Drucksache - DS/1993/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)      dem Antrag des Vorhabenträgers vom 29.03.2016 über die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A, 11 und 11A sowie die westlich angrenzenden Flurstücke 240 und 172 der Flur 411 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde, vorbehaltlich des Ergebnisses der Prüfung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie durch die Gemeinsame Landesplanungsabteilung und der Vorlage der Grundzustimmung gemäß „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ durch den Antragsteller im Wesentlichen zuzustimmen.

Anlage 1:Geltungsbereich des Antrages

b)   die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:Begründung

Anlage 1

Geltungsbereich des Antrages über die Einleitung eines

vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A und 11, 11A

sowie die südlich und westlich angrenzende Fläche Flur 411,

Flurstücke 172 und 240 im Bezirk Lichtenberg,

Ortsteil Friedrichsfelde

Stand 30.03.2016

Anlage 2

Begründung

Das Bezirksamt Lichtenberg beabsichtigt

• den Bebauungsplan 11-51, aufgestellt am 22.12.2009 für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A und 11, 11A sowie die östlich angrenzende Fläche Flur 411, Flurstücke 240 ("Dolgensee - Center") im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde einzustellen und
• einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8 A, 11, 11 A sowie die südlich und westlich angrenzende Fläche Flur 411, Flurstücke 172 und 240 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde aufzustellen.

Anlass

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 11-51 war der zunehmende bauliche Verfall des Wohngebietszentrums, das zusammen mit dem Wohngebiet um die Michigansee-, Dolgensee- und Mellenseestraße in den 1970er Jahren entstand. Damals wurde am südlichen Rand des Ortsteils Friedrichsfelde ein Wohngebiet aus 10-geschossigen Wohnscheiben und 18- / 21-geschossigen Doppelhochhäusern in industrieller Bauweise errichtet. Zur Versorgung der dort wohnenden Bevölkerung wurde ein damals typisches gesellschaftliches Zentrum aus einem „Dienstleistungswürfel“, einer „Kaufhalle“ und einer „Clubgaststätte“ errichtet.

Dieses Zentrum hat sein Erscheinungsbild bis heute bewahrt, wenngleich in die „Clubgaststätte“ in den 1990er Jahren zusätzliche Verkaufseinrichtungen und in den „Dienstleistungswürfel“ kleinere Gastronomiebetriebe eingezogen sind. Die Gebäude sind mittlerweile „verschlissen“. Es besteht ein wachsender Instandhaltungsstau. Der bisherige Eigentümer wollte in Neubauten investieren. Allerdings stand das Konzept hinsichtlich der Verkaufsflächengröße nicht im Einklang mit der Bereichsentwicklungsplanung und der bezirklichen Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzeption, die hier 3.000 m² Verkaufsfläche als städtebaulich verträglich erklärt.

Um dieses für seine Umgebung notwendige Nahversorgungszentrum langfristig zu halten, wurde der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans 11-51 gefasst und die Öffentlichkeit frühzeitig beteiligt.

Die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8A und 11, 11A wurden nun von der Projektgesellschaft die OIB Projekt 23 GmbH & Co.KG mit dem Ziel erworben, vorrangig Geschosswohnungsbau als Mietwohnungsbau zu realisieren.

Weiterhin hat die OIB Projekt 23 GmbH & Co.KG beim Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Straßen- und Grünflächenamt, die Entwidmung und den Ankauf von weiteren angrenzenden Flächen (Flurstück 172 im Süden sowie westlich eine Teilfläche des Flurstücks 240) beantragt. Diese Flächen sollen Teil des Baugrundstücks werden.

Das bisher angedachte neue Nahversorgungscenter Dolgenseestraße soll auf der Grundlage des Zentren- und Einzelhandels Konzeptes Berlin Lichtenberg 2011 mit seinem bisherigen Nutzungsprogramm (großflächige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 2.500 m², sonstige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 1.000 m² und Dienstleistungsbetriebe, Büros, Schank- und Speisewirtschaften, Arztpraxen und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) vorrangig in die Erdgeschosszone des Vorhabens integriert werden.

Vor diesem Hintergrund hat der Eigentümer der Grundstücke am 29.03.2016 einen Antrag auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gestellt und die damit verbundenen Verpflichtungen u.a. zum Berliner Modell anerkannt. Die Grundzustimmung gemäß „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ ist vor Aufstellungsbeschluss durch den Antragsteller vorzulegen.

Das geplante Vorhaben kann nicht nach § 34 BauGB genehmigt werden. Der Standort wurde im Rahmen der BEP-Wohnen (Entwurf) untersucht und als Wohnungsbaupotential gelistet. Dadurch können bereits genutzte und mit technischer, sozialer und grüner Infrastruktur gut versorgte Grundstücke für die Entwicklung dringend benötigter Wohnungen in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus wird die Funktion des Nahversorgungszentrums „Dolgenseestraße“ gemäß ZEK 2011 langfristig gestärkt.

Städtebauliches Konzept

Planungsziel ist die Festsetzung einer Fläche für den Wohnungsbau und einer Fläche für Einzelhandel. Das Bebauungskonzept für das, durch geplante Zukäufe ca. 21.800 qm große Baugrundstück orientiert sich mit seinen Kubaturen hinsichtlich Gebäudehöhen und Gebäudeform an der umgebenden Wohnbebauung.

Die zwei unterschiedlichen Blöcke nehmen die Straßenflucht an der Dolgenseestraße auf und definieren gleichzeitig eine Flucht zu dem westlich angrenzenden öffentlichen Fuß- und Radweg und zu dem Grünzug im Süden. Die südliche Bebauung bildet eine partiell geöffnete Blockstruktur mit geschütztem Innenhof, hier soll im Erdgeschoss der großflächige Einzelhandel integriert werden. Der nördliche Gebäuderiegel bildet mit dem südlichen Block eine baulich gefasste und Baum bestandene Promenade aus. An dieser Achse sollen die kleinteiligen Einzelhandel- und Dienstleistungsangebote angeordnet werden.

Die Wohnbebauung wird als 10-geschossige ungestaffelte Gebäude geplant. Die gegenüber dem Bestand größere Gebäudetiefe berücksichtigt mit ca. 15,00 bis 16,00 m die heutigen Anforderungen an kosten- und flächensparende Grundrissorganisation und Gebäudeerschließung.

Die Gewerbeflächen des hier im Zuge der Ursprungsbebauung zunächst geplanten Quartierzentrums werden in den Erdgeschossen der geplanten Wohnhäuser angesiedelt. Die Nahversorgung soll weiterhin in Form eines geplanten Vollsortimenters mit ca. 1.800 m² Verkaufsfläche gesichert werden. Geplant ist, ansässige Gewerbetreibende wie den Gastronomen, in das Bebauungskonzept zu integrieren.

Lediglich in den Bereichen, in denen Wohnungen im Hochparterre geplant werden, soll eine Teilunterkellerung erfolgen. Die gewerblichen Flächen unterhalb der Wohnbebauung werden nur teilweise unterkellert, um aufwendige Konstruktionen und Wasserhaltung zu vermeiden. Die Keller beinhalten vorrangig haustechnische Anlagen sowie Fahrradstellplätze.

Auf dem Grundstück werden ebenerdig etwa 30 Stellplätze in der Ost-West-Promenade sowie ca. 75 unterhalb der Einzelhandelsflächen des Vollsortimenters entlang der Dogenseestraße als Tiefgarage vorgesehen. Die Erschließung der Tiefgarage soll über die südlich angrenzende Dolgenseestraße erfolgen. Die Ver- und Entsorgung des Vollsortimenters ist über einen innenliegenden Erschließungsbereich mit Ladestation für Sattelzüge gesichert, der über die westlich angrenzende Dolgenseestraße erreicht werden kann. Entsprechende Gutachten zur Leistungsfähigkeit des Straßenverkehrs und zu Verkehrs- und Gewerbelärm sind im weiteren Verfahren zu erarbeiten.

Um den Bedarf an Kitaplätzen zu decken, wird in die Bebauung eine Kita mit ca. 50 Plätzen integriert und mit den erforderlichen Freiflächen errichtet. Die konkreten Bedarfe, auch an Grundschulplätzen, werden im weiteren Verfahren ermittelt.

Das städtebauliche Konzept geht von einer Geschossfläche von ca. 62.600 m², davon ca. 56.400 m² für Wohnen aus. Bei den anvisierten überwiegend kleinen und mittleren Wohnungsgrößen sollen ca. 600 Mietwohnungen entstehen Dies entspricht einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,34 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,87. Die angestrebte Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BauNVO für WA ist im weiteren Verfahren zu begründen und durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen.

Die aus dem "Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung" resultierenden Anforderungen an die Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen sowie mit Flächen für Spielplätze können nur teilweise auf dem eigenen Grundstück untergebracht werden. Der übrige Bedarf soll planintern, insbesondere im Bereich des Flurstücks 240 ausgeglichen werden.

Die Durchwegung des Baugrundstücks für die Öffentlichkeit soll durch Gehrechte im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert werden.

Entsprechend des "Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung" werden ca. 25% der Wohnungen als mietpreis- und belegungsgebundener preiswerter Wohnraum vorgesehen. Alle Wohnungen werden senioren- und behindertengerecht barrierefrei erschlossen.

Das Bezirksamt beabsichtigt, durch die Einstellung des Bebauungsplanverfahrens 11-51 und eine Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für die Fläche des Dolgenseecenters ein geändertes Planungsziel bauplanungsrechtlich vorzubereiten.