Drucksache - DS/1563/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   die notwendigen Änderungen des Bebauungsplanes 11-9c im Ergebnis der Rechtskontrolle durch die zuständige Senatsverwaltung.

Anlage 1:  räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2:  Änderungen des Bebauungsplanes

b)   entsprechend dem vorher genannten Ergebnis das Bebauungsplanverfahren 11-9c weiterzuführen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut gemäß § 4a Abs. 3 i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen

c)   mit der Durchführung des Beschlusses zu b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen

d)   die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Begründung:

Unterrichtung über den Stand des laufenden Bebauungsplanverfahrens nach Durchführung der Rechtskontrolle in Vorbereitung der erneuten Beteiligung der berührten Behörden.

 Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-9c

für das Grundstück (Flurstücke 143 und 153)
nördlich der Konrad-Wolf-Straße zwischen den Grundstücken
Konrad-Wolf-Straße 40 und 45
im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Maßstab 1 :5 .000 (im Original)

Ziel des Bebauungsplanes

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets

 Anlage 2

Änderungen des Bebauungsplanes

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gab im Ergebnis der Rechtskontrolle (zusammengefasst) folgende Hinweise:

1. Der Titel des Bebauungsplans sollte präzisiert werden unter Berücksichtigung, dass die angrenzenden Flurstücke 142, 145 und 146 nicht mehr in seinem Geltungsbereich liegen.
2. Auf der Planzeichnung sollte ein Verweis auf die Pflanzliste aufgenommen werden.
3. Für die Festsetzung von Garagen als Gemeinschaftsanlagen fehlt die Rechtsgrundlage. Die Erforderlichkeit von Gemeinschaftsgaragen ist nicht gegeben.
4. Die im Zusammenhang mit der Festsetzung der Garagenflächen in den Blockinnenbereichen auftretenden Widersprüche bei der Ermittlung der Nutzungsmaße sowie bei der Grundrissbindung (je Wohnung mindestens ein Aufenthaltsraum zum Blockinnenbereich) sind auszuräumen.
5. Für die Festsetzung einer weitgehend geschlossenen Blockstruktur mit Vorgabe der zulässigen Öffnungen in der textlichen Festsetzung (tF) 9 fehlt die Rechtsgrundlage.
6. Die tF12 bezüglich der Anforderungen an die Außenbauteile zum Lärmschutz ist zu erweitern, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse umfänglich zu gewährleisten.
7. Die tF 10 bis 14 zum Lärmschutz sind zu unbestimmt und entbehren z. T. einer Rechtsgrundlage bzw. entsprechen nicht den Berliner Musterfestsetzungen.
8. Die mittels tF 4 geregelte Einhausung von Zufahrten in den Blockinnenbereichen zur Sicherung der Wohnruhe ist als Lärmschutzregelung (d. h. mit anderer Rechtsgrundlage) festzusetzen und die Art der Einhausung ist zu bestimmen.
9. Angesichts der vorgenannten Hinweise zu den Lärmschutzregelungen ist der Lärmschutz für die Planung nicht gewährleistet. Das Lärmschutzgutachten ist zu überarbeiten.
10. Folgende textliche Festsetzungen sind redaktionell zu überarbeiten bzw. zu ergänzen:

-                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Die tF 1 ist zur Klarstellung des Regelungsinhalts anzupassen, indem das Wort „und“ gestrichen wird.

-                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Die tF 5 bezüglich der Zulässigkeit von Nebenanlagen ist an die Berliner Musterformulierung anzupassen.

-                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Bei den tF 7 und 8 bezüglich der Dachbegrünungen ist zu ergänzen, dass die Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen sind.

-                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Die Vorgabe zur Gestaltung der Dachflächen von Garagen als wohnungsbezogene Freiflächen in der tF 8 entbehrt einer Rechtsgrundlage und ist daher zu streichen.

11. Es besteht folgender Überarbeitungsbedarf der Begründung:

-                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Die Festsetzung der variablen Höhen (vier bis acht Vollgeschosse) führt zu speziellen Anforderungen in Bezug auf Abstandsflächen und den Lärmschutz, welche nicht hinreichend in der Begründung dargelegt sind.

-                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Der beabsichtigte Erhalt der Gasdruckregelstation inklusive Leitung und Schutzstreifen als Nebenanlage i. S. d. § 14 Abs. 2 BauNVO ist darzustellen.

-                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Weitere Passagen in der Begründung sind redaktionell im Sinne von Klarstellungen oder Ergänzungen zu überarbeiten.

12. Seitens der Verkehrsbehörde des Senats bestehen Bedenken bezüglich der verkehrlichen Belange. Insbesondere wird die vorgesehene direkte Zufahrtsmöglichkeit von der Konrad-Wolf-Straße in das Plangebiet in Hinblick auf die Verkehrssicherheit (u. a. Querung der Straßenbahngleise, Belange des Radverkehrs) kritisch gesehen. Dies muss im Verkehrsgutachten eingehender untersucht werden.
13. Seitens der Wohnungsbauleitstelle (WBL) des Senats wird auf Abweichungen im abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag zum aktuellen Berliner Muster hingewiesen.
14. Seitens der Umweltbehörde des Senats wird darauf hingewiesen, dass der Nachweis einer gesicherten Niederschlagsentwässerung erforderlich ist. U. a. muss die begrenzte Ableitungskapazität des Kanalsystems bei großflächiger Über- und Unterbauung beachtet werden. Es wird ein Niederschlagsentwässerungskonzept gefordert.

Es wurden folgende Änderungen am Bebauungsplanentwurf vorgenommen:

Im Zuge der Überarbeitung des Bebauungsplans wurden das Verkehrsgutachten und das Schallgutachten an neue Erkenntnisse und aktuelle Erfordernisse angepasst und überarbeitet. Wesentliche Auswirkungen ergaben sich in diesem Zusammenhang aus der Anpassung der DTV-Werte an die Prognose 2030, welche eine zusätzliche Erhöhung gegenüber den Werten der Prognose 2025 darstellen und sich somit auch unmittelbar auf die schalltechnischen Belastungen der Bestands- als auch Neubauten auswirken. Außerdem wurde ein Niederschlagsentwässerungskonzept erstellt, um den anforderungsgerechten Umgang mit dem anfallenden Niederschlag innerhalb des Plangebietes belegen zu können. Darüber hinaus erfolgte eine Aktualisierung der avifaunistischen Erhebung.

Im Einzelnen wurden folgende Änderungen am Bebauungsplanentwurf vorgenommen:

Änderungen der Planzeichnung

1. Präzisierung des Titels des Bebauungsplanes. Die Bezeichnung „für Grundstücksflächen nördlich der Konrad-Wolf-Straße“ wird geändert in „für das Grundstück (Flurstück 143 und 153) nördlich der Konrad-Wolf-Straße“.
2. Vereinheitlichung der Tiefe der Baufenster auf 18,0 m, wodurch die Abstände zwischen den Baublöcken von 11 m auf 14 m steigen
3. Aufnahme von vier Blocköffnungen in den Baufenstern mit Breiten von jeweils 13 m
4. Änderung der Gemeinschaftsgaragen GGa1 in Garagen Ga1
5. Änderung der zulässigen Geschosszahl von bisher vier bis acht auf fortan fünf bis sechs Vollgeschosse
6. Vereinfachung der Kennzeichnungen von Flächen und Linien: Streichung der Flächen s1, s2 und s3 sowie aller Punkte A bis W und neue Bezeichnung der Punkte und Flächen über die Punkte A1 bis A16, B1 bis B18 und C1 bis C15
7. Ausweitung des Ausschlusses für Ein- und Ausfahrten entlang der Konrad-Wolf-Straße, somit Verbleib eines nur noch 12,0 m breiten möglichen Bereichs für Ein- und Ausfahrten.

Änderungen der textlichen Festsetzungen

tF 1 Streichung des Wortes „und“

tF 4 Streichung des 2. Satzes: „Innerhalb der Flächen für Gemeinschaftsgaragen sind nur eingehauste Zufahrten zulässig.“ und stattdessen Aufnahme des diesbezüglichen Regelungsinhalts in einen städtebaulichen Vertrag (s. u.)

tF 5 und 6 jeweils redaktionelle Anpassung an den Wortlaut der Berliner Musterfestsetzung

tF 5 Verzicht auf die Einschränkung der Zulässigkeit von Fahrradstellplätzen und Werbeanlagen an der Stätte der Leistung auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen (sie sollen auch zwischen den Wohnblöcken sowie in der straßenseitigen Vorgartenzone zulässig sein)

 Hinweis: Diese Änderung erfolgt, da der Ausschluss dieser Art von Nebenanlagen eine zu starke Einschränkung bei der Umsetzung des Bauvorhabens darstellen würde, die nicht hinreichend (z. B. zum Schutz des Stadtbilds) begründbar ist.

tF 7 neu Aufnahme der Regelung, dass bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen mitzurechnen sind.

Hinweis: Diese Änderung erfolgt zur Sicherung der Wohnfolgebedarfe und des anteiligen mietpreisgebundenen Wohnraums auch in „Nicht-Vollgeschossen“.

tF 8 neu (bisherige tF 7) Erhöhung des Anteils der Dachbegrünung von 10 % auf 50 % und Ergänzung gemäß Berliner Musterfestsetzung: „Die Bepflanzung ist zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.“

tF 9 neu (bisherige tF 8) Streichung der Vorgabe zur Gestaltung der Dachflächen von
Garagen als wohnungsbezogene Freiflächen, redaktionelle Anpassung an den Wortlaut der Berliner Musterfestsetzung und Ergänzung gemäß Berliner Musterfestsetzung: „Die Bepflanzung ist zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.“

tF 9 alt Streichung der bisherigen tF 9: „Zum Schutz vor Lärm sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen geschlossene Blockstrukturen zu realisieren. Eine Öffnung der Blöcke ist nur zwischen den Punkten G-L, H-M, I-N und J-O in einer Breite von jeweils maximal 18 m zulässig.“ und stattdessen Aufnahme des diesbezüglichen Regelungsinhalts in einen städtebaulichen Vertrag (s. u.)

tF 10 Ausweitung der Festsetzung zur Grundrissbindung auf das gesamte Plangebiet und Anpassung an den Wortlaut der Berliner Musterfestsetzung

tF 11 Anpassung der Festsetzung zur Schalldämmung der Fassaden an den Wortlaut der Berliner Musterfestsetzung und Neudefinition der betroffenen Fassadenbereiche auf Grundlage der Erkenntnisse des überarbeiteten Schallgutachtens

tF 12 Anpassung der Festsetzung zum Schutz von Außenwohnbereichen an den Wortlaut der Berliner Musterfestsetzung und Neudefinition der betroffenen Fassadenbereiche auf Grundlage der Erkenntnisse des überarbeiteten Schallgutachtens

tF 13 Anpassung der Festsetzung zur Festverglasung von Aufenthaltsräumen an den Wortlaut der Berliner Musterfestsetzung und Neudefinition der betroffenen Fassadenbereiche auf Grundlage der Erkenntnisse des überarbeiteten Schallgutachtens

tF 14 + 15 neu + 16 neu

 Anpassung der bedingten Festsetzung zur Aufnahme von Wohnnutzungen nach Realisierung abschirmender Bauteile an den Wortlaut der Berliner Musterfestsetzung und Neudefinition der Punkte auf Grundlage der Erkenntnisse des überarbeiteten Schallgutachtens; außerdem blockweise Aufteilung der bisherigen Festsetzung in tF 14, 15 und 16

tF 17 neu (Anpassung der Nummerierung bei gleichbleibendem Wortlaut)

Hinweis   Streichung des Hinweises zur Möglichkeit der Einsichtnahme in die DIN 4109 im Bezirksamt und Aufnahme einer Empfehlung zur Verwendung der der Begründung beigelegten Pflanzliste bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 7 und 8

Änderungen der Begründung

Die aufgelisteten Änderungen der Planzeichnung und der textlichen Festsetzungen führten zur entsprechenden Anpassung der diesbezüglichen Passagen in der Begründung zum Bebauungsplan. Darüber hinaus wurden weitere redaktionelle Überarbeitungen in der Begründung vorgenommen.

Ergänzung der vertraglichen Regelungen

Von einer Anpassung des städtebaulichen Vertrags an den aktuellen Berliner Mustervertrag, wie von der WBL angeregt (vgl. Hinweis Nr. 13), wird abgesehen, da der Vertrag bereits am 31.01.2017 abgeschlossen worden ist. Im Zuge der Überarbeitung der Planung ist es jedoch geboten, zusätzliche planergänzende Regelungen in einen (noch abzuschließenden) städtebaulichen Vertrag aufzunehmen, die nicht über das Festsetzungsinstrumentarium des § 9 BauGB gesichert werden können. Durch diesen Vertrag soll der bestehende städtebauliche Vertrag ergänzt werden. Die ergänzenden Regelungen beziehen sich auf Maßgaben, die bei der Vorhabenrealisierung durch den Eigentümer auf seinem Baugrundstück zu beachten sind.

Es sollen zum einen Regelungen getroffen werden, die im Falle der Realisierung einer direkten Zufahrt zum Vorhabengrundstück von der Konrad-Wolf-Straße einen reibungslosen Verkehrsfluss gewährleisten. Dies betrifft die Verkehrsführung auf dem Grundstück sowie die Art und Weise der Herstellung der Ein- bzw. Ausfahrt einschließlich Ausweisung von Halteverbotsbereichen und Ladezonen. Zum anderen sind Regelungen beabsichtigt, die den Immissionsschutz betreffen. Hierbei geht es um die Sicherung einer weitgehend geschlossenen Blockstruktur für die drei geplanten Baublöcke durch Beschränkung möglicher Öffnungen sowie um die akustische Einhausung von Aus- und Zufahrten zu Garagen.