Drucksache - DS/2108/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A, 11, 11A sowie die südlich und westlich angrenzenden Flächen Flur 411, Flurstücke 172 und 240 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-120 VE aufzustellen.

Die wesentlichen Planungsziele sind:

-        Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes für ca. 670 Wohneinheiten;

-        Festsetzung eines Sondergebietes für ein „Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum“.

Anlage 1:räumlicher Geltungsbereich

b)   für den vorhabenbezogenen Bebauungsplanvorentwurf 11-120 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d)die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-120 VE

für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A und 11, 11A

sowie die südlich und westlich angrenzende Fläche Flur 411,

Flurstücke 172 und 240

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde

Stand 30.05.2016

Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Festsetzung eines „allgemeinen Wohngebietes“ für ca. 670 Wohneinheiten und

Festsetzung eines Sondergebietes für ein „Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum“

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens

Das Bezirksamt Lichtenberg beabsichtigt einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8 A, 11, 11 A sowie die südlich und westlich angrenzenden Flächen Flur 411, Flurstücke 172 und 240 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde aufzustellen.

Anlass

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 11-120 VE ist der zunehmende bauliche Verfall des Wohngebietszentrums, das zusammen mit dem Wohngebiet um die Michigansee-, Dolgensee- und Mellenseestraße in den 1970er Jahren entstand. Damals wurde am südlichen Rand des Ortsteils Friedrichsfelde ein Wohngebiet aus 10-geschossigen Wohnscheiben und 18- / 21-geschossigen Doppelhochhäusern in industrieller Bauweise errichtet. Zur Versorgung der dort wohnenden Bevölkerung wurde ein damals typisches gesellschaftliches Zentrum aus einem „Dienstleistungswürfel“, einer „Kaufhalle“ und einer „Clubgaststätte“ errichtet.

Dieses Zentrum hat sein Erscheinungsbild bis heute bewahrt, wenngleich in die „Clubgaststätte“ in den 1990er Jahren zusätzliche Verkaufseinrichtungen und in den „Dienstleistungswürfel“ kleinere Gastronomiebetriebe eingezogen sind. Die Gebäude sind mittlerweile „verschlissen“. Es besteht ein wachsender Instandhaltungsstau. Der bisherige Eigentümer wollte in Neubauten investieren. Allerdings stand das Konzept hinsichtlich der Verkaufsflächengröße nicht im Einklang mit der Bereichsentwicklungsplanung und der bezirklichen Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzeption, die hier 3.000 m² Verkaufsfläche als städtebaulich verträglich erklärt.

Die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A und 11, 11A wurden nun von der Projektgesellschaft die OIB Projekt 23 GmbH & Co.KG mit dem Ziel erworben, vorrangig Geschosswohnungsbau als Mietwohnungsbau zu realisieren.

Weiterhin hat die OIB Projekt 23 GmbH & Co.KG beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Straßen- und Grünflächenamt, die Entwidmung und den Ankauf von weiteren angrenzenden Flächen (Flurstück 172 im Süden sowie westlich eine Teilfläche des Flurstücks 240) beantragt. Diese Flächen sollen Teil des Baugrundstücks werden.

Das bisher angedachte neue Nahversorgungscenter Dolgenseestraße soll auf der Grundlage des Zentren- und Einzelhandels Konzeptes Berlin Lichtenberg 2011 mit seinem bisherigen Nutzungsprogramm (großflächige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 2.500 m², sonstige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 1.000 m² und Dienstleistungsbetriebe, Büros, Schank- und Speisewirtschaften, Arztpraxen und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) vorrangig in die Erdgeschosszone des Vorhabens integriert werden.

Vor diesem Hintergrund hat der Eigentümer der Grundstücke am 29.03.2016 einen Antrag auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gestellt und die damit verbundenen Verpflichtungen u.a. zum Berliner Modell anerkannt. Die Grundzustimmung gemäß „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ liegt seit dem 12. Juli 2016 dem Bezirksamt vor.

Das geplante Vorhaben kann nicht nach § 34 BauGB genehmigt werden. Der Standort wurde im Rahmen der BEP-Wohnen (Entwurf) untersucht und als Wohnungsbaupotential gelistet. Dadurch können bereits genutzte und mit technischer, sozialer und grüner Infrastruktur gut versorgte Grundstücke für die Entwicklung dringend benötigter Wohnungen in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus wird die Funktion des Nahversorgungszentrums „Dolgenseestraße“ gemäß ZEK 2011 langfristig gestärkt.

Städtebauliches Konzept

Planungsziel ist die Festsetzung einer Fläche für den Wohnungsbau und einer Fläche für Einzelhandel. Das Bebauungskonzept für das, durch geplante Zukäufe ca. 21.800 qm große Baugrundstück orientiert sich mit seinen Kubaturen hinsichtlich Gebäudehöhen und Gebäudeform an der umgebenden Wohnbebauung.

Die zwei unterschiedlichen Blöcke nehmen die Straßenflucht an der Dolgenseestraße auf und definieren gleichzeitig eine Flucht zu dem westlich angrenzenden öffentlichen Fuß- und Radweg und zu dem Grünzug im Süden. Die südliche Bebauung bildet eine partiell geöffnete Blockstruktur mit geschütztem Innenhof, hier soll im Erdgeschoss der großflächige Einzelhandel integriert werden. Der nördliche Gebäuderiegel bildet mit dem südlichen Block eine baulich gefasste und Baum bestandene Promenade aus. An dieser Achse sollen die kleinteiligen Einzelhandel- und Dienstleistungsangebote angeordnet werden.

Die Wohnbebauung wird als 10-geschossige Gebäude geplant. Die gegenüber dem Bestand größere Gebäudetiefe berücksichtigt mit ca. 15,00 bis 16,00 m die heutigen Anforderungen an kosten- und flächensparende Grundrissorganisation und Gebäudeerschließung.

Die Gewerbeflächen des hier im Zuge der Ursprungsbebauung zunächst geplanten Quartierzentrums werden in den Erdgeschossen der geplanten Wohnhäuser angesiedelt. Die Nahversorgung soll weiterhin in Form eines geplanten Vollsortimenters mit ca. 1.800 m² Verkaufsfläche gesichert werden. Geplant ist, ansässige Gewerbetreibende wie den Gastronomen, in das Bebauungskonzept zu integrieren.

Lediglich in den Bereichen, in denen Wohnungen im Hochparterre geplant werden, soll eine Teilunterkellerung erfolgen. Die gewerblichen Flächen unterhalb der Wohnbebauung werden nur teilweise unterkellert, um aufwendige Konstruktionen und Wasserhaltung zu vermeiden. Die Keller beinhalten vorrangig haustechnische Anlagen sowie Fahrradstellplätze.

Auf dem Grundstück werden ebenerdig etwa 30 Stellplätze in der Ost-West-Promenade sowie ca. 75 unterhalb der Einzelhandelsflächen des Vollsortimenters entlang der Dogenseestraße als Tiefgarage vorgesehen. Die Erschließung der Tiefgarage soll über die südlich angrenzende Dolgenseestraße erfolgen. Die Ver- und Entsorgung des Vollsortimenters ist über einen innenliegenden Erschließungsbereich mit Ladestation für Sattelzüge gesichert, der über die westlich angrenzende Dolgenseestraße erreicht werden kann. Entsprechende Gutachten zur Leistungsfähigkeit des Straßenverkehrs und zu Verkehrs- und Gewerbelärm sind im weiteren Verfahren zu erarbeiten.

Um den Bedarf an Kitaplätzen zu decken, wird in die Bebauung eine Kita mit ca. 50 Plätzen integriert und mit den erforderlichen Freiflächen errichtet. Die konkreten Bedarfe, auch an Grundschulplätzen, werden im weiteren Verfahren ermittelt.

Das städtebauliche Konzept geht von einer Geschossfläche von ca. 62.600 m², davon ca. 56.400 m² für Wohnen aus. Bei den anvisierten überwiegend kleinen und mittleren Wohnungsgrößen sollen ca. 600 Mietwohnungen entstehen Dies entspricht einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,34 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,87. Die angestrebte Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BauNVO für WA ist im weiteren Verfahren zu begründen und durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen.

Die aus dem "Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung" resultierenden Anforderungen an die Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen sowie mit Flächen für Spielplätze können nur teilweise auf dem eigenen Grundstück untergebracht werden. Der übrige Bedarf soll planintern, insbesondere im Bereich des Flurstücks 240 ausgeglichen werden.

Die Durchwegung des Baugrundstücks für die Öffentlichkeit soll durch Gehrechte im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert werden.

Entsprechend des "Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung" werden ca. 25% der Wohnungen als mietpreis- und belegungsgebundener preiswerter Wohnraum vorgesehen. Alle Wohnungen werden senioren- und behindertengerecht barrierefrei erschlossen.

Beabsichtigte Festsetzungen

Art und Maß der Nutzung

Gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB werden bauliche oder sonstige Nutzungen auf sonstige Weise wie folgt festgesetzt:

Es ist beabsichtigt für die Flächen eine Zweckbestimmung "Wohngebäude und Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum" festzusetzen. Eine Differenzierung der Zulässigkeit soll nach Geschossebenen erfolgen. (EG /ggf. 1. OG Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum)

Aufgrund des hohen Wohnanteils kann ein Teil des Gebietes auch als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt werden.

Das Maß der Nutzung soll durch die Grundfläche als zeichnerischer Teil der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche (erweiterten Baukörperausweisung) sowie durch die Geschossfläche und die Gebäudehöhe bestimmt werden.

Bezogen auf das Vorhabengrundstück wird eine GRZ 0,34 und GFZ 2,87 erreicht.

Verfahren

Gemäß § 6 Abs.1 AGBauGB in Verbindung mit § 1 Abs.3 BauGB haben Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Mit Schreiben vom 02.05.2016 ist die Mitteilung der Planungsabsicht gegenüber der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt- Referat II C - und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg - GL 5 - entsprechend § 5 AGBauGB erfolgt.

Gegen die Absicht, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-120 VE aufzustellen, bestehen seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie seitens der gemeinsamen Landesplanungsabteilung GL 5 keine grundsätzlichen Bedenken.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Referat II C, gab ihre Rückäußerung am 06.06.2016 ab. Darin wurde mitgeteilt, dass gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11‑120 VE bei Beachtung nachfolgender Hinweise keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. Im weiteren Verfahren muss jedoch begründet werden, dass das Vorhaben derzeit planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig ist und daher die Voraussetzungen für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans insoweit vorliegen.

Das Bebauungsplanverfahren berührt dringende Gesamtinteressen Berlins nach § 7 AGBauGB, die Ausführungsvorschriften zu § 7 Absatz 1 AGBauGB (AV Unterrichtung) sind anzuwenden.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der u.a. die planungsrechtliche Grundlage für den Bau von 700 Wohnungen schaffen soll, ist aufgrund seiner Größe und seiner Eigenart von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt. Daher sind dringende Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 5 AGBauGB (Wohnungsbaubelange) berührt.

Das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ für den Abschluss städtebaulicher Verträge ist bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans anzuwenden. Dabei ist im Rahmen der Angemessenheit die Übernahme der Kosten für die durch das Projekt ausgelösten Bedarfe an Kindertageseinrichtungen und Grundschulplätzen mit dem Vorhabenträger zu vereinbaren. Darüber hinaus soll der Vorhabenträger einen Anteil von 25 Prozent der neuen Wohneinheiten als förderfähigen Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen errichten. Im Rahmen der Angemessenheitsprüfung ist zu berücksichtigen, in welchem Umfang bereits nach § 34 BauGB Wohnungsbau möglich ist.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan Berlin entwickelbar.

Städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige städtebauliche Planungen beschlossen nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB oder beschlossene Entwicklungsplanung nach § 4 Abs. 1 AGBauGB sind bezüglich ihrer Betroffenheit nicht abschließbar prüfbar. Da nähere Angaben zur geplanten Verkaufsfläche und zur Sortimentsstruktur nicht vorgelegt wurden, kann eine Prüfung zur Übereinstimmung mit dem StEP Zentren 3 und AV Einzelhandel erst im weiteren Verfahren erfolgen.

Verkehrliche Belange von gesamtstädtischer Bedeutung sind nicht direkt betroffen. Die verkehrliche Anbindung erfolgt voraussichtlich über die Dolgenseestraße und erst von dort an die Sewanstraße. Die Sewanstraße ist Bestandteil des übergeordneten Straßenhauptnetzes. Im Aufstellungsverfahren ist durch eine verkehrliche Untersuchung nachzuweisen, dass durch die Weiterentwicklung des Dolgensee-Centers und den beabsichtigten zusätzlichen Wohnungsbau im Bereich der Anbindung Dolgenseestraße/ Sewanstraße keine negativen Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit der Sewanstraße entstehen.

Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5

In ihrer Antwort vom 25.05.2016 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5 mit, dass die Planungsabsicht zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt.

Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Die künftige Siedlungsentwicklung soll auf diesen Raum gelenkt werden (Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B). Die Planungsziele berücksichtigen den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung aus § 5 Abs. 2 und Abs. 3 LEPro 2007 sowie 4.1. LEP B-B.

Berlin ist gemäß Ziel 2.5 LEP B-B Metropole. Für Metropole gibt es auf der Ebene der Raumordnung keine quantitativen Beschränkungen der Einzelhandelsentwicklung durch Ziele der Raumordnung. Jedes Einzelhandelsvorhaben in der Stadt entspricht dem raumordnerischen Konzentrationsgebot, dem raumordnerischen Beeinträchtigungsverbot sowie dem raumordnerischen Kongruenzgebot gemäß Ziel 4.7 Abs. 1 bis 4 LEP B-B.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt nicht in einem Städtischen Kernbereich, weshalb die Errichtung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nicht dem Integrationsgebot aus Grundsatz 4.8 Abs. 1 LEP B-B entsprechen würde. Da es sich jedoch um Einzelhandelseinrichtungen handeln soll, die ganz überwiegend der Nahversorgung dienen, wäre deren Errichtung unter Berücksichtigung der in Grundsatz 4.8 Abs. 5 LEP B-B angegebenen Schwellenwerte für die vorhabenbezogenen Verkaufsflächen und die nahversorgungsrelevanten Sortimente ausnahmsweise zulässig.