Drucksache - DS/0645/VII  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für das Grundstück Wartenberger Straße 175 sowie eine Teilfläche des Grundstücks Wustrower Str. 22, 24 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-73 VE aufzustellen.

              Die wesentlichen Planungsziele sind:

     - Einzelhandel und Dienstleistungen

     - gastronomische, soziale und Freizeitnutzungen

     - seniorengerechtes Wohnen.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-73 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs.1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-73 VE

für das Grundstück Wartenberger Straße 175

sowie eine Teilfläche des Grundstücks Wustrower Str. 22, 24

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen

Maßstab 1:5000

Ziele des Bebauungsplanes

Einzelhandel und Dienstleistungen, gastronomische, soziale und Freizeitnutzungen,

     seniorengerechtes Wohnen

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

I.        Planungsgegenstand

I.1.     Veranlassung und Erforderlichkeit

Das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin hat mit BA-Beschluss 7/127/2012 vom 16.10.2012 die Absicht bekundet, einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-73VE für das aus der Anlage ersichtliche Gelände aufzustellen. Es ist die Festsetzung von Einzelhandel (auch großflächig), Wohnen, sozialen und sportlichen Nutzungen geplant.

Anlass für die Aufstellung dieses Planes ist der Antrag der S + P Planen und Bauen GmbH vom 17.09.2012 auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens auf den Grundstücken Wartenberger Straße 175 und Wustrower Straße 22, 24 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Neu-Hohenschönhausen.

Das Planungsgebiet liegt im Mittelpunkt der Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen auf Flächen, die einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Es handelt sich hierbei um das befestigte Gelände eines Park- bzw. Festplatzes und um eine Brachfläche (ehemaliges Institut für Lehrerbildung). Beide Flächen werden durch die Wartenberger Straße getrennt. Der B-Plan ist erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem zentralen Bereich Hohenschönhausens sicher zu stellen und die vorhandenen Strukturen baulich abzurunden.

I.2.      Plangebiet (Bestand, planerische Ausgangssituation)

Das Plangebiet befindet sich im Bezirk Lichtenberg von Berlin, im Ortsteil Neu-Hohen-schönhausen. Es umfasst die Grundstücke Wartenberger Straße 175 und Wustrower Straße 22, 24 (teilweise) sowie Teilflächen der angrenzenden Straßen Falkenberger Chaussee, Wartenberger und Wustrower Straße. Insgesamt hat das Areal eine Größe von ca. 2,8 ha und wird begrenzt von weiteren Brachflächen im Norden (Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen B-Planes 11-74), dem Grünzug am Lärmschutzwall und einem öffentlichen Parkplatz im Osten, der Falkenberger Chaussee im Süden und der Wustrower Straße und dem Cinemotion-Kino im Westen. Die Erschließung erfolgt über die Wartenberger und die Wustrower Straße.

Das Gelände ist unbebaut und liegt zum Teil brach. Der vordere Bereich zwischen Wartenberger Straße und Falkenberger Chaussee wird lediglich temporär genutzt (Parken, Schausteller ect.).

Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind im Privateigentum, ausgenommen die Straßenverkehrsflächen, die sich im Eigentum des Landes Berlin befinden.

Das Plangebiet ist gut an das ÖPNV-Netz angeschlossen. Es liegt etwa 150 m vom
S-und Fernbahnhof Hohenschönhausen (S75, RB12, OE60) und von den Haltestellen der Straßenbahn M4, M5, M17 sowie der Buslinien X54, 154, 197, 256 und 893 256 und 359  entfernt. Über die S-Bahnlinie 75 bestehen gute Verbindungen zum weiteren S- und U-Bahnnetz.

Es wird davon ausgegangen, dass die Fernwärme- und Wasserversorgung sowie die Abwasserentsorgung bei einem Anschluss an die vorhandenen, ausreichend dimensionierten Leitungen der angrenzenden Großsiedlung gewährleistet sind.

I.2.1.   Bereichscharakteristik und Planungsabsichten

Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 30. Oktober 2012 (ABl. S. 2094) stellt für den Geltungsbereich Gemischte Baufläche M2 und eine Einzelhandelskonzentration (entlang der Falkenberger Chaussee) dar. Der Geltungsbereich des B-Plans überschneidet sich nördlich mit der dargestellten Gemeinbedarfsfläche.

Gemäß Entwicklungsrahmen des FNP ist die vorgesehene Nutzung Sondergebiet entsprechend § 11 BauNVO im Einzelfall sowohl aus einem Mischgebiet M2, als auch aus einer Gemeinbedarfsfläche entwickelbar. Ein Kerngebiet (wie in der BEP dargestellt) ist aus der gemischten Baufläche M2 im Regelfall ohne Größenbegrenzung entwickelbar, aus der Gemeinbedarfsfläche nur im Einzelfall.

Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (beschlossen am 12. April 2011) formuliert als Kernpunkt die Sicherung und qualitative Verbesserung der polyzentralen Einzelhandelsstruktur. Dieses Ziel soll in erster Linie über eine Qualitätssteigerung der bestehenden Zentren und Einkaufsstraßen erreicht werden sowie durch Lenkung von Einzelhandelsvorhaben zu den entsprechenden Standorten. Somit werden die Ziele des Stadtentwicklungsplans Zentren 2020 durch den Stadtentwicklungsplan Zentren 3 weitergeführt.

Der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3 stellt den Prerower Platz als Stadtteilzentrum und zentrentragenden Stadtraum mit höchster/hoher Urbanität und den Vorhabenstandort als zentrentragenden Stadtraum mit ausgeprägter Urbanität dar.

Die Bereichsentwicklungsplanung Neu-Hohenschönhausen, die mit BA-Beschluss 5/54/2005 vom 01.03.2005 beschlossen wurde, stellt den Standort als Kerngebiet und an der Falkenberger Chaussee eine Einzelhandelskonzentration mit Zentrumsfunktion dar.

Das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept (INSEK) Neu-Hohenschönhausen, im Bezirksamt beschlossen am 15.01.2008, stellt den Bereich als Ergänzung des "Besonderen Stadtteilzentrums" und als Potentialfläche für eine Bebauung (Baulandaktivierung MK/ Kerngebiet) dar.

Im Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg 2011 wird als Entwicklungsziel des Stadtteilzentrums Prerower Platz angegeben: Erhöhung der Attraktivität und Anziehungskraft des Zentrums durch Erhöhung der Aufenthaltsqualität, Ausweitung der Nutzungsvielfalt sowie ergänzenden Einzelhandel - Orientierungswert 33.000 m² Verkaufsfläche (plus 9.000 m²), Option für 6.000 m² zentrenrelevante Sortimente, davon bis 1.500 m² Sortiment Nahrungs- und Genussmittel, Verkaufsfläche für nicht zentrenrelevante Sortimente bis zum Gesamtkontingent ca. 3.000 m². Die Abrundung des Branchenmixes innerhalb des Zentrums steht hierbei im Vordergrund.

Das Planungsgebiet liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. In östlicher Richtung verläuft der Berliner Außenring, davor der Lärmschutzwall und parallel ein Grünzug, der zum Wustrower Park führt. In der näheren Umgebung befinden sich

?      mehrgeschossige Wohngebäude

?      diverse Gemeinbedarfs- und Infrastruktureinrichtungen (Ärztehaus, Kita, Schulen, Stadtbibliothek, Schwimmhalle usw.)

?      das Stadtteilzentrum Prerower Platz mit dem Lindencenter.

II.        Planungsinhalt

II.1.     Entwicklung der Planungsüberlegungen (planerische Vorgeschichte)

Auf dem Grundstück Wustrower Straße 22, 24 befand sich zu DDR-Zeiten das Institut für Lehrerbildung. Nach dessen Außerbetriebnahme wurden die Gebäude in den 1990er Jah-


ren abgerissen. Seitdem liegt das Gelände brach, das Grundstück ist dem Liegenschaftsfonds des Landes Berlin übertragen worden.

Aufgrund der ungünstigen Bedingungen (Leitungsverlauf über das Gelände, Lage hinter dem Brückenbauwerk)  blieb das Grundstück Wartenberger Straße 175 unbebaut und  wurde als Parkplatz genutzt. Nach der Wende und während der Errichtung des Lindencenters wurde hier ein Behelfsverkauf in Zelten durchgeführt. In diesem Zusammenhang ist die Fläche befestigt worden. Nach Übertragung an den Liegenschaftsfonds fanden am Standort nur zeitweise bestimmte Aktivitäten statt (Zirkus, Kirmes, Parken während der Kinovorstellungen).

2009 führte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsfonds sowie unter Beteiligung des Bezirksamtes Lichtenberg ein "Konkurrierendes städtebauliches Gutachterverfahren" durch, um die Möglichkeiten der Bebauung und Nutzung des gesamten Areals beidseits der Falkenberger Chaussee zwischen dem Stadtteilzentrum am Prerower Platz und dem S- und Fernbahnhof Hohenschönhausen zu untersuchen.

Nach anschließender Ausschreibung von Einzelflächen durch den Liegenschaftsfonds kam es 2012 zur Veräußerung der Grundstücke Wartenberger Str. 175 und Wustrower Straße 22, 24.

Der Käufer beabsichtigt, im südlichen Teil (vorhabenbezogener B-Plan 11-73VE) auf zwei Baufeldern einen Verbrauchermarkt, diverse Geschäfte für Einzelhandel/ Dienstleistungen, ein Café und Restaurant, eine Begegnungsstätte, Veranstaltungs,- Sport- und Clubräume zu errichten. Des Weiteren sind seniorengerechte Wohnungen mit betreuten Pflege- und Veranstaltungsangeboten geplant. Die Einordnung von Stellplatzanlagen ist in Form von Parkdecks und Tiefgaragen vorgesehen.

Im nördlichen Teil (B-Plan 11-74) sollen Geschosswohnungsbauten entstehen.

Das Bezirksamt Lichtenberg hat auf seiner Sitzung am 16.10.2012 beschlossen, dem Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans - vorbehaltlich der Zustimmungen der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - nachzukommen.

Mit dem Vorhabenträger wurde die Aufstellung eines gesonderten B-Plans für den nördlichen Teil vereinbart.

Im Rahmen der Mitteilung über die Planungsabsicht des Bezirks wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Schreiben vom 27.11.2012 keine grundsätzlichen Bedenken gegen das Vorhaben geltend gemacht.

Ein Sondergebiet gem. § 11 BauNVO ist entwickelbar, wenn die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung nach Nummer (2) als Gebiet für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe dargestellt und festgesetzt wird.

Dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs.1 AGBauGB sind berührt, aber nicht beeinträchtigt. Durch die Lage an der Falkenberger Chaussee und die Nähe zum S- und Regionalbahnhof ist eine Verkehrsuntersuchung zu erarbeiten, die alle Verkehrsarten mit einbezieht. Es ist zu prüfen, ob aufgrund der geringen Gehwegbreite der Falkenberger Chaussee der Zugang zum Bahnhof von der Brücke weiterhin sicher gewährleistet werden könne. Ggf. sei über einen nördlichen Zugang und die entsprechende Wegeführung nachzudenken.

Mit Schreiben vom 22.11.2012 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung mit, dass die beabsichtigte Planung zum derzeitigen Stand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lasse.

Bei einer weiteren Konkretisierung der Planung ist zu beachten, dass die Falkenberger Chaussee unter das Ziel Z 1.2 des Flächennutzungsplans fällt, welches einen Erhalt und Ausbau der Flächen übergeordneter Hauptverkehrsstraßen vorsieht.

II.2.     Intention des Plans (generelle Zielvorstellung, Leitbild)

Mit dem Bebauungsplan 11-73 VE soll Planungsrecht für Handels,- Dienstleistungs,- gastronomische, soziale und Freizeiteinrichtungen in Kombination mit seniorengerechten Wohnungen sowie für die damit verbundene Erschließung geschaffen werden.

Das Bebauungsplanverfahren dient folgenden Zielstellungen:

?        Bauliche Arrondierung des Zentrums von Hohenschönhausen

?        Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Berücksichtigung der im 
Umfeld bereits vorzufindenden Nutzungen und mit Begrenzung der Verkaufsflächen
entsprechend Zentren- und Einzelhandelskonzept

?        Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) als Höchstmaß.

II.3.     Wesentlicher Inhalt

Vorgesehen ist die Realisierung folgender Vorhaben:

-          Die Errichtung eines 2-geschossigen Gebäudekomplexes auf dem Baufeld an der Falkenberger Chaussee mit Einzelhandelsnutzungen, Gastronomie und einer Begegnungsstätte. Im südwestlichen Bereich, Richtung Prerower Platz wird auf dem
2-geschossigen Gebäudekomplex ein 4-geschossiger Wohnturm für seniorengerechte Wohnungen mit Pflege- und Betreuungsangeboten angeordnet.

-          Nördlich der Wartenberger Straße soll ein Verbrauchermarkt für Lebensmittel und Verbrauchsgüter entstehen (Verkaufsfläche ca. 3.930 m2, davon 1.500 m2 Lebensmittel).

Auf beiden Baufeldern ist die Einordnung von Stellplatzanlagen (Parkdeck/ Tiefgarage) vorgesehen. Das Vorhaben soll in 2 getrennten, zeitlich nacheinander liegenden Bauabschnitten erfolgen. Der 1. Bauabschnitt beinhaltet die Umsetzung des Gebäudekomplexes an der Falkenberger Chaussee (Parkplatzgelände). Im 2. Bauabschnitt wird der Verbrauchermarkt realisiert.

Zur Qualifizierung des Vorhabens für die Fassadengestaltung des Gebäudes entlang der Falkenberger Chaussee soll ein Gutachterverfahren eingeleitet werden. In dieses Verfahren sollen ein noch einzuberufender Baubeirat des Bezirks Lichtenberg sowie ggf. das Berliner Baukollegium einbezogen werden.

III.        Auswirkungen des Bebauungsplans

Hochwertige, jedoch langjährig brachliegende bzw. untergenutzte Flächen im Zentrum der Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen werden einer angemessenen Nutzung zugeführt und das Areal wird baulich gefasst.

Der Bebauungsplan dient vorrangig der Sicherung geplanter Bau- und Nutzungsstrukturen in einem festgelegten Rahmen. Durch die Definition von überbaubaren und nichtüberbaubaren Flächen werden die einzelnen Bereiche klar strukturiert, die Anlage privater Grünflächen und die verkehrliche Erschließung geregelt.

Durch die Überbauung von Brachflächen können sich Eingriffe in Natur und Landschaft ergeben, die möglicherweise auszugleichen sind.

IV.        Verfahren

Vorangehende Verfahrensschritte liegen nicht vor.

Der Bebauungsplan wird gemäß § 12 BauGB aufgestellt, eine Umweltprüfung gemäß
§ 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt.