Auszug - Simit Evi: Wann wird der BVV Beschluss umgesetzt? (2)  

Der Dringlichkeit wird bei Gegenstimmen der Fraktion der AfD und Enthaltung der Fraktion der CDU zugestimmt.

1. Wann wird der Beschluss der BVV vom 21.12.2017, zur Verlängerung des Vertrages mit den Betreiber*innen des Cafés Simit Evi umgesetzt?
2. Warum ist dies nicht bereits geschehen?

Herr BzStR Spallek antwortet: „Die Umsetzung des BVV-Beschlusses vom 21.12.2017 befindet sich derzeit weiterhin in der Bearbeitung. Die Prüfung der Elektroanlagen des Mietgegenstands durch den TÜV wurde beauftragt. Der Prüftermin erfolgte am 16.02.2018. Das Ergebnis liegt dem Bezirksamt mittlerweile vor. Der TÜV formuliert folgendes Ergebnis der Prüfung, bzw. Beurteilung: „Es bestehen wesentliche Mängel, welche die Betriebssicherheit und Nutzbarkeit der geprüften Anlagen beeinträchtigen. Diese Mängel sind unverzüglich zu beseitigen.“ Bereits im Zusammenhang mit der BPU-Erstellung wurden durch ein Ingenieurbüro Mängel im Zuge der Bewertung der haustechnischen Anlagen dokumentiert, genannte Maßnahmen im Bereich der Starkstromanlagen, „Die Kabelverlegung zu den einzelnen Verbrauchern komplett zu erneuern.“ In den weiteren Maßnahmen muss der Hausanschluss erneuert werden, da der Anschluss in Hinblick auf die aktuelle Nutzung bzw. den elektrischen Verbraucher nicht ausreichend […] ist. Eine isolierte Erneuerung der elektrischen Anlage ist nach derzeitiger Beurteilung nicht durchführbar. Im Zusammenhang mit einer Erneuerung der elektrischen Anlage sind weitere Maßnahmen, wie die Erneuerung der KMF-haltigen Verkleidung erforderlich. Das Verlegen neuer Leitungen und Durchbrüchen ist zwingend erforderlich und stellen im Zusammenhang mit der dokumentierten Schadstoffbelastung für die Sanierung eine zusätzliche Herausforderung dar. Zur Beurteilung, welcher Umfang und Mindestaufwand zwingend für die Sanierung und Ertüchtigung notwendig ist, auch für eine evtl. vorübergehende Nutzung, die einen gefahrlosen Betrieb ermöglichen, wird ein unabhängiger öffentlich bestellter Sachverständiger beauftragt. Parallel zur Bewertung der technischen und baulichen Mängel wurde das Rechtsamt gebeten zu prüfen, ob neue vertragliche Konstellationen denkbar sind, die eine vollständige Übertragung der erforderlichen Sanierungsarbeiten auf den Mieter bei gleichzeitig vollständiger Entlastung des Vermieters bzw. Eigentümers von Haftungsansprüchen gewährleisten. Diese Prüfung erfolgt vorrangig mit dem Ziel, den BVV-Beschluss 1002/V zu beantworten, der noch aussteht.

Das Mietobjekt ist nach Aussage der SE FM derzeit mängelbehaftet. Ein gefahrloser Nutzungsbetrieb kann im jetzigen Bauzustand mindestens hinsichtlich der Elektroanlage nicht gewährleistet werden. Die vielzähligen Mängel, die in der Bauplanungsunterlage (BPU) dokumentiert sind, können nicht im laufenden Nutzungsbetrieb, insbes. angesichts der in der Zeit noch bestehenden Mietverhältnisse, zugesicherten öffentlichen Nutzung als Café behoben werden.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies gilt insb. auch für die Vereinbarkeit der Mietsache für öffentlich-rechtliche Vorschriften. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass öffentlich-rechtliche Verbrauchbeschränkungen oder Verbote einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB darstellen, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben. Kommt der Vermieter dieser gesetzlichen Pflicht nicht nach, kommen Erfüllungsansprüche sowie Gewährleistungsansprüche nach §§ 536 ff. BGB in Betracht. Der Zustand einer Mietsache kann auch trotz eines Mangels vertragsgemäß sein, wenn der Mieter die Kenntnis des Mangels akzeptiert. Bestehen bleibt aber der Erfüllungsanspruch. Es ist zu beachten, dass den Vermieter eine Modernisierungspflicht trifft, wenn er aufgrund gesetzlicher Bestimmungen verpflichtet ist, tätig zu werden, insb. die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu halten. Grundsätzlich ist im Gegensatz zum Bereich des Wohnraummietrechts bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen die überwiegende Zahl der gesetzlichen Bestimmungen abdingbar. Anders, als in […]verträgen können deshalb Maßnahmen, z.B. der Erstherstellung, Instandsetzung, Sanierung oder Modernisierung, sowie zur Beschaffung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen oder Haftungsbegrenzungen und Haftungsausschlüsse nur individualvertraglich dem Mieter auferlegt werden. Gelingt es dem Vermieter, mit dem Mieter eine Individualabrede zu treffen, ist diese ausschließlich am Maßstab der §§ 134, 138 und 242 BGB zu messen. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann die Verkehrssicherungspflicht insgesamt auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm die Sachherrschaft über das gesamte Gebäude zusteht. Dann verengt sich die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, deren Umfang sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet. Wir der Vermieter von einem Dritten in Anspruch genommen, der einen Schaden erlitten hat, weil der Mieter seiner auf ihn übertragenen Verkehrssicherung nicht nachgekommen ist, kann der Vermieter diesen über den Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB geltend machen. Ist der Vermieter seiner Pflicht zur Überwachung des Mieters nicht nachgekommen, ist dies als Abzugskosten im Rahmen des Mietverschuldens, hier § 254 BGB, zu berücksichtigen. Wird der Vermieter von einem Dritten verklagt, sollte er vom Mieter Freistellung verlangen bzw. ihm den Streit verkünden, hier gelten die Regeln der Zivilprozessordnung (ZPO), in Anbetracht und über die Vereinbarung von Freispruchsklauseln. Bei der Vertragsgestaltung, hier geht es um die Übertragung von Mangelbeseitigungsarbeiten an die Mieterin, sind eine Vielzahl von Punkten zu beachten, das sind u.a. erstmal 10. Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass zum gegenwärtigen Sachstand keine konkreten Vertragsgestaltungen vom Recht samt vorgeschlagen werden können. Dafür sind die beabsichtigte Laufzeit des Vertrages, der Zeitpunkt der Bibliothekserweiterung und der Umfang der tatsächlich erforderlichen Sanierungsmaßnahmen festzulegen. Zudem ist die Begleitung der Sanierungsmaßnahme durch die SE FM festzulegen, die die Fragen zur Finanzierung und damit verbunden nach Wirtschaftlichkeit der Maßnahme zu prüfen. Auch ist die Liquidität der Mieterin zu prüfen und eine bauaufsichtsrechtliche Überprüfung des Gebäudes vorzunehmen. Das Rechtsamt hat am 21.03.2018 empfohlen, dass Angesicht der ungeklärten Sachlage, aber auch in Hinblick auf ein letztlich nicht gänzlich vertraglich auszuschließendes […], es bei der ausgesprochenen Kündigung und Beendigung des Vertragsverhältnisses bleiben sollte. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass der Zustand des Gebäudes, u.a. der Elektroanlagen nach der Einschätzung der SE FM eine Fortsetzung der Nutzung nicht erlaubt. Von der BIM wurde auf Nachfrage mitgeteilt, dass Gewerbemietverträge mit der Übernahme der Sanierungspflicht durch den Mieter nicht mehr abgeschlossen werden, da sich dies in der Abwicklung als problematisch erwiesen habe. Diesbezüglich negative Erfahrungen liegen auch im Rechtsamt vor. Das Bezirksamt wird sich auf seiner Sitzung am kommenden Dienstag, den 27.03.2018, mit den fachlichen Stellungnahmen der SE FM und des Rechtsamtes befassen und über das weitere Vorgehen beraten.

Herr BV Bertermann erklärt, dass die Ausführungen widersprüchlich seien. Dem Beschluss folgen zu wollen und den Bericht damit abzuschließen, dass der Mieterin gekündigt werde, sei seiner Auffassung nach widersprüchlich. Die Mieterin habe das Schreiben zur Kündigung bzw. Aufforderung, das Objekt zu verlassen, am 21.03.2018 erhalten. Innovative Politik sehe anders aus. Zudem sei ihm nicht bekannt, dass die Betreiberin des Cafés mit der BIM oder dem Rechtsamt negative Erfahrungen gemacht habe. Seinem Eindruck nach habe man Lösungen nicht finden wollen.

Dass seine Bemühungen, den Betrieb des Café Simit Evi zu erhalten, nicht zum Erfolg führten, auch die Gespräche im Ausschuss mit der Betreiberin selbst nicht, sollte in der nächsten BVV ausgewertet werden. Er bitte, den Vorgang den BV zur Verfügung zu stellen und beantrage Akteneinsicht zu diesem Vorgang.

Herr BzStR Spallek erklärt, dass er den Vorgang zur Verfügung stellen werden und wiederholt aus seinem Bericht, dass er einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragen werde, mit der Bitte, Handlungsempfehlungen zu beschreiben inkl. Kostenschätzung u.a., um das Ziel der BVV zu erreichen. Er habe den Eindruck, dass Zweifel an den Aussagen des FM bestehen, sodass aus diesem Grund ein externer Dritter beauftragt wird. Seiner Einschätzung nach bestehe hier das Problem, dass politisch etwas gewollt wird, dem fachliche Einschätzungen entgegen stehen und auch das Rechtsamt Bedenken äußere. Die Verantwortung, sich darüber hinwegzusetzen, werde er nicht allein übernehmen können.

Zu den negativen Erfahrungen der BIM und des Rechtsamt merkt er an, dass diese nicht im Einzelfall mit der Betreiberin des Café Simit Evi erfolgten, sondern allgemein im Geschäft.

Das die Absicht bestand, den Mietvertrag mit der Betreiberin des Café Simit Evi bestehe schon länger und ist nicht erst am 21.03.2018 geäußert worden. Mit der Betreiberin habe es zudem Zwischengespräche gegeben. Er räumt ein, dass der letzte Satz im Schreiben an die Mieterin nicht geeignet war, die Absicht des Bezirksamtes , nämlich dazu am 27.03.2018 zu beraten, zu spiegeln. Das Bezirksamt werde am kommenden Dienstag zu diesem Thema beraten.