Drucksache - DS/1077/VIII  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zu beschließen:

Für das beantragte Vorhaben Frankfurter Allee 135 u.a., Neubau von 2 Wohngebäuden, 2 Büro- und Geschäftsgebäuden mit der zugehörigen Tiefgarage vom 14.12.2017, letzte Änderung 10.12.2018 (1160-2017-3521-BWA 3) liegen die Voraussetzungen gem. § 33 Abs.1 BauGB (Planreife), vorbehaltlich der Rechtsprüfung und Zustimmung der zuständigen Senatsverwaltung, vor.

Anlage Planreife: Prüfvermerk zur Planreife gem. § 33 BauGB zum Vorhaben Berlin Lichtenberg Frankfurter Allee 135 u.a./ 1160-2017-3521-BWA 3

Begründung:

Eine Zusammenzeichnung des Bebauungsplanentwurfs 11-93 mit der Begründung liegt während der BVV-Sitzung aus.

Die Bauantragsunterlagen sowie das Anerkennungsschreiben des Antragstellers der künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans befinden sich zur Einsichtnahme im Fachbereich Stadtplanung.

Durch den Bebauungsplanentwurf sind dringende Gesamtinteressen Berlins nach § 7 Abs.1 Satz1 und 3 AGBauGB berührt. Über die Absicht von § 33 BauGB Gebrauch zu machen ist die zuständige Senatsverwaltung zu unterrichten. Es bedarf zudem des Nachweises darüber, dass die Bezirksverordnetenversammlung den Inhalt des Bebauungsplans billigt.

Der Beschluss der Planreifeerklärung durch die Bezirksverordnetenversammlung ist erforderlich.

Begründung der Dringlichkeit:

Nach Aussage der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH wurde mit dem Generalübernehmer Porr AG vor dem Hintergrund des bereits weit fortgeschrittenen Bebauungsplan-Verfahrens ein Vertrag geschlossen, der eine Planreife bis 31.12.2018 zugrunde legt. Bei Nichterreichen müssten im Januar 2019 Nachverhandlungen im Hinblick auf die Realisierung von Baufeld 1 geführt werden, wobei im Ergebnis von Mehrkosten für die HOWOGE auszugehen ist.  Aufgrund der angespannten Marktsituation und der erforderlichen Planungssicherheit aufseiten des Generalübernehmers ist das Risiko einer Kündigung als sehr hoch einzuschätzen. In diesem Falle müsste die HOWOGE erneut ein europaweites öffentliches Vergabeverfahren für Generalübernehmerleistungen durchführen. Allein ein solches Verfahren würde rd. sechs Monate in Anspruch nehmen. Sofern überhaupt neue Angebote eingehen, ist mit einer generellen Preissteigerung in der Baubranche von ca. 10%  p.a. zu rechnen.

Anlage Planreife

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung, Soziales, Wirtschaft und Arbeit

Stadtentwicklungsamt

Fachbereich Stadtplanung

Stadt AL10.12.2018

Stadt AL zwV

Antrag auf Baugenehmigung „Neubau von 2 Wohngebäuden, 2 Büro- und Geschäftsgebäudenund der dazugehörigen Tiefgarage vom 14.12.2017:

Haus A (Gewerbenutzung EG, 1. OG bis 17.OG Büronutzung),

Haus B (Gewerbenutzung EG, 1.OG bis 6. OG Büronutzung),

Haus C (Gewerbenutzung EG, Wohnnutzung 1.OG bis 7.OG),

Haus D (Wohnnutzung EG bis 6.OG),

Tiefgarage Bauteil G mit 105 Stellplätzen

1160-2017-3521-BWA 3

Letzte Antragsänderung vom 10.12.2018

Hier: Bauplanungsrechtliche Prüfung der Bauantragsunterlagen im Hinblick auf die Anwendung des § 33 Abs.1 BauGB

Sachverhalt

Am 14.12.2017, zuletzt geändert am 10.12.2018 wurde von der Bauherrin und Grundstückseigentümer HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH die Baugenehmigung beantragt.

Für den Standort hat das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin in seiner Sitzung am 12. August 2014 (BA-Beschluss Nr. 156/2014) die Aufstellung des Bebauungsplans 11-93 für die Grundstücke Rathausstraße 13, Frankfurter Allee 135, 145/149 und Möllendorffstraße 3 sowie für den Stefan-Heym-Platz beschlossen.

Die Bezirksamtsvorlage Nr. 156/2014 vom 12. August 2014 wurde am 28. August 2014 (Drucksache Nr. 1283/VII) durch die Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg zur Kenntnis genommen.

Der Beschluss des Bezirksamts zur Änderung des Titels des Bebauungsplans 11-93 vom 23.10.2018 wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 43 vom 26.10.2018, S.5841 bekannt gemacht.

Im Ergebnis der Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs.2 BauGB wurde das Planungsziel für den beantragten Teilbereich von MI zu MU geändert. Es ist für das Baugrundstück die Festsetzung eines urbanen Gebiets (MU) gemäß § 6 a BauNVO geplant.

Vom 05.11.2018 bis einschließlich 04.12.2018 wurde die erneute Beteiligung der Behörden gem. § 4 a Abs.3 BauGB und die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.2 BauGB durchgeführt.

Vom 07.12.2018 bis zum 10.12.2018 wurde eine eingeschränkte Beteiligung zur Änderung der textlichen Festsetzungen (TF) 14 und 15 durchgeführt.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens während der Planaufstellung („Planreife“)

Gemäß § 33 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben während der Planaufstellung zulässig, wenn

1. die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 und § 4a Abs. 2- 5 BauGB durchgeführt worden ist,
2. anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht,
3. der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und
4. die Erschließung gesichert ist.

Dieses trifft für den vorliegenden Bauantrag wie folgt zu:

1.: Die erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden gem. § 4a Abs.3 BauGB und die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.2 BauGB sind abgeschlossen. Der Verfahrensstand für die Erklärung der Planreife gem. § 33 BauGB ist somit erreicht.

2.: Das mit Antrag auf Baugenehmigung vom 14.12.2017, zuletzt geändert am 06.12.2018 von der Bauherrin und Grundstückseigentümer HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH eingereichte Vorhaben

„Neubau von 2 Wohngebäuden, 2 Büro- und Geschäftsgebäudenund der dazugehörigen Tiefgarage: Haus A (Gewerbenutzung EG, 1. OG bis 17.OG Büronutzung), Haus B (Gewerbenutzung EG, 1.OG bis 6. OG Büronutzung),Haus C (Gewerbenutzung EG, Wohnnutzung 1.OG bis 7.OG),Haus D (Wohnnutzung EG bis 6.OG), Tiefgarage Bauteil G mit 105 Stellplätzen“

steht den beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 11-93 in der Fassung vom 23.10.2018, dem Deckblatt vom 10.12.2018 und den Regelungen des städtebaulichen Vertrags vom 02.11.2018 nicht entgegen.

Das Baugrundstück wurde nachvollziehbar berechnet.

Die Übereinstimmung mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 11-93 wird festgestellt.

Nicht Gegenstand des Bauantrags sind:

• Großtagespflege für 10 Kinder im EG Bauteil B (ca. 130 qm),
• Gewerbe im EG,
• Mietflächen von ca.  400 qm frei vermietbare Flächen für Büro oder büroähnliche Nutzung im Bauteil A vom 6-17.OG (Gesamtfläche ca. 4800 qm), 
• Mietflächen von ca.  600 qm frei vermietbare Flächen für Büro oder büroähnliche Nutzung im Bauteil B im 5. und 6. OG (Gesamtfläche 1200qm),
• Gewerbeflächen EG in den Bauteilen A, B und C (ca. 1460 qm),
• Gastronomie EG Bauteil A (ca. 440 qm).

Dafür sollen lt. Angaben der Bauherrin gesonderte Anträge gestellt werden.

3.: Der Vorhabenträger, der auch Grundstückseigentümer ist, hat für sich und seine Rechtsnachfolger die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 11-93 und die Regelungen der dazugehörigen Verträge mit Datum vom 10.12.2018 anerkannt. Ein entsprechendes Schreiben liegt vor.

4.: Die Erschließung des Vorhabens von der Rathausstraße und Frankfurter Allee ist grundsätzlich gesichert. Die für das Vorhaben notwendige Anpassung der Erschließungsanlagen wurde im Erschließungsvertrag vom 21.08.18 zum Bebauungsplanentwurf 11-93 geregelt.

Fazit:

Die Zulässigkeit des beantragten Vorhabens ist gem. § 33 Abs.1 BauGB gegeben.

Güttler-Lindemann