Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für das Grundstück Wartenberger Straße 51 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hoheschön-hausen einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-113 aufzustellen.

Das wesentliche Planungsziel ist:

-        Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-113 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplans 11-113

für das Grundstück Wartenberger Straße 51

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Ausschnitt aus der K5 (1 : 5000 im Original)
 

Ziele des Bebauungsplanes

Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

I.               Planungsgegenstand

I.1              Veranlassung und Erforderlichkeit

Der Bebauungsplan 11-113 soll für das Grundstück Wartenberger Straße 51 und angrenzende Straßenverkehrsflächen aufgestellt werden. Das Grundstück ist von drei Seiten in den Rand des ca. 28,00 ha großen Areals zweier Kleingartenanlagen eingebettet. Auf ihm befindet sich der aus DDR-Zeiten stammende Flachbau eines ehemaligen Lebensmittelmarktes, der seit 2008 weitgehend leer steht. Abgesehen von dem ungeordneten städtebaulichen Erscheinungsbild, zu dem die bauliche Nutzung auf dem Grundstück beiträgt, entfaltet sie auch eine Fremdkörperwirkung in der näheren Umgebung, welche ihrerseits durch eine hohe Durchgrünung und Erholungsnutzung geprägt ist.

Das Grundstück befindet sich in Privateigentum und ist einem latenten gewerblichen Nutzungsdruck ausgesetzt. Im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung soll es entsprechend seiner Lage und Prägung durch die umgebenden Kleingartenanlagen der kleingärtnerischen Nutzung zugeführt und somit der Erholungsfunktion für die Allgemeinheit zugänglich gemacht werden. Die vorhandene Kleingartenanlage wird damit sinnvoll arrondiert.

Die Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) ist erforderlich, da das Grundstück dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen ist. Kleingartenanlagen gelten, auch wenn sie mit Lauben bebaut sind, planungsrechtlich als Grünfläche und begründen keinen Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 BauGB. Grundsätzlich wären Kleingärten auf dem Grundstück zwar auch nach § 35 Absatz 2 BauGB zulassungsfähig, aber nur mittels einer verbindlichen Bauleitplanung können andere außenbereichstypische Vorhaben wie z. B. land- oder forstwirtschaftliche Nutzungen dauerhaft ausgeschlossen werden.

Da die umgebenden, landeseigenen Kleingartenanlagen gemäß Kleingartenentwicklungsplan Berlin als „fiktive Dauerkleingartenanlagen“ dauerhaft in ihrer Nutzung gesichert sind, besteht für sie derzeit kein Erfordernis der planungsrechtlichen Sicherung. Der Bebauungsplan soll daher nur für das Grundstück Wartenberger Straße 51 (und angrenzende Straßenverkehrsflächen) aufgestellt werden.

I.2              Plangebiet

Stadträumliche Einbindung / Umfeld

Das Plangebiet befindet sich im Norden des Bezirks Lichtenberg, im Ortsteil Alt-Hohen­schön­hausen, Stadtteil Alt-Hohenschönhausen Nord. Der Stadtteil ist geprägt durch ausgedehnte Eigenheimgebiete und Kleingartenanlagen im Norden, ein großes Gewerbeareal im Osten sowie durch Siedlungsbau der 1920/1930er Jahre und Plattenbauten der DDR-Zeiten im Süden mit fließenden Übergängen nach Alt-Hohenschönhausen Süd.

Das Grundstück Wartenberger Straße 51 liegt nordwestlich der Wartenberger Straße am Rand der Kleingartenanlage „Land in Sonne“, an die sich weiter südlich die Kleingartenanlage “Mühlengrund“ anschließt. Kennzeichnend für den westlichen Teil der Wartenberger Straße sind, mit Ausnahme des Planungsgrundstücks selbst, ein hoher Grünanteil und eine kleingartentypische Laubenbebauung. Östlich der Wartenberger Straße befinden sich eine fünf- bis sechsgeschossige Wohnbebauung und ein ehemaliger Verwaltungsstandort (Amtsgericht), der leer steht. Die Wartenberger Straße verfügt aufgrund ihrer Breite und des Verkehrsaufkommens hinsichtlich der städtebaulichen Prägung eine trennende Funktion zwischen Wohngebiet und Kleingartenanlage.

Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse

Das insgesamt ca. 6.000 m² große Plangebiet wird im Südosten durch die Wartenberger Straße und im Nordosten, Nordwesten sowie Südwesten durch die Flächen der Kleingartenanlage „Land in Sonne“ begrenzt. Das Grundstück Wartenberger Straße 51 befindet sich in Privateigentum. Die im Geltungsbereich befindlichen Teile der öffentlichen Straßenfläche der Wartenberger Straße sind im Eigentum des Landes Berlin.

Städtebauliche Situation und Bestand

Auf dem ca. 5.000 m² großen Grundstück Wartenberger Straße 51 befindet sich ein zu DDR-Zeiten errichteter Flachbau, damals als Konsum Kaufhalle genutzt. Von 1999 bis 2008 wurde das Gebäude als Lebensmittelmarkt und anschließend, bis ca. 2012, teilweise durch einen Tiefkühlhandel genutzt. Das Gebäude steht mittlerweile – abgesehen von einer ungenehmigten Teilnutzung durch eine Bierbar – seit mehreren Jahren leer und ist dem Verfall preisgegeben. Die verkehrliche Erschließung des Grundstücks erfolgt von der Wartenberger Straße mittels einer Zufahrt, die über das benachbarte Grundstück der Kleingartenanlage „Land in Sonne“ (Flurstück 49) verläuft.

Der Standort nimmt innerhalb seiner Umgebung, welche durch Grünflächen mit kleingärtnerischer und Erholungsnutzung geprägt ist, hinsichtlich der baulichen Nutzung eine Sonderstellung ein und entfaltet in ihr eine Fremdkörperwirkung. Der ca. 6,00 m hohe hallenartige Baukörper verfügt über eine Gebäudegrundfläche von ca. 1.400,00 m². Zusammen mit der vorhandenen Pkw-Stellplatzanlage ist das Grundstück fast vollständig versiegelt. Lediglich im nördlichen Bereich des Grundstücks befindet sich ein ca. 2,00 m tiefer mit Bäumen bepflanzter Grünstreifen. Das städtebauliche Erscheinungsbild des Grundstücks wird der grüngeprägten Umgebung nicht gerecht und ist als eine Beeinträchtigung des Ortsbilds zu bewerten.

I.3              Planerische Ausgangssituation

Gemäß Festlegungskarte 1 „Gesamtraum“ des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) mit Bekanntmachung vom 31. März 2009 befindet sich das Plangebiet im "Gestaltungsraum Siedlung“, auf welchen gemäß dem Grundsatz aus § 5 Absatz 1 des Landesentwicklungsprogramms (LEPro 2007) mit Bekanntmachung am 15. Dezember 2007 i. V. m. dem Ziel 4.5 Absatz 1 Nr. 2 LEP B-B die zukünftige Siedlungsent­wicklung gelenkt werden soll. Zur Binnendifferenzierung des Gestaltungsraums Siedlung haben die Kommunen große Spielräume. Neben der Möglichkeit, hier Wohnsiedlungsflächen zu entwickeln, soll innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung auch dem fachrechtlich gebotenen Freiraumerhalt Rechnung getragen werden. Die Umsetzung der Planungsabsicht ist gemäß der Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg vom 12.10.2015 grundsätzlich zulässig.

Der Flächennutzungsplan für Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 05. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 23. Juni 2015 (ABl. S. 1449), stellt den Bereich, in dem sich das Plangebiet befindet, als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Kleingarten“ dar. Diese Darstellung entspricht der näheren Umgebung des Plangebiets. Laut Stellungnahme der für die Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 09.10.2015 ist der Bebauungsplan aus dem FNP entwickelbar.

Die Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Süd (BEP HSH-Süd), BA-Beschluss vom
03. April 2007 und Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 25. Oktober 2007
(Abl. S. 3220), stellt das Plangebiet als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingärten“ dar. Das Plangebiet befindet sich im Teilraum „Wohnen mit landschaftlicher Prägung“ (vgl. Erläuterungsbericht zur BEP, S. 16 ff. „Teilräumliche Leitbilder“), in dem u. a. das Entwicklungsziel gilt, vorhandene Freiflächen wie z. B. Kleingärten zu erschließen und an den Landschaftsraum anzubinden.

I.4               Entwicklung der Planungsüberlegungen

Vor dem Hintergrund der am Standort Wartenberger Straße 51 vorzufindenden unbefriedigenden städtebaulichen Situation wurde das Grundstück bereits im Zuge der Erarbeitung der BEP HSH-Süd, als seine gewerbliche Nutzung noch Bestand hatte, der in der Umgebung vorhandenen Grünfläche zugeordnet, um es langfristig der Nutzung als Kleingärten zuzuführen. Diese Planungsabsicht entspricht auch den Zielsetzungen der Flächennutzungsplanung und der Landesentwicklungsplanung Berlin-Brandenburg, wonach siedlungsbezogene Freiräume für die Erholung nicht nur enthalten, sondern auch entwi­ckelt werden sollen. Im Textteil des Landschaftsrahmenplans des Bezirks
Lichtenberg vom 05.06.2014 wird die Bedeutung der Kleingartenanlagen für die Erholungsfunktion der Allgemeinheit herausgehoben.

2. Ziel und Zweck der Planung

II.1              Ziele der Planung

Mit dem Bebauungsplan­ soll die verbindliche planungsrechtliche Grundlage für die im Plangebiet angestrebte Nutzung der Flächen zur gärtnerischen Betätigung und zu Freizeit- und Erholungszwecken geschaffen werden. Ziel ist, eine Nutzung als Dauerkleingartenanlage entsprechend der das Grundstück prägenden umgebenden Nutzung planungsrechtlich vorzubereiten und dauerhaft zu sichern.

Durch die Planung sollen am Standort eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet und darüber hinaus die bestehende Ortsbildbeeinträchtigung beseitigt werden. Die Förderung des Kleingartenwesens stellt überdies eine wichtige städtebauliche, sozial- und gesundheitspolitische Aufgabe dar. Als Teil des Grünflächensystems der Stadt erfüllen Kleingärten wichtige Ausgleichs- und Erholungsfunktionen. Durch die Arrondierung der vorhandenen Kleingartenanlage wird diese zielgerecht weiterentwickelt.

II.2              Wesentlicher Planinhalt

Zur Sicherung der Planungsziele soll das Grundstück Wartenberger Straße 51 im Bebauungsplan als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ festgesetzt werden. Weiterhin gehören zum beabsichtigten Planinhalt:

          die Festsetzung zulässiger baulicher Vorhaben (gemäß Bundeskleingartengesetz)

          die Festsetzung der an das Plangebiet angrenzenden Bereiche der Wartenberger Straße als Straßenverkehrsfläche

          eine textliche Festsetzung zur Befestigung von Wegen und Zufahrten in der Kleingartenfläche in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau im Hinblick auf die Sicherung wichtiger Bodenfunktionen.

3. Auswirkungen des Bebauungsplans

Mit der Umsetzung des Bebauungsplans und der damit verbundenen Arrondierung einer vorhandenen Kleingartenanlage wird ein Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit Kleingartenflächen geleistet. Damit werden die im Kleingartenentwicklungsplan Berlin hervorgehobenen Erholungs-, umwelt- und sozialpolitischen Funktionen von Kleingartenanlagen gestärkt.

Eingriffe in Natur und Landschaft sind nicht zu erwarten, da das Planungsgrundstück gegenwärtig vollständig versiegelt ist. Mit der beabsichtigten kleingärtnerische Nutzung und der damit einhergehenden Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sind vielmehr positive Auswirkungen auf die umweltbezogenen Schutzgüter und die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts verbunden.

Nicht zuletzt führt der Bebauungsplan mittels der beabsichtigten Beseitigung des bestehenden ehemaligen Lebensmittelmarktes und der Stellplatzanlage, die im Gebiet eine Fremdkörperwirkung entfalten, zu einer stadtgestalterischen Aufwertung des Plangebiets sowie seines Umfelds. Angesichts der gegenwärtigen städtebaulich unbefriedigenden Situation trägt die Planung zur Ortbildverbesserung bei; das Wohngebiet auf der gegenüberliegenden Seite der Wartenberger Straße wir hierdurch aufgewertet.

Durch die Planung erfolgt ein Eingriff in die bisher zulässige Nutzung. Ein Entschädigungsanspruch gemäß § 42 BauGB (Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung) ist voraussichtlich nicht zu erwarten, da mit der planungsrechtlichen Sicherung des Grundstücks als Kleingartenanlage keine Wertminderung gegenüber der bisher zulässigen Nutzung (Außenbereich nach § 35 BauGB) und ausgeübten Nutzung (manifestierter Leerstand) zu erwarten ist. Im weiteren Verfahren sind mögliche Entschädigungs- und Übernahmeansprüche und die damit verbundenen Kosten zu prüfen.