Anlage 2
Änderungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, der Begründung und des Entwurfs der Rechtsverordnung
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen teilte im Ergebnis der Rechtskontrolle mit Schreiben vom 25.05.2018 (Zeichen: II C 10/ C 23) mit, dass der vorgelegte vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-120 VE nebst Begründung nicht beanstandet wird und er ohne weitere Beteiligung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB als Rechtsverordnung festgesetzt werden kann. Es sind folgende Hinweise zu beachten und vor Beschlussfassung der BVV abzuarbeiten:
Hinweise zur Planzeichnung
- Der Buchstabe „A“ ist wie Buchstabe „B“ fett darzustellen.
- Die auf der Planzeichnung dargestellten Nebenzeichnungen 1 und 2 sind zu streichen, da sie nicht erforderlich sind. Für die beiden Gebäudeteile mit einer OK von 42 m über NHN ist diese OK bereits in der Hauptzeichnung eingetragen und damit die zulässige Gebäudehöhe eindeutig bestimmt. Für den mittels Nebenzeichnung 1 bestimmten geringen Rücksprung oberhalb von 65,9 m über NHN kann die OK ebenfalls in die Hauptzeichnung eingetragen werden.
- Falls die textliche Festsetzung 6 aus städtebaulichen Gründen getroffen wird, ist sie zu modifizieren. Da keine Anzahl der Geschosse festgesetzt wird, ist in der textlichen Festsetzung nicht auf die „zugelassenen obersten Geschosse“, sondern auf die festgesetzte Oberkante Bezug zu nehmen.
Wird die textliche Festsetzung 6 dagegen aus gestalterischen Gründen getroffen, dann ist dementsprechend in der Begründung darauf hinzuweisen.
4. Die TF 10 ist umzuformulieren:
Gemäß TF 10 sind „die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Dies gilt auch, wenn unter diesen Garagen/Tiefgaragen hergestellt werden.“ Gemäß der Begründung S. 69 ist auch die Abdeckung des Rampenbauwerks vollständig zu begrünen. Das Rampenbauwerk der Tiefgarage liegt aber außerhalb der mittels Baugrenzen bestimmten überbaubaren Grundstücksfläche und es befindet sich nicht vollständig unter der Geländeoberfläche, sodass für den Bereich der Tiefgarage mit ihrer Zufahrt nicht nur Fläche für Tiefgarage, sondern auch Garage festgesetzt wird. Die Begrünung des Rampenbauwerks ist mit der vorliegenden Formulierung der TF nicht sichergestellt, da die TF 10 nur regelt, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen sind. Dies trifft hier also nicht für das Rampenbauwerk zu, da dieses sich sowohl oberhalb der Geländeoberfläche als auch unterhalb der nicht überbaubaren Grundstücksfläche befindet. Um die gärtnerische Gestaltung insgesamt sicherzustellen, ist die Formulierung „Dies gilt auch, wenn unter diesen Garagen/Tiefgaragen hergestellt werden.“ Zu ersetzen durch „Das Anpflanzgebot gilt auch für die Dächer von Garagen/Tiefgaragen“.
Für eine bessere Verständlichkeit empfehle ich auch den Aufbau der textlichen Festsetzung 10 zu modifizieren. Bitte die textliche Festsetzung 10 wie folgt formulieren:
„Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Das Anpflanzgebot gilt auch für die Dächer von Garagen/Tiefgaragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Das Anpflanzgebot gilt nicht für Wege, Stellplätze, Zufahrten für Rettungsfahrzeugen und notwendige Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauordnung für Berlin.“
5. Die TF 11 ist gemäß Muster-TF 6.12 zu modifizieren: „Die Dachfläche mit der Bezeichnung A ist als flach geneigtes Dach mit einer maximalen Neigung von 5° auszubilden. Mindestens 70 vom Hundert der Dachfläche ist dauerhaft extensiv zu begrünen.“
6. In den Verfahrenshinweisen/Rechtsgrundlagen für die Festsetzung sind die §§ 8 und 9 AGBauGB zu streichen, sie kommen vorliegend nicht zur Anwendung. Der Verfahrenshinweis ist hier analog RVO zu formulieren, ohne dass die Gesetzeszitate mit Datum der Fassung / letzten Änderung versehen werden müssen.
7. Legende: In der Zeichenerklärung ist das Wort sonstiges bei „sonstiges Baugebiet mit Zweckbestimmung“ zu streichen.
Das „Baugebiet mit Zweckbestimmung“ findet sich weder in der BauNVO noch in der PlanZVO, es ist ein ergänzendes Planzeichen. Unter der Zeichenerklärung ist zu ergänzen:
„Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen und ergänzende Planzeichen. Zugrunde gelegt sind die …“
8. Für die Abzeichnung wird empfohlen, die Planunterlage nicht schwarz, sondern grau darzustellen, damit besser zwischen Linien, die zu Festsetzungen gehören, und solchen, die den Bestand übermitteln, unterschieden werden kann.
9. Die vom Vorhabenträger durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen beziehen auch Teile der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung mit ein, daher hätte diese auch in den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans mit einbezogen werden können. Von einer Änderung des VE-Plans kann zwar abgesehen werden, aber bei künftigen Planverfahren mit vergleichbaren Konstellationen sollte dies berücksichtigt werden.
Hinweise zur Begründung (Stand:09.03.2018)
10. Seite 2:
Bitte klarstellen: In Unterkapitel I.1 (S. 2) wird dargelegt, dass das Vorhaben sich nach Art und Maß nicht in die nähere Umgebung einfügt. Hier ist „Maß“ zu streichen, da das Vorhaben sich nach dem Maß der Nutzung in die nähere Umgebung einfügt.
Zudem ist ausführlicher darzulegen, warum sich das Vorhaben nach seiner Art der Nutzung nicht in die nähere Umgebung einfügt und damit die Voraussetzung für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 1 gegeben ist.
Beispielsweise, weil hier mehr Dienstleistung möglich gemacht werden soll, als zurzeit vorhanden bzw. erlaubt ist, und weil die planungsrechtliche Grundlage für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandel mit Nahversorgungsfunktion auf Dauer geschaffen werden soll.
11. Seite 3:
Bitte auch die bereits neu gebildeten Flurstücksnummern erwähnen (siehe Durchführungsvertrag). Da in der Plangrundlage noch die alten Flurstücksnummern erhalten sind, empfiehlt es sich, beide zu benennen.
12. Bitte berichtigen: Die in Unterkapitel I.2.2 (S. 3) erwähnte Entwidmung hat schon stattgefunden, die Grundstücke sind dem Vorhabenträger übertragen worden und im Grundbuch dementsprechend vermerkt.
13. Seite 5:
Bitte berichtigen: Es handelt sich in Unterkapitel I.2.5.4 um § 49 der BauO Bln.
14. Seite 8:
Bitte ergänzen: In Kapitel 3.2 ist ausführlicher darzulegen, warum das Vorhaben mit einer GFZ von 3,0 aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar ist. Allein der Hinweis, dass auch SenStadtWohn dies so sieht, ist nicht ausreichend. Die vertiefende Begründung kann auch auf Seite 43 vorgenommen werden, dann wäre auf Seite 8 ein Verweis darauf ausreichend.
15. Seite 14:
Bitte berichtigen und ergänzen: Die WBL hat für das Bauvorhaben nicht selbst bestehendes Baurecht hergeleitet, sondern aufgrund des bestehenden Baurechts für den Wohnungsbau ist die Pflicht für die Schaffung von Grundschulplätzen hier weggefallen. Auch die Pflicht für die Errichtung von Kitaplätzen entfällt hier aufgrund des bestehenden Baurechts. Darzulegen ist, dass der Vorhabenträger sich freiwillig dazu verpflichtet hat, im Plangebiet Kitaplätze zu errichten.
Bitte klarstellen: Bezüglich der Kitaplätze werden in der Begründung unterschiedliche Zahlen genannt:
- Gemäß DFV sind mindestens 72 Kitaplätze zu schaffen (S. 19);
- im Hinblick auf Emissionen ist davon die Rede, dass die Kita höchstens 100 Plätze haben darf (S. 14 und S. 60);
- nach Berliner Modell entsteht ein Bedarf von 51 Kitaplätzen (S. 72).
Die unterschiedlichen Zahlen stehen für sich und werden in keinen Zusammenhang gebracht. Vor allem ist nicht erkennbar, inwieweit die Kitaplätze auf maximal 100 begrenzt werden. Es gibt weder eine Festsetzung, noch ist dies im Durchführungsvertrag geregelt. Es bedarf daher noch einer Erklärung in der Begründung, in welchem Verhältnis diese unterschiedlichen Zahlen zueinanderstehen.
16. Seite 17:
Bitte berichtigen: Die in der Begründung dargelegte Größe des Nahversorgungsmarktes (Ca. 1.800 m²) steht im Widerspruch zur textlichen Festsetzung 3 (1.900 m²). Die Differenz ist entweder zu erklären oder die Zahl zu korrigieren.
17. Seite 21:
Bitte berichtigen: Die in Unterkapitel II.1.1 erwähnte Fußgänger- und Radwegeverbindung ist nicht westlich des Plangebiets, sondern im Westen des Plangebiets gelegen.
18. Seite 23 ff:
Die Inhalte der Unterkapitel I.3.3 und II.1.2.5 und I.3.5.5. und II.1.1.1 sind ähnlich und wiederholen sich größtenteils. Um einerseits die Übersichtlichkeit zu verbessern und andererseits den Umfang der Begründung auf das notwendige Maß zu beschränken (ohne inhaltliche Einbußen) kann in den jeweiligen Unterkapiteln des Kapitels I auf die Darlegung in Kapitel II verwiesen werden.
19. Seite 28:
Der in Unterkapitel 2.2.1.1 formulierte Satz, dass das Plangebiet nur gering mit Verkehr vorbelastet ist, steht im Widerspruch zu den Darlegungen auf Seite 35 und 58. Das Plangebiet ist sehr wohl vorbelastet. Die Aussage auf Seite 28 ist daher zu streichen oder anzupassen.
20. Seite 35:
Im Umweltbericht wird im ersten Absatz bezüglich Verkehrslärm folgendes dargelegt:
„Durch die Erhöhung des Verkehrsaufkommens infolge des Bauvorhabens kommt es an der Bestandswohnbebauung zu einer Zunahme der Beurteilungspegel für den Tag und die Nacht. Der Hauptanteil ist auf die Zunahme der Verkehrszahlen zurückzuführen.
Dabei werden die Schwellenwerte für die Gesundheitsgefährdung von 55 dB(A) tags und 65 dB(A) nachts erreicht, aber nicht überschritten. Die Beeinträchtigung wird daher nicht als erheblich bewertet.“
Die o.g. Aussage ist zu berichtigen: Es handelt sich hier nicht um 55 dB(A) tags und 65 dB(A) nachts, sondern um 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts. Des Weiteren handelt es sich hier nicht um die Schwellenwerte für die Gesundheitsgefährdung, sondern um die im Lärmaktionsplan Berlin definierten gesundheitsrelevanten Schwellenwerte.
Die Auseinandersetzung mit dem Verkehrslärm ist im Umweltbericht zu knapp gehalten. Der Absatz ist zu ergänzen mit den Ausführungen des Unterkapitels III:3.5.2.1 / Seite 58, bzw. es kann auf diese Ausführungen verwiesen werden.
Bitte berichtigen: Die Aussage, dass die Beeinträchtigung nicht als erheblich bewertet werden kann, ist falsch. Es besteht hier grundsätzlich Handlungsbedarf, da die Schwellenwerte für die Gesundheitsrelevanz erreicht werden und dies durch die Erhöhung des Verkehrsaufkommens infolge des Bauvorhabens verursacht wird. Die Konfliktbewältigung sollte auf der Ebene der Bauleitplanung stattfinden.
Das Bauvorhaben verursacht eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens und somit höhere Lärmpegel. Für die betroffenen Nachbarn außerhalb des Plangebietes sind insofern Schutzmaßnahmen zu prüfen (z.B. Einsatz von Schallschutzfenster, Flüsterasphalt). Es sollte ausführlicher dargelegt werden, warum auf diese Maßnahmen verzichtet wird (z.B. zumutbare wirtschaftliche Kosten für den Vorhabenträger).
21. Seite 40:
In Unterkapitel II.2.4.4.2 ist der Punkt bezüglich der Ersatzpflanzungen für Bäume zu ergänzen um einen Hinweis auf den in § 5 des Durchführungsvertrages geregelten monetären Ausgleich.
22. Bitte überprüfen: In Unterkapitel II.2.5 wird dargelegt, dass der Bebauungsplan 11-51 verschiedene Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen vorsah und diese geplanten Festsetzungen vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-120 VE teilweise übernommen werden. Allerdings sind die hier erwähnten Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen nicht auf der Planzeichnung zu finden.
23. Seite 44:
Wenn die beabsichtigten Nutzungen konkret festgesetzt werden sollen, bedarf es der TF 1 nicht. Vorliegend ist es doch vielmehr umgekehrt. Man verzichtet zwar auf die allgemeine Festsetzung eines Baugebiets, will aber gleichwohl eine gewisse Bandbreite von Nutzungen im Erdgeschoss zulassen, die nicht alle Gegenstand des aktuellen Vorhabens sind. Hinsichtlich der Art der Nutzung gibt es beim VB-Plan unterhalb der Schwelle der Baugebiete kein erforderliches Maß der Konkretisierung, sofern § 12 Abs. 3a BauGB angewendet wird.
24. Seite 45:
Bitte ergänzen: Die in dem Unterkapitel III.3.2 erwähnte noch offen stehende Klärung bezüglich der Übereinstimmung mit dem StEP Zentren 3 und der AV Einzelhandel ist mittlerweile geklärt.
25. Seite 48:
Bitte überprüfen: Sind die zulässigen Vorbauten, Balkone und Terrassen bei der Berechnung der GRZ berücksichtigt worden (1/3 der Länge der Außenwände mit einer maximalen Tiefe von 1,5 m) und in der GRZ von 0,4 enthalten?
26. Seite 50:
Bitte korrigieren: Bereits seit der Änderung der BauNVO 2013 können die Obergrenzen gem. § 17 Abs. 1 BauNVO aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, auch wenn keine besonderen Gründe vorliegen.
27. Seite 56:
Bitte ergänzen: Die Begrenzung technischer Aufbauten gilt laut der textlichen Festsetzung 6 nicht nur für die Fläche A, sondern auch für die Fläche B (III.3.3.6.2 / S. 56). Dies ist in der Begründung nicht nur zusätzlich zu erwähnen, sondern für die Fläche B auch zu begründen.
28. Bitte berichtigen: Es wird in Unterkapitel III.3.4 (S. 56) hinsichtlich Vorsprünge auf § 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BauO Bln verwiesen. Einschlägig ist aber § 23 Abs. 3 BauNVO in Verbindung mit § 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BauO Bln. Da im Plan auch eine Geschossfläche festgesetzt wird, handelt es sich nach der in Berlin üblichen Lesart um eine erweiterte und nicht um eine reine Baukörperausweisung. Es wird empfohlen generell nur von Baukörperausweisungen zu sprechen.
29. Bitte berichtigen: Es sollen keine zwei Baufelder, sondern zwei Baukörper definiert werden (III.3.4).
30. Seite 59:
Bitte ergänzen: Es wird dargelegt, dass nur eine geringe Überschreitung von etwa 1 dB (A) zu erwarten ist. Klarzustellen ist WAS hier überschritten wird (III.3.5.3.3).
31. Seite 61:
Bitte berichtigen: Die lärmrobuste Struktur im Sinne einer geschlossenen Riegelbebauung (III.3.5.6.2./ S. 61) wird nicht allein durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen und Gebäudehöhen planungsrechtlich gesichert. Erforderlich wären auch Festsetzungen von Mindesthöhen und Baulinien. Im VB-Plan kann die geschlossene Riegelbebauung jedoch auch mittels einer Regelung im städtebaulichen Vertrag (hier Durchführungsvertrag) sichergestellt werden. Die Formulierung ist anzupassen. Beispielsweise ist hier darzulegen, dass es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, und dass das Vorhaben dem Projektplan, der Teil des Durchführungsvertrages ist, entsprechen muss.
Defizit des schalltechnischen Gutachtens: In Unterkapitel III.3.5.6.2 ist dargelegt, dass die Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete (Beiblatt 1 zu DIN 18005-1) in diesem Bereich eingehalten werden. Allerdings bezieht sich das schalltechnische Gutachten nur auf eine Prognose bei vollständiger Realisierung des Vorhabens. Es werden keine Aussagen bzgl. eventueller Überschreitungen der Orientierungswerte für den Fall getroffen, dass zunächst nur im nördlichen Teil des Plangebiets gebaut wird und somit die Schutzwirkung des südlichen Baukörpers entfällt.
32. Seite 64:
Bitte berichtigen: Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind nicht zu begrünen, sondern gem. TF 10 gärtnerisch zu gestalten (III.3.6.1). Siehe hierzu auch Hinweis 4.
33. Seite 66:
Bitte überprüfen: Es wird im Unterkapitel III.3.6.4 dargelegt, dass das im Boulevard anfallende Niederschlagswasser in eine Rigole abgeleitet wird. Im nächsten Absatz steht, dass für den geplanten Boulevard zwischen den Gebäuden eine Ableitung des Niederschlagswassers in die Regenwasserkanalisation vorgesehen ist. Bitte Widerspruch auflösen.
34. Seite 68:
In Unterkapitel III.3.7.4 wird ausgeführt, dass Stellplätze außerhalb der ausgewiesenen Flächen ausgeschlossen seien. Allerdings ist mit der hier erfolgten Festsetzung einer Fläche für Stellplätze nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB kein Ausschluss außerhalb dieser ausgewiesenen Flächen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen verbunden – es sei denn, dies wird zusätzlich durch eine textliche Festsetzung ausdrücklich geregelt. Soweit, wie hier der Fall, der VB-Plan nichts festgesetzt, können im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren auf den überbaubaren und den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze zugelassen werden (unter analoger Anwendung von § 12 BauNVO in Verbindung mit § 23 Abs. 5 BauNVO, da kein Baugebiet nach BauNVO festgesetzt wird). Der zum Durchführungsvertrag gehörende Projektplan sieht jedoch keine weiteren Stellplätze vor. Insofern ist über die vertragliche Regelung, die zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehört sichergestellt, dass keine weiteren Stellplätze realisiert werden.
Sofern über die vertragliche Regelung und die „Kann-Vorschrift“ des § 23 Abs. 5 hinaus der Ausschluss von Stellplätzen außerhalb der ausgewiesenen Flächen gewünscht ist, wäre dies mit einer klarstellenden textlichen Festsetzung sicherzustellen.
36. Seite 69:
Bitte berichtigen: Es wird unter III.3.7.4.1 dargelegt, dass vorgesehen ist, mindestens 5 Stellplätze für ein auch von den Mietern nutzbares Car Sharing vorzuhalten. Dies ist aber weder im VB-Plan noch im Durchführungsvertrag gesichert. Die Aussagen in der Begründung sind dahingehend zu ergänzen. Gleiches gilt für die Aussagen zu Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
37. Seite 77:
Bitte überprüfen/ berichtigen: Entspricht die unter Unterkapitel IV.3 erwähnte Brutto-Grundfläche der Geschossfläche? Die Zahlen bezüglich der Grundfläche/ Geschossfläche/ Anzahl der Wohneinheiten etc. auf S. 14, 17, 18, 49, 50, 77 sind entsprechend den Zahlen im Durchführungsvertrag anzupassen.
38. Seite 81:
Bitte überprüfen: Stimmt im Unterkapitel V.4.1 dargelegte Datum des Bebauungsplanentwurfs – 20.05.17?
39. Seite 108:
Bitte ergänzen: In einer Stellungnahme (V.5.9) erfolgt der Hinweis, dass die Bepflanzungen, die durch die textliche Festsetzung 10 zu erhalten sind, auch nach Abgang erhalten werden sollen. Dieser Stellungnahme ist bisher nicht gefolgt worden. Auch in der Begründung im Unterkapitel 3.6 ist nichts zu finden. Bitte ergänzen, warum der Anregung nicht gefolgt wird, oder die TF 10 ergänzen (siehe Punkt 4 dieses Schreibens).
40. Mit Schreiben vom 25.04.2018 hat sich Rechtsanwalt Labicki zur, nach seiner Einschätzung, vorliegenden Rechtswidrigkeit des Bebauungsplans und zur fehlenden Genehmigungsfähigkeit des vorliegenden Bauantrages geäußert. Dieses Schreiben ist bitte zu berücksichtigen; die Begründung ist ggf. zu ergänzen.
Hinweis zum Entwurf der Rechtsverordnung
41. Auch im AGBauGB gilt die Frist von einem Jahr nach Verkündung für die Geltendmachung von Verletzungen von Verfahrens- und Formvorschriften. Der Entwurf der RVO ist anzupassen. Das aktuelle Muster ist im Intranet zu finden.
Folgende Änderungen wurden vorgenommen:
Den gegebenen Hinweisen und Empfehlungen zu redaktionellen Berichtigungen und Ergänzungen der Planzeichnung (Pkt. 2 bis 7 und Pkt. 11), der Begründung und der Rechtsverordnung (Pkt. 41) wurde wie folgend erläutert entsprochen:
Die Planzeichnung wurde im Original unter Berücksichtigung der Hinweise der von SenStadtWohn, Abt. II C durchgeführten Rechtsprüfung durch den ÖbVI nachträglich händisch berichtigt. Die folgende Nummerierung gibt die gegebenen Hinweise der Rechtsprüfung wieder. Die Nummerierung der auf dem Plan händisch durchgeführten Änderungen ist identisch.
1) Die hinweisgemäße Änderung der Darstellung der Schriftstärke der Fläche A in fett erfolgt nicht, da eine händische Korrektur die Lesbarkeit des Plans nicht erhöhen wird.
2) Beide Nebenzeichnungen wurden gestrichen, da die dargestellten Oberkanten auch in der Hauptzeichnung dargestellt werden können. Der bisher mittels Nebenzeichnung 1 dargestellte geringe Rücksprung (Oberkante 65,9 m ü NHN) wurde in der Hauptzeichnung ergänzt. Damit sind die Gebäudeoberkanten (OK) hinreichend und eindeutig bestimmt.
Ebenfalls werden der die Nebenzeichnungen definierende Rahmen in der Hauptzeichnung sowie die zugehörigen textlichen Nebenzeichnungsverweise gestrichen.
3) Die textliche Festsetzung Nr. 6 wurde dem Hinweis gemäß modifiziert: Da keine Anzahl der Geschosse festgesetzt wird, wird hinsichtlich der Begrenzung des Umfangs technischer Aufbauten nunmehr auf die festgesetzte Oberkante Bezug genommen statt, wie bisher, auf die „festgesetzten Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse“.
4) Die textliche Festsetzung Nr. 10 wurde hinweisgemäß umformuliert und präzisiert, um die gärtnerische Gestaltung von Freiflächen zu sichern. Mit der bisherigen Teilformulierung „Dies gilt auch, wenn unter diesen [d.h. nicht überbaubaren Grundstücksflächen] Garagen/Tiefgaragen hergestellt werden“ wurde lediglich die gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen gesichert, auch dann, wenn unter diesen Garagen/Tiefgaragen hergestellt werden. Das Rampenbauwerk der Tiefgarage liegt jedoch nicht vollständig unter der Geländeoberfläche. Durch die Umformulierung in „Das Anpflanzgebot gilt auch für die Dächer von Garagen/Tiefgaragen“ gilt die Festsetzung nun explizit auch für die Dächer von Garagen/Tiefgaragen.
5) Die textliche Festsetzung Nr. 11 wurde dahingehend geändert, dass ein Mindestanteil von 70 % der Fläche A dauerhaft extensiv zu begrünen ist. Durch die bisherige Formulierung wurde ein Anteil von genau 70 % festgesetzt.
6) Der Verweis auf die §§ 8 und 9 AGBauGB in den Verfahrenshinweisen/Rechtsgrundlagen wurde gestrichen, da diese nicht zur Anwendung kommen.
7) Hinweisgemäß wurde die Bezeichnung der Festsetzung „sonstiges Baugebiet mit Zweckbestimmung“ in der Planzeichenerklärung geändert in „Baugebiet mit Zweckbestimmung“. Da die Festsetzung eines „Baugebietes mit Zweckbestimmung“ ein ergänzendes Planzeichen ist, wird unter der Zeichenerklärung auf die Verwendung von gebräuchlichen und ergänzenden Planzeichen hingewiesen. Die Bezeichnung wurde auch in der Begründung angepasst.
8) Da aufgrund des erfolgten Planreifebeschlusses eine nachträgliche, händische Korrektur des Plans erforderlich ist, wird dem Hinweis, die Planunterlage grau statt schwarz darzustellen, nicht gefolgt.
9) Der Hinweis, dass Teile der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, für die die Erschließungsmaßnahmen von der Vorhabenträgerin durchzuführen sind, in den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans einbezogen werden könnten, wurde zur Kenntnis genommen. Es besteht jedoch keine zwingende Notwendigkeit zur Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans.
10) Es erfolgte eine Korrektur im Kap. I.1 (Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung) zur Einfügung des Vorhabens. Die Anführung des Maßes der Nutzung als Grund dafür, dass sich das Vorhaben nicht in die nähere Umgebung einfügt, wurde gestrichen. Ergänzend wurde das Nicht-Einfügen nach Art der Nutzung begründet und umfassender erläutert.
11) Die im Zuge der Maßnahmen zur Bodenneuordnung neu gebildeten Flurstücksnummern wurden im Kap. I.2.2 (Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse) zusätzlich zu den bisherigen Flurstücksnummern ergänzend genannt. Im Zuge dessen wurde das Kapitel zugunsten besserer Lesbarkeit sprachlich überarbeitet. Grundlage der Planzeichnung bleiben allerdings die bisherigen Bezeichnungen der Flurstücke.
12) An gleicher Stelle wurden die Darstellungen zu bereits durchgeführten Entwidmungen an den heutigen Sachstand angepasst.
13) Im Kap. I.2.5.4 (Verkehrserschließung, Rad- und Fußgängerverkehr) wurde die Rechtsgrundlage für die Anlage von Stellplätzen und Kfz redaktionell korrigiert.
14) Im Kapitel III.2 (Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan) wurde die Entwickelbarkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan ausführlicher dargelegt.
Im Kapitel I.3.2 (Flächennutzungsplan von Berlin) wurde auf die Erläuterungen zu diesem Sachverhalt im o.g. Kapitel verwiesen.
15) Im Kapitel I.3.6.1 (Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung) wurde ausführlicher erläutert, dass die Vorhabenträgerin aufgrund bestehenden Baurechts für Wohnen nicht zur Finanzierung von Grundschul- und Kitaplätzen verpflichtet werden kann, jedoch freiwillig eine Kita im Geltungsbereich realisiert.
Weiterhin wurden innerhalb der Begründung durchgehend klargestellt, dass diese Kita über 72 Plätze – entsprechend der vorliegenden Projektplanung und dem Durchführungsvertrag – verfügen wird.
16) Hinweisgemäß wurde im Kapitel I.5.1 (Projektbeschreibung) die vorgesehene Verkaufsfläche des Nahversorgungsmarktes von „ca. 1.800 m²“ auf „maximal 1.900 m²“ korrigiert. Sie entspricht damit der textlichen Festsetzung Nr. 3 und den übrigen Erläuterungen in der Begründung.
17) Hinweisgemäß wurde im Kapitel II.1.1 (Umweltbericht/Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans) die Lage der Fuß- und Radwegeverbindung von „westlich des Plangebiets“ zu „im Westen des Plangebiets“ geändert.
18) Aufgrund inhaltlicher Doppelung der Aussagen der Abschnitte I.3.3 (Landschaftsprogramm) und II.1.2.5 (Umweltbericht/Landschaftsprogramm) sowie I.3.5.5 (Stadtentwicklungsplan Klima) und II.1.2.6 (Umweltbericht/Stadtentwicklungsplan Klima) wurden die jeweiligen Abschnitte im Kapitel I (Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen) stark gekürzt und auf die jeweiligen Abschnitte im Kapitel II (Umweltbericht) verwiesen. Im Rahmen dessen wurde insbesondere der Abschnitt II.1.2.6 redaktionell auch zugunsten einer besseren Lesbarkeit überarbeitet.
Ferner wurde die durch einen Formatierungsfehler durchbrochene Nummerierung des Abschnitts II.1.2.6 korrigiert (vormals irrtümlich II.1.1.1).
19) Hinweisgemäß wurde im Kap. II.2.2.1.1 (Umweltbericht/Bestandsaufnahme/Schutzgut Mensch/Bestand) die Aussage, dass das Plangebiet nur gering mit Verkehr vorbelastet ist, gestrichen.
20) Die aufgeführten gesundheitsrelevanten Schwellenwerte des Verkehrslärms wurden redaktionell korrigiert. Hinsichtlich der hinweisgemäß zu knappen Behandlung des Verkehrslärms im Kap. II.2.3.1.1 (Umweltbericht/Umweltauswirkungen/Durchführung der Planung/Schutzgut Mensch) wurde zusätzlich auf die Inhalte des Kapitels III.3.5.2 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Immissionsschutz/Verkehrslärm) verwiesen, in dem umfänglich auf diese Thematik eingegangen wird.
21) Im Kap. II.2.4.4.2 (Umweltbericht/Umweltauswirkungen/Vermeidung/Geplante Maßnahmen/Regelungen im Durchführungsvertrag) wurde der Punkt der Neupflanzung von Bäumen um einen Hinweis auf den in § 5 des Durchführungsvertrags geregelten monetären Ausgleich ergänzt.
22) Im Kap. II.2.5 (Umweltbericht/Umweltauswirkungen/Anderweitige Planungs-möglichkeiten) wurde erläutert, dass der eingestellte Vorgängerbebauungsplan 11-51 Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen vorsah und diese teilweise auch im laufenden Bebauungsplanverfahren 11-120 VE übernommen werden sollten. Dies wird korrigiert: Die Pflanzung der Bäume wird nicht durch Flächen solcher Art, sondern durch die Darstellungen des mit den entsprechenden Fachbehörden abgestimmten Freianlagenplans, der Anlage zum Durchführungsvertrag ist, gesichert.
23) Der im Kapitel III.3.2 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Art der baulichen Nutzung) falsch dargestellte Sachverhalt, dass die beabsichtigten Nutzungen des Vorhabens konkret festgesetzt werden, wurde richtiggestellt. Der entsprechende Satz wurde gestrichen. Es gibt kein Erfordernis zur weitergehenden Konkretisierung.
24) Die im Kap. III.3.2 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Art der baulichen Nutzung) erwähnte, noch offene Klärung bezüglich der Übereinstimmung mit dem StEP Zentren 3 und der AV Einzelhandel entfiel. Die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe hat im Rahmen der Behördenbeteiligung keine Bedenken vorgetragen.
25) Hinweisgemäß wurde geprüft, ob die zulässigen Vorbauten, Balkone und Terrassen bei der Berechnung der GRZ berücksichtigt worden sind. Sämtliche Balkone liegen innerhalb der ausgewiesenen Baufelder und ragen nicht über die Erdgeschosszone bzw. über den festgesetzten Baufenstern hinaus. Die auf Grundlage der Baufenster festgesetzte GRZ gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von 0,4 entspricht dem aktuellen Planungsstand. Zugunsten einer besseren Lesbarkeit erfolgte hierzu eine ergänzende Formulierung in Kap. II 3.2 (Umweltbericht/Umweltauswirkungen/Prognose bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung).
26) Hinweisgemäß erfolgte eine redaktionelle Korrektur im Kapitel III.3.3.5 (Planinhalt/ Begründung der Festsetzungen/Maß der baulichen Nutzung/Überschreitung der Obergrenzen) zur Rechtsnatur des § 17 BauNVO.
27) Der Ausschluss wesentlicher technischer Aufbauten für die Fläche B wurde in der Begründung gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 6 ergänzt im Kap. III.3.3.6.2 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Maß der baulichen Nutzung/Höhe baulicher Anlagen).
28) Die Festsetzung einer „reinen Baukörperausweisung“ wurde geändert zur „erweiterten Baukörperausweisung“, um der in Berlin üblichen Leseart dieser Festsetzung zu entsprechen. Dies wurde im Kapitel III.3.4 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche) klargestellt, analog erfolgen durchgehend Korrekturen an anderen Stellen der Begründung sowie die Vervollständigung der Rechtsgrundlage.
29) An gleicher Stelle erfolgt eine Korrektur des Wortes „Baufelder“ zu „Baukörper“.
30) In Kap. III.3.5.3.3 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Immissionsschutz/Gewerbelärm/Kundenparkplatz) wurde der Hinweis ergänzt, dass eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm durch den Parkplatzverkehr des vorgesehenen Einzelhandels von etwa 1 dB(A) zu erwarten ist.
31) Im Kap. III.3.5.6.2 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Immissionsschutz/Empfehlungen für Lärmschutzmaßnahmen/Lärmrobuste Struktur) wurde ergänzend darauf hingewiesen, dass das Vorhaben den Vorgaben des Projektplans, der Teil des Durchführungsvertrages ist, entsprechen muss.
Eine Überarbeitung des schalltechnischen Gutachtens hinsichtlich eines Szenarios, nach dem lediglich eine Bebauung im nördlichen Teil des Vorhabengebietes erfolgt und dadurch die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete in den Hofbereichen nicht eingehalten werden können, wird als verzichtbar gesehen.
32) Im Kap. III.3.6.1 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Grünfestsetzungen/Gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen) wurde korrigiert, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht lediglich zu begrünen, sondern gärtnerisch zu gestalten sind.
33) Im Kap. III.3.6.4. (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen /Grünfestsetzungen/ Niederschlagsentwässerung) wird klargestellt, dass das im Boulevard anfallende Niederschlagswasser in die Kanalisation entwässert wird. Eine der widersprechenden Darstellung wird entfernt.
34) Ein Ausschluss von Stellplätzen außerhalb der festgesetzten Flächen ist durch die Regelungen im Durchführungsvertrag und seinen Anlagen sowie gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO in ausreichendem Umfang sichergestellt. Eine entsprechende Klarstellung wurde im Kap. III.3.7.4 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Sonstige Festsetzungen/ Stellplätze) ergänzt. Eine Sicherung in Form einer textlichen Festsetzung wird als nicht erforderlich erachtet.
35) Eine lfd. Nr. 35 ist in den vorgetragenen Hinweisen aufgrund eines Formatierungsfehlers nicht vorhanden.
36) Im Kap. III.3.7.4.1 (Planinhalt/Begründung der Festsetzungen/Sonstige Festsetzungen/ Stellplätze/Garagen und Tiefgaragen) wurde klargestellt, dass die Bereitstellung von Angeboten des Carsharing und der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in der Tiefgarage nicht bebauungsplanrelevant ist und somit nicht planungsrechtlich gesichert wird. Eine verbindliche Verpflichtung der Vorhabenträgerin zur Realisierung der Angebote ist nicht vorgesehen.
37) Hinsichtlich Darstellung der geplanten und zulässigen Geschossflächen und Brutto-Grundflächen erfolgten an unterschiedlichen Stellen klarstellende Ergänzungen und Korrekturen (Kap. I.3.6.1, I.5.1, III.3.3.4, IV.3); insbesondere wurde die Formulierung „ca. 690 Wohneinheiten bzw. Mietwohnungen“ vereinheitlicht.
Die Bezugnahme auf 687 statt ca. 690 Wohneinheiten (678 geplanter Wohneinheiten gemäß Bauantragsunterlagen vom 12.07.2017) im Kap. V.5.7 (Verfahren/Beteiligung der Öffentlichkeit/Stellplätze und Verkehr) wird nicht berichtigt, da dies die Darstellung und Berechnungsgrundlage im vorliegenden Verkehrsgutachten wiedergibt. Inhaltlich ist dies jedoch ohne Auswirkungen auf das Ergebnis der Abwägung und somit auf das Planverfahren.
38) Hinweisgemäß wurde im Kap. V.4.1 (Verfahren/Behördenbeteiligungen/Zusammenfassung der Abwägung) das Datum des Bebauungsplanentwurfs zur Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB vom 20.05.17 berichtigt zu 20.04.17.
39) Hinweisgemäß wurde ein Satz der textlichen Festsetzung Nr. 10 mit dem Ziel der Nachpflanzung von Bepflanzungen nach deren Abgang ergänzt. Die Formulierung lautet nun „Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen“ (vgl. hierzu auch Punkt 4).
40) Hinweisgemäß wurde auf die Inhalte dieses Schreibens im Kapitel V.5.15.1 eingegangen.
41) Die Rechtsverordnung wurde gemäß der „Mustervorschrift 2018“ des Senats angepasst.
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