Drucksache - DS/0141/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   dem Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für die Grundstücke Genslerstraße 13/13a und Freienwalder Straße 14 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen vorbehaltlich des Ergebnisses der Prüfung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie durch die Gemeinsame Landesplanungs-abteilung im Wesentlichen zuzustimmen.

Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich

d)die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:Begründung

Anlage 1

Geltungsbereich des Antrages

über die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

für die Grundstücke Genslerstraße 13/13a

und Freienwalder Straße 14

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

ohne Maßstab

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

1. Planungsgegenstand

Anlass

Der Eigentümer des Grundstücks Genslerstraße 13/13a und Bevollmächtigte für das Grundstück Freienwalder Straße 14 hat am 16.06.2016 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. Er plant die Schaffung neuen Wohnraums sowie die Sicherung und Fortentwicklung der vorhandenen Gewerbenutzung.

Seitens des Bezirksamtes Lichtenberg besteht, insbesondere im Hinblick auf das Bevölkerungswachstum im Land Berlin und die dadurch bedingte zunehmende Wohnungsnachfrage, ein großes Interesse an der Nutzbarmachung dieses Standortes zu Wohnzwecken.

Im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, da aufgrund der gegenwärtigen gewerblich geprägten Bestandsnutzung eine Wohnnutzung unzulässig ist.

Plangebiet

Bebauungsplan 11-104

Die genannten Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes 11-104, der zum Ziel hat, die Fläche des Plangebietes zwischen Goecke-, Freienwalder, Gensler- und Werneuchener Straße im Rahmen einer Neuordnung als Mischgebiet auszuweisen.

Der Baublock ist bis auf die vorhandene vier- bis fünfgeschossige Wohnbebauung am Blockrand der Goeckestraße und Werneuchener Straße durch diverse gewerbliche Nutzungen sowie Gewerbebrachen geprägt.

Die Schaffung neuer Wohn- und Arbeitsbereiche sowie die Aufwertung des Straßenraums Genslerstraße und Freienwalder Straße sind, auch im Hinblick auf das hohe Besucheraufkommen der Gedenkstätte Hohenschönhausen, erklärte Ziele des Bezirkes. Die Ausweisung eines Mischgebietes soll den ansässigen Gewerbetreibenden und Dienstleistern die nötige Planungssicherheit bieten und den Erhalt von Arbeitsplätzen gewährleisten. Gleichzeitig eröffnet sich die Möglichkeit mithilfe des angestrebten Planverfahrens, das Gebiet langfristig neu zu strukturieren und weiteren Nutzungen zugänglich zu machen bzw. für das Plangebiet unerwünschte Nutzungen abzuwehren.

Im Aufstellungsverfahren des 11-104 wurden bisher die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der Behörden mit 4 Varianten durchgeführt und mit der Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen durch Beschluss des Bezirksamtes abgeschlossen. Planungsziel ist die Sicherung des Geltungsbereiches als Mischgebiet.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 11-104 muss um das Vorhabengrundstück reduziert werden.

Entwicklung des Plangebiets und aktuelle Nutzungssituation

Der Bereich der in Rede stehenden Grundstücke mit den darauf befindlichen Gebäuden wurde bis zur Wiedervereinigung vom Ministerium für Staatssicherheit (MfS) der ehemaligen DDR genutzt. In dem zur Genslerstraße hin orientierten siebengeschossigen Verwaltungsbau (Genslerstraße 13) und dem dahinter befindlichen viergeschossigen Produktions- und Bürohaus (Genslerstraße 13a) waren Einrichtungen des Operativ-Technischen Sektors untergebracht. Der zweistöckige Hallenbau auf dem Grundstück Freienwalder Straße 14 wurde ehemals als Telefonschaltzentrale genutzt.

Derzeit werden die Gebäude auf dem Grundstück Genslerstraße 13/13a als Werkstätten und Ateliers für Künstler unter dem Namen Studios ID genutzt. Auf einer Fläche von rund 24.000 m² sind insgesamt 270 Ateliers untergebracht. Auf dem Grundstück Freienwalder Straße 14 befindet sich die Abteilung N, die ebenfalls 12 Ateliers für Künstler, Designer und Architekten anbietet.

Der Geltungsbereich ist mit den Gebäuden sowie mit Zuwegungen und Stellplätzen stark versiegelt.

Der Baublock in dem sich die Vorhabengrundstücke befinden, wird durch die Freienwalder Straße nördlich, die Genslerstraße im Osten, die Werneuchener Straße südlich und die Goeckestraße im Westen begrenzt. Wohnnutzungen sind ausschließlich entlang der Goeckestraße sowie im Kreuzungsbereich Goeckestraße/Werneuchener Straße vorzufinden. Westlich grenzen im Blockinnenbereich mit einem Fliesengroßhandel, einer Firma zur Paletten-Herstellung und Reparatur sowie einem Sonderpostenmarkt nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen an den Geltungsbereich. Südlich befinden sich leerstehende ehemalige Verwaltungsbauten sowie daran anschließend das achtgeschossige Hotel Kolumbus.

2. Planungsinhalt

Antragsvorhaben

Das vorgelegte städtebauliche Konzept sieht für den 12.180 m² großen Geltungsbereich, bestehend aus den Flurstücken 55, 152, 126, 512, 514, 516 und 151, eine Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe vor. Die geplanten Nutzungen mit ca. 220 Wohneinheiten sollen hauptsächlich im Bestand realisiert werden.

Die Gebäude Genslerstraße 13/13a sollen so umgebaut werden, dass die Räume den derzeitigen Mietern zum Arbeiten und Wohnen dienen können. Das Vorderhaus soll unter Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes saniert werden. Im Inneren sollen alle Räume mit individuellen Nasszellen nachgerüstet werden und die öffentlichen WCs entfallen. Im Gebäude sind ca. 120 Wohnungen (Micro-Apartments) vorgesehen. Das Dach soll begrünt werden.

Für das im Hof befindliche Gebäude Genslerstraße 13a ist ein behutsamer Umbau vorgesehen. Die Fassade soll so verändert werden, dass Licht möglichst tief in das Gebäude dringen kann. Im äußeren Bereich entlang der Fassade sollen unterschiedlich große Atelier- und Studioräume entstehen sowie im Gebäudekern Lagerflächen. Vom Dach her sollen mittels minimaler Eingriffe in die Gebäudesubstanz einzelne begrünte Lichtschächte geschaffen und mit den ehemaligen Luftschächten verbunden werden, so dass größere Raumbereiche entstehen. Im Erdgeschoss sind Läden, Werkstatträume und ein Restaurant geplant. Auf dem 84 m x 48 m großen Dach sollen Gärten für die Bewohner und ein Spielplatz angelegt werden sowie Flächen für weitere Personen, die das Gebäude nutzen. Gemäß den Antragsunterlagen sind in diesem Gebäude etwa 80 Wohnungen vorgesehen.

Das Nachbargebäude Freienwalder Straße 14 soll aufgestockt werden und zur Straße hin unter Berücksichtigung des umgebenden Gebäudebestands eine fünfgeschossige Raumkante ausbilden. Zur Hofseite hin wird die Kubatur abgetreppt, so dass keine zusätzlichen Unterschreitungen der erforderlichen Abstandsflächen erfolgen. Für die oberen Geschosse sind Terrassen geplant. Als Nutzung sind maximal 20 Wohnateliers vorgesehen, die vorrangig den bereits dort arbeitenden Kunstschaffenden zur Verfügung stehen sollen.

Es ist geplant den Hof zu entsiegeln und zu begrünen. Im Nordwesten des Plangebiets ist die Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes mit einer Nutzfläche von mindestens 400 m² vorgesehen. Entlang der südlichen Grundstücksgrenze soll eine Hecke gepflanzt werden. Der ruhende Verkehr soll innerhalb des Gebäudes Genslerstraße 13a im Erdgeschoss untergebracht werden (48 Stellplätze). Außerhalb des Gebäudes sind im Bereich der Gebäudezufahrten weitere 10 Stellplätze geplant. Durch die Verlagerung der Stellplätze in das Gebäudeinnere sollen die Auswirkungen des ruhenden Verkehrs auf die Grundstücksfreiflächen möglichst gering gehalten werden.

Laut Antragsteller wird für den Geltungsbereich eine GRZ von 0,5 erreicht. Aus der Planung ergibt sich eine Bruttogeschossfläche von ca. 30.900 m², was rechnerisch einer GFZ von ca. 2,5 entspricht. Hiervon sollen künftig rund 20.000 m² zum Wohnen und annähernd 11.000 m² gewerblich genutzt werden. Der Umgang mit der im Bestand vorhandenen baulichen Dichte sowie der zu deckende Bedarf an sozialer und grüner Infrastruktur wird Gegenstand weiterer Abstimmungen zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirk Lichtenberg sein.

Das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ wurde durch den Antragsteller geprüft und mit diesem erörtert. In dem „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ sind Leitlinien für den Abschluss städtebaulicher Verträge in Berlin, insbesondere zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung, zur Übernahme weiterer Bindungen sowie zur Sicherstellung der Angemessenheit aufgeführt. Der Vorhabenträger erkennt nach eingehender Prüfung die darin aufgeführten Eckpunkte an.

Der Auftraggeber erklärt sich bereit, bei der Entwicklung neuer Wohngebiete sicherzustellen, dass ein Anteil von voraussichtlich 25 % der geplanten Wohnungen für Personen vorgehalten werden soll, die einen Wohnberechtigungsschein nach den in Berlin geltenden Bestimmungen vorweisen können.

Der Antragsteller ist damit einverstanden, dass den Verhandlungen zum Abschluss eines oder mehrerer städtebaulicher Verträge das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung zugrunde gelegt wird.

Eine Vorabprüfung mithilfe des Berechnungsinstruments zum „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ ergab, dass eine Kostenbeteiligung des Vorhabenträgers an den zu erwartenden sozialen Infrastrukturfolgebedarfen im Rahmen der bisherigen Planung angemessen ist.

Das Planungskonzept wurde im Ausschuss für ökologische Stadtentwicklung und Mieterschutz des Bezirksamtes Lichtenberg am 05.01.2017 vorgestellt und zustimmend diskutiert.

Es besteht die Absicht, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch aufzustellen.