Anlage 2
Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens
Plangebiet (Geltungsbereich, Eigentumsverhältnisse, Bestand)
Der ca. 7,0 ha große Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans (siehe Anlage 1) wird im Nordwesten durch die Barther Straße, im Nordosten durch die Zingster Straße, im Südosten durch die Falkenberger Chaussee und im Südwesten durch eine großmaßstäbliche private Stellplatzanlage begrenzt. Er umfasst die Flurstücke 1495, 1497, 1582, 1590, 1591, 1592 und teilweise 1810 der Flur 1, Gemarkung Malchow Gut, sowie an diese Grundstücke angrenzende Straßenflächen. Die überwiegenden Grundstücke befinden sich im Eigentum der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH (HOWOGE). Lediglich das Eckgrundstück Falkenberger Chaussee 21, 23 / Zingster Straße 1, 1A, 3 (Flurstück 1590) ist teilweise im privaten Wohneigentum. Die im Geltungsbereich liegenden Straßenverkehrsflächen einschließlich der öffentlichen Parkplatzflächen sind im Eigentum des Landes Berlin.
Der Wohnblock Barther Straße / Zingster Straße / Falkenberger Chaussee ist durch eine elfgeschossige Wohnbebauung am Blockrand gekennzeichnet. Dabei ragt die Eckbebauung Zingster Straße / Falkenberger Chaussee mit 13 Geschossen höhenmäßig hinaus und weist einen zweigeschossigen Vorbau auf. Das Erdgeschoss dieses Gebäudeteils dient gewerblichen Nutzungszwecken und auch entlang der Zingster Straße sind vereinzelt wenige gewerbliche Nutzungen, insbesondere Arztpraxen, vorzufinden. An den Außenrändern des Wohnblocks sind großmaßstäbige Stellplatzanlagen vorgelagert, die z. T. Bestandteil der öffentlichen Straßenverkehrsflächen sind und z. T. (Stellplatzanlage an der Falkenberger Chaussee) zum Eigentum der HOWOGE gehören. Die Innenbereiche des Wohnblocks sind unbebaut und treten als Grünflächen mit Vegetationsbestand in Form von Zierrasen, Strauchpflanzungen sowie Baumbeständen in Erscheinung, durch welche wassergebundene Wege zur fußläufigen Querung verlaufen. Im nördlichen Bereich des Grundstücks Barther Straße 17, 19 (Flurstück 1497) befand sich früher ein zeilenförmiges dreigeschossiges Gebäude einer Kindertagesstätte, zu deren Erschließung die Barther Straße bis in das Blockinnere als öffentliche Straßenverkehrsfläche verlängert und dort mit einem Wendehammer ausgebildet worden ist. Die Kita wurde im Jahr 2004 zurückgebaut und die Fläche wurde begrünt. Von dem Wendehammer aus verläuft ein öffentlicher Fußweg durch eine Lücke in der Blockrandbebauung bis zur Zingster Straße.
Anlass, Ziele und Zwecke der Planung
Die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans 11-170 erfolgt zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung innerhalb des zu betrachtenden Wohnblocks. Anlass für die Verfahrenseinleitung ist, dass der unbebaute Innenbereich dieses Wohnblocks einem zunehmenden baulichen Entwicklungsdruck ausgesetzt ist. Die HOWOGE hat in 2018 / 2019 mit Blick auf eine durch sie beabsichtigte Nachverdichtung des Blocks ein Partizipationsverfahren durchgeführt. Durch die Anwohner wird eine Neubebauung der „Wohnhöfe“ sehr kritisch gesehen. Das Bezirksamt Lichtenberg sieht einerseits die Notwendigkeit zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums. Andererseits stellen die grünen Blockinnenbereiche eine besondere Qualität der Großsiedlung und eine grüne Infrastruktur dar, die es, auch vor dem Hintergrund des zu erwartenden Einwohnerzuwachses in Neu-Hohenschönhausen, zu entwickeln gilt. Zudem hat die hier typische aufgelockerte und durchgrünte Bauweise mit einer zwar hohen Geschosszahl, aber einem vergleichsweise geringen Flächenverbrauch aus Sicht des Klimaschutzes Relevanz.
Ziel des aufzustellenden Bebauungsplans 11-170 ist, die Bebauungspotenziale in dem Wohnblock zu untersuchen und eine ergänzende Bebauung zu ermöglichen, die im Bereich der vorhandenen Erschließung (Stich der Barther Straße mit Wendehammer) angeordnet wird und die vorzufindenden Bebauungsstrukturen fortsetzt. In der geplanten ergänzenden Bebauung sollen eine oder mehrere soziale Infrastrukturnutzungen gesichert werden. Diese werden als Wohnfolgeeinrichtungen zur Versorgung des Gebiets sowohl aufgrund der Planung selbst als auch angesichts des ohnehin zu erwartenden Einwohnerzuwachses in Neu-Hohenschönhausen benötigt. Auch eine verträgliche ergänzende Wohnbebauung soll untersucht werden.
Da das Plangebiet angesichts der Gebäudehöhen von ca. 33,5 m bereits eine sehr hohe städtebauliche Dichte aufweist (GFZ im Bestand ca. 2,38), soll die geplante Bebauungsdichte auf ein verträgliches, angemessenes Maß begrenzt werden. Die vorgesehene deutliche Überschreitung des Nutzungsmaßes, welches durch den Flächennutzungsplan Berlin für Wohnbauflächen W2 vorgegeben wird (GFZ bis 1,5), muss im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eingehend hinsichtlich der städtebaulichen Verträglichkeit geprüft und begründet werden. Die städtebaulichen Erfordernisse hierfür sind ausführlich darzulegen.
Der Bebauungsplan 11-170 soll gemäß § 1 Absatz 5 Baugesetzbuch (BauGB) eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Im Rahmen des Verfahrens soll ein breiter Abstimmungsprozess gesichert werden, um alle relevanten privaten und öffentlichen Belange in die Planungsüberlegungen einstellen zu können.
Planungskonzept
Der im Plangebiet vorhandene bauliche Bestand einschließlich der privaten Stellplatzanlage soll planungsrechtlich gesichert werden. Für die beabsichtigte ergänzende Bebauung wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein konkretes Konzept entwickelt. Ggf. werden zu Beginn verschiedene Lösungsvarianten aufgezeigt, wobei in allen Fällen das o. g. Ziel beachtet werden soll, eine ergänzende Bebauung im Bereich der vorhandenen Erschließung und in Fortsetzung der vorzufindenden Bebauungsstruktur zu ermöglichen. Dementsprechend werden konkrete Bauzonen, ggf. in Form von (erweiterten) Baukörpern, zu bestimmen sein, um die übrigen Flächen von einer Bebauung dauerhaft freizuhalten. Die geplante städtebauliche Dichte, gemessen an der Geschossflächenzahl (GFZ), soll auf ein angemessenes, verträgliches Maß begrenzt werden. Die Bestands-GFZ in dem Wohnblock beträgt bereits ca. 2,38, was eine der höchsten Dichten in der Großwohnsiedlung darstellt.
In Bezug auf die Art der baulichen Nutzung soll der Bebauungsplan 11-170 der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum und sozialer Infrastruktur (z. B. eine Kindertagesstätte) gemäß dem noch zu ermittelnden Bedarf dienen. Zur planungsrechtlichen Sicherung dieser Nutzungen ist die Festsetzung der Baugrundstücksflächen als allgemeines Wohngebiet WA nach § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) beabsichtigt. Dabei ist angedacht, die Einrichtung(en) der sozialen Infrastruktur bestimmten Flächen der geplanten Bebauung konkret zuzuordnen. Die bestehende private Stellplatzanlage an der Falkenberger Chaussee soll als private Verkehrsfläche festgesetzt und die öffentlichen
Straßen- und Parkplatzflächen sollen als Straßenverkehrsflächen, ggf. mit Zweckbestimmung
„Parkplatz“, gesichert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird geprüft werden, inwieweit es geboten ist, im Bebauungsplan Flächenanteile für soziale Wohnraumförderung zu sichern.
Die städtebaulichen Erfordernisse für die zusätzliche Verdichtung des Gebiets (der FNP Berlin gibt für Wohnbauflächen W2 eine GFZ bis 1,5 vor und gemäß § 17 BauNVO gilt für allgemeine Wohngebiete WA eine GFZ-Obergrenze von 1,2) sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ausführlich darzulegen und die städtebauliche Verträglichkeit ist nachzuweisen.
Planerische Ausgangssituation
Bestehende Landschaftspläne
Der Landschaftsrahmenplan für den Bezirk Lichtenberg (Stand Dezember 2014) stellt die Blockinnenflächen des hier zu betrachtenden Baublocks als Grünanlage und in der Teilkarte „Landschaftsbild“ als private Grünfläche dar. Es werden keine expliziten Ziele für das Plangebiet 11-170 genannt. In der Karte „Bestand, Versorgung und Entwicklung öffentlicher Spielplätze“ ist der Planungsraum, in dem sich das Plangebiet befindet, der Versorgungsstufe 5 (> 0,6 m² Spielfläche/EW) zugeordnet.
Rahmenplan Neu-Hohenschönhausen
In 2018 und 2019 wurde ein städtebaulicher Rahmenplan für die Großwohnsiedlung Neu-Hohenschönhausen erarbeitet. Dieser liegt aktuell als Entwurf vor (die Präsentation in der BVV ist bereits erfolgt und der Beschluss durch das Bezirksamt ist zurzeit in Vorbereitung).
Laut Konzeption des Rahmenplans werden die Blockinnenbereiche der Großwohnsiedlung Neu-
Hohenschönhausen nicht zur Nachverdichtung für den Wohnungsbau empfohlen. Die grünen „Wohnhöfe“ werden als eine wichtige Qualität der Siedlung bewertet, die es zu sichern und gestalterisch aufzuwerten gilt, auch vor dem Hintergrund, dass die Versorgung mit öffentlichen Grünflächen in unmittelbarer Wohnungsnähe in Teilen der Siedlung schlecht ist. Ergänzender Wohnungsbau soll behutsam vorgenommen werden, auf ein verträgliches Maß begrenzt werden und ausdrücklich nicht zu Lasten der „Innenhöfe“ gehen. Hierfür werden geeignete Potenzialflächen an anderer Stelle aufgezeigt. Darüber hinaus wird u. a. empfohlen, die Versorgung der Großwohnsiedlung mit sozialer und grüner Infrastruktur (Kitas, öffentliche Spielplätze sowie öffentliche wohnungs- und siedlungsnahe Grünflächen) zu verbessern, was sich auch daraus ergibt, dass Wohnungsbaupotenziale im Umfang von rund 880 Wohneinheiten aufzeigt werden und eine adäquate Versorgung mit Wohnfolgeinfrastruktur vorausschauend eingeplant werden muss. Weiterhin wird betont, dass beim Wohnungsbau in Neu-Hohenschönhausen ein Fokus auf seniorengerechte Wohnungen, Wohnungen für Großfamilien und hochwertige Wohnungen gelenkt werden sollte, um eine heterogene Nutzungsmischung zu erreichen.
Die Konzeption des Rahmenplans stellt den Blockinnenbereich im Plangebiet 11-170 bezogen auf das Flurstück 1497 als Reservefläche für Infrastruktur und ansonsten als „bedeutende private Grünflächen in Hofflächen und Hofbereichen“ dar. Der Rahmenplan dient – nach seinem Beschluss durch das Bezirksamt – als Orientierungsrahmen für das verwaltungsinterne Handeln. Seine Empfehlungen sind als Abwägungsgrundlage in die Planungsüberlegungen zum Bebauungsplan einzustellen.
Bestehende Bauleitpläne
Unmittelbar südwestlich angrenzend am Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans
befindet sich der Bebauungsplan 11-39 für das Gelände zwischen Barther Straße, Falkenberger Chaussee 1/7, Falkenberger Chaussee und Darßer Straße, festgesetzt am 13.10.2009. Dieser setzt ein Mischgebiet, einen Parkplatz sowie öffentliche und private Verkehrsflächen fest.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 11. Dezember 2018 (ABl. 2019 S. 8), stellt die Fläche, in der das Plangebiet liegt, im Norden als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) und im Süden als gemischte Baufläche M2 dar. Die südlich verlaufende Falkenberger Chaussee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße (ÜHVST) dargestellt, die zugleich regionalplanerische Festlegung ist. Im Bereich der ÜHVST sind im FNP zudem eine U-Bahnlinie und ein U-Bahnhof in Tunnellage dargestellt. Zudem stellt der FNP am südlichen Rand des Geltungsbereichs die Signatur Einzelhandelskonzentration dar.
Anwendung von § 13a BauGB
Der Bebauungsplan 11-170 soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden, da er der Innenentwicklung in Form einer „Nachverdichtung“ i. S. d. § 13 a Absatz 1 BauGB dient. Die geplante Neubebauung stellt eine ergänzende Bebauung eines bestehenden Wohnblocks in Fortsetzung der vorzufindenden Bebauungsstruktur dar. Auch die übrigen Voraussetzungen des
§ 13a BauGB sind erfüllt.
Auswirkungen des Bebauungsplans
In Verbindung mit der Planung entstehen Kosten für die öffentliche Hand in Hinblick auf die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens einschließlich Erstellung notwendiger Gutachten (z. B. Umweltauswirkungen, Artenschutz, Lärm, Verkehr). Weitere Kosten können dem Land Berlin für die Realisierung zusätzlich erforderlicher Wohnfolgeinfrastruktur entstehen. Inwieweit im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein städtebaulicher Vertrag nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung mit der Grundstückseigentümerin (HOWOGE) abgeschlossen werden kann, durch den u. a. die Planungs- und Gutachterkosten sowie die Kosten für Folgeinfrastruktur auf die HOWOGE übertragen werden, ist im weiteren Verfahren zu prüfen. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan 11-170 erfolgt zunächst auf Initiative des Bezirks, d. h. ohne Vorliegen einer Grundzustimmung der HOWOGE zur Anwendung des „Berliner Modells“.
Mit dem Bebauungsplan wird kein zusätzliches Erschließungserfordernis durch die öffentliche Hand ausgelöst. Erforderliche bodenordnende Maßnahmen sind nach dem derzeitigen Planungsstand nicht erkennbar.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind, auch wenn die Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch entfällt, die Auswirkungen auf die Umwelt zu untersuchen.
Rückäußerungen zur Mitteilung der Planungsabsicht
Gegen die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans 11-170 bestehen von Seiten der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, Abt. GL 5, und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Abt. II C, keine Bedenken. Dies ist mit Schreiben vom 08.08. bzw. 20.08.2019 bestätigt worden.
Die Senatsverwaltung hat mitgeteilt, dass die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans 11-170 grundsätzlich aus den im FNP dargestellten Bauflächen entwickelbar sind, die Entwickelbarkeit jedoch zum jetzigen Planungsstand nicht abschließend prüfbar ist, da noch kein Bebauungsplanentwurf vorliegt. Außerdem wurde bestätigt, dass die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB vorliegen.
Bezüglich der weiteren Erhöhung der bereits hohen GFZ (ca. 2,38 im Bestand) und der damit deutlichen Überschreitung der GFZ-Obergrenze der W2-Fläche (GFZ bis 1,5) wird im Rahmen der Begründung zum Bebauungsplan eine besondere Darlegung der Ziele und Erfordernisse erwartet; die städtebauliche Verträglichkeit der geplanten Überschreitung ist eingehend zu prüfen und zu begründen. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass keine Festsetzungen getroffen werden dürfen, die den verkehrlichen Belangen der ÜHVST und der geplanten U-Bahn mit U-Bahnhof entgegenstehen.
Es wurde weiterhin mitgeteilt, dass das Bebauungsplanverfahren nach § 6 Absatz 2 i. V. m. § 7 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) durchzuführen ist, da das Verfahren dringende Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 Absatz 1 Satz 3 Nr. 2 (überbezirkliche Verkehrsplanungen) und Nr. 5 (Eigenart des Wohnungsbauvorhabens) AGBauGB berührt. Ob Gesamtinteressen aufgrund der Größe des Wohnungsbauvorhabens berührt sind, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
Die Verkehrsbehörde fordert aufgrund der Betroffenheit der Falkenberger Chaussee als übergeordnete Straßenverbindung Stufe II, der Zingster Straße als Ergänzungsstraße der Stufe IV sowie der Führung der Straßenbahn in beiden Straßen und langfristig der U-Bahn entlang der Falkenberger
Chaussee eine Verkehrsuntersuchung für alle Verkehrsarten. Diese soll auch das Einkaufszentrum und weitere Verdichtungspotenziale sowie die Auswirkungen des Mobilitätsgesetzes insbesondere auf die Gestaltung der Falkenberger Chaussee berücksichtigen.
Darüber hinaus wurde mitgeteilt, dass die Voraussetzung zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung vorliegt. Gemäß Hinweis der Wohnungsbauleitstelle ist im Rahmen des Angebotsbebauungsplans – unter Voraussetzung aller Rahmenbedingungen – in Kooperation mit dem Grundstückseigentümer ein städtebaulicher Vertrag nach dem „Berliner Modell“ zu schließen.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mitgeteilt, dass das Ziel Z.1.2 des FNP Berlin (Erhalt und Ausbau der Bahnflächen gemäß Signatur im FNP) zu beachten ist.
DGS
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