Drucksache - DS/2077/VI  

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)              das Bebauungsplanverfahren XVII-2 etwas zu verkleinern, zu teilen und mit folgenden Titeln / Geltungsbereichen weiter zu führen:

„Bebauungsplanverfahren XVII-2 a für die Grundstücke Lückstraße 20 - 23 F im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg“;

„Bebauungsplanverfahren XVII-2 b für die Grundstücke Lückstraße 24 - 32 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg.“

Anlage 1:              bisheriger und neuer räumlicher Geltungsbereich

b)              in Umsetzung des beschlossenen Sanierungsrahmenplans in der zuletzt fortgeschriebenen Fassung vom 05. Mai 2008 (BA-Beschluss 6/128/2008) das Bebauungsplanverfahren XVII-2 a zukünftig mit folgenden geänderten Zielen zu weiter zu führen:

-       Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes,

-       mit einer „Baukörperausweisung“ an der Blockkante zur Lückstraße;

-       Sicherung des Baudenkmals Lückstraße 20 in seinem Bestand mittels Baulinien;

-       Bestimmung eines Baufeldes in den rückwärtigen Grundstücksbereichen der Grundstücke Lückstraße 20 und 21;

-       Ausweisung der errichteten rückwärtigen Baukörper auf dem Grundstück Lückstraße 22 - 23 F;

-       Bestimmung der Zahl der Vollgeschosse im Baukörper sowie zusätzlich der Grundflächenzahl im ausgewiesenen Baufeld;

-       Sicherung von Flächen zum Anpflanzen an der rückwärtigen Grundstücksgrenze als Übergangszone zum anschließenden Landschaftsraum mit der Kleingartenanlage Sanssouci;

-       Sicherung der erschließenden Straßenverkehrsfläche in der Lückstraße.

Anlage 2:              Begründung für die Anpassung der Planungsziele

Anlage 3:              aktueller Bebauungsplan-Entwurf XVII‑2 b

b)              in Umsetzung des beschlossenen Sanierungsrahmenplans in der zuletzt fortgeschriebenen Fassung vom 05. Mai 2008 (BA-Beschluss 6/128/2008) das Bebauungsplanverfahren XVII-2 b zukünftig mit folgenden geänderten Zielen zu weiter zu führen:

-       Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes,

-       mit einer „Baukörperausweisung“ an der Blockkanten zur Lückstraße;

-       Bestimmung eines Baufeldes in den rückwärtigen Grundstücksbereichen;

-       Bestimmung der Zahl der Vollgeschosse im Baukörper sowie zusätzlich der Grundflächenzahl im ausgewiesenen Baufeld;

-       Ausschluss von der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank und Speisewirtschaften im rückwärtigen Baufeld;

-       Sicherung von Flächen zum Anpflanzen an der rückwärtigen Grundstücksgrenze als Übergangszone zum anschließenden Landschaftsraum mit der Kleingartenanlage Sanssouci;

-       Sicherung der erschließenden Straßenverkehrsfläche in der Lückstraße.

Anlage 2:              Begründung für die Anpassung der Planungsziele

Anlage 4:              aktueller Bebauungsplan-Entwurf XVII‑2 b

d)              mit den unter b) und c) genannten Zielen die Behörden und die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

d)              mit der Durchführung der Beschlüsse zu a), b), c) und d) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

Begründung:              siehe Anlage 2: „Begründung für die Teilung und Verkleinerung des Geltungsbereichs sowie für die Anpassung von Planungszielen“.

              Anlage 1

Bebauungsplan XVII-2 a

für die Grundstücke Lückstraße 20 - 23 F im Bezirk Lichtenberg,
Ortsteil Rummelsburg

und

Bebauungsplan XVII-2 b

für die Grundstücke Lückstraße 24 - 32 im Bezirk Lichtenberg,
Ortsteil Rummelsburg.

Planungsziele:

Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes;

Sicherung erschließender Straßenverkehrsflächen.

              Anlage 2

Begründung für die Teilung und Verkleinerung des Geltungsbereichs sowie für die Anpassung von Planungszielen

Der Bebauungsplan XVII-2 wurde durch Bezirksamtsbeschluss vom 22. Oktober 1991 aufgestellt und war zusammen mit dem westlich angrenzenden Bebauungsplan XVII-1 das erste Bauleitplanverfahren, das das Bezirksamt Lichtenberg nach bundesdeutschem Planungsrecht eingeleitet hat.

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplans XVII-2 war der Anfang der 1990er Jahre eintretende enorme Veränderungsdruck im Bereich der südlichen Lückstraße. Aus der Umgebung bzw. vom Bestand ließ sich aufgrund der Heterogenität, der extensiven Nutzungen und des Brachfallens zahlreicher Flächen kein eigenständiges städtebauliches Leitbild ableiten, ohne dass ordnende, städtebauliche Regelungen geschaffen würden.

Mit der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472) wurde der Baublock 32 südlich der Lückstraße gemäß § 142 Abs. 3 BauGB zu einem Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes Weitlingstraße erklärt. Mit der Zehnten Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 06. Januar 2009 (GVBl. S 13) wurde das Sanierungsgebiet Weitlingstraße gemäß § 162 Absatz 2 Satz 1 BauGB wieder aufgehoben.

Der Bebauungsplan XVII-2 dient der Entwicklung der Südseite der Lückstraße zu einem Wohnstandort. Bislang weist der betroffene Baublock - trotz grundsätzlich erfolgreicher Stadterneuerung im ehemaligen Sanierungsgebiet Weitlingstraße - außerordentlich viele Baulücken auf, so dass die städtebaulich gewünschte Blockkante nur abschnittsweise realisiert wurde. Bereits zum Zeitpunkt der Planaufstellung wurde darauf hingewiesen, dass der Planbereich einen Baublock umfasst, der einen hohen städtebaulichen Neuordnungsbedarf aufweist. Die vorgefundene Gemengelage soll mit Hilfe der Bauleitplanung geordnet und zu einem Wohngebiet entwickelt werden. Dieses Ziel besteht trotz Sanierungsende weiterhin fort.

Das Bebauungsplanverfahren XVII-2 war das erste im Altbezirk Lichtenberg, das zur Festsetzung gelangen sollte. Das Anzeigeverfahren Anfang 2001 war allerdings nicht erfolgreich, weil der damalige Bebauungsplan-Entwurf mit Festsetzungen „überfrachtet war“. Deshalb wurde der Bebauungsplan XVII-2 jetzt grundlegend überarbeitet. Die alte extrem hohe Regelungsdichte soll radikal reduziert werden. Das Verfahren soll in die Bereiche a und b geteilt und am östlichen und südlichen Rand verkleinert werden, um es durch „Verschlankung“ endlich zu einem Abschluss zu führen.

Reduzierung des Geltungsbereichs

Der bisherige Bebauungsplan XVII-2 umfasst die Grundstücke Lückstraße 20 - 33, eine Teilfläche des Grundstücks Lückstraße 34 sowie den nördlichen Teil der Kleingartenanlage Sanssouci. Die westliche Grenze ist eindeutig und nutzungsmäßig nachvollziehbar entlang der bestehenden Grenze des Grundstücks Lückstraße 20. Die östliche Grenze folgt der Ortsteilgrenze zwischen Rummelsburg und Friedrichsfelde auf dem zwar ausgeflurten, aber im Gelände nicht ablesbaren, weil verrohrten Tränkegraben. Das Rohr für den Graben befindet sich nicht einmal unter dem entsprechenden Flurstück. Seit den 1990er Jahren bilden die Grundstücke Lückstraße 33, 34 und Sewanstraße 2 eine gewerblich geprägte Einheit mit gemeinsamer Zufahrt. Deshalb soll die östliche Grenze des Grundstücks Lückstraße 32 zur östlichen Geltungsbereichsgrenze werden. Die übrigen Flächen sollen dem Bebauungsplan XVII-19 zugeschlagen werden, der dann lückenlos den gesamten Bereich bis zur begonnenen Umfahrungsstraße für die Lückstraße umfasst. Hierzu erfolgt zeitgleich ein Bezirksamtsbeschluss zur entsprechenden Vergrößerung des Bebauungsplans XVII‑19.

Desweiteren ist der nördlichen Teil der Kleingartenanlage Sanssouci im Geltungsbereich des bisherigen Bebauungsplans XVII‑2. Die Fläche ist landeseigen. Die im Blockinnenbereich gelegenen Kleingärten sind in keiner Weise gefährdet. Sie sind in allen Fachplanungen enthalten und gelten als gesichert. Zur Erschließung wurden die Flurstücke 247 -Flur 412- und 335 -Flur 512- beim Ankauf der Sportplätze Fischerstraße 15 miterworben und in das bezirkliche Fachvermögen übertragen. Die Kleingartenanlage erhielt unlängst die Hausnummer Fischerstraße 17. Der Zugang zur Fischerstraße wird im Bebauungsplan XVII‑21 gesichert.

Daraus folgt, dass für den nördlichen Teil der Kleingartenanlage Sanssouci kein Planungserfordernis mehr besteht. Der Bebauungsplan XVII‑2 soll demzufolge um die Kleingartenflächen reduziert werden.

Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wurde die Lückstraße in ihrer vollen Breite erfasst. Hier soll die Geltungsbereichsgrenze aus systematischen Gründen, analog zu den übrigen Bebauungsplanverfahren, in der Straßenmitte liegen.

Der bisherige und zukünftige Geltungsbereich des Bebauungsplans ist dem anliegenden Planausschnitt zu entnehmen.

Teilung des Geltungsbereichs

Der bisherige Bebauungsplan XVII-2 erfasste mit den Grundstücken Lückstraße 20 - 33 einen wesentlichen Teil der Südkante der Lückstraße. Hier soll jetzt eine Teilung erfolgen in die

Bebauungsplanverfahren XVII-2 a für die Grundstücke Lückstraße 20 - 23 F im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg

und

Bebauungsplanverfahren XVII-2 b für die Grundstücke Lückstraße 24 - 32 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg.

Das Bauprojekt Lückstraße 22 - 23 F wurde im Juni 1997 auf Grundlage einer Planreifefeststellung nach § 33 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich genehmigt (BVV-Beschluss Drs. Nr. III/702). und dem entsprechend auch gebaut. Dies begründet u.a. das fortbestehende Erfordernis, das Bebauungsplanverfahren XVII‑2 abzuschließen.

Deshalb soll der Planbereich mit den Grundstücken Lückstraße 20 - 23 F abgetrennt und zügiger bearbeitet werden.

Grundsätzlich bleibt sichergestellt, dass die Planinhalte in beiden Teilbereichen aufeinander Bezug nehmen.

Planungsziele für den Bebauungsplan XVII-2 a und deren Begründung

Das Bebauungsplanverfahren XVII-2 a soll künftig mit folgenden Zielen weitergeführt werden:

-       Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes,

-       mit einer „Baukörperausweisung“ an der Blockkanten zur Lückstraße;

-       Sicherung des Baudenkmals Lückstraße 20 in seinem Bestand mittels Baulinien;

-       Bestimmung eines Baufeldes in den rückwärtigen Grundstücksbereichen der Grundstücke Lückstraße 20 und 21;

-       Ausweisung der errichteten rückwärtigen Baukörper auf dem Grundstück Lückstraße 22 - 23 F;

-       Bestimmung der Zahl der Vollgeschosse im Baukörper sowie zusätzlich der Grundflächenzahl im ausgewiesenen Baufeld;

-       Sicherung von Flächen zum Anpflanzen an der rückwärtigen Grundstücksgrenze als Übergangszone zum anschließenden Landschaftsraum mit der Kleingartenanlage Sanssouci;

-       Sicherung der erschließenden Straßenverkehrsfläche in der Lückstraße.

In der Lückstraße 22 - 23 F wurde Ende der 1990er Jahre ein Neubauprojekt auf Grundlage einer Planreifeerklärung nach § 33 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich genehmigt und anschließend auch so gebaut. Um die Berechtigung der damals festgestellten Planreife heute nicht in Frage zu stellen, soll das realisierte Projekt in seinem Bestand festgesetzt werden. Deshalb erfolgt an diesem Ort eine Baukörperfestsetzung.

Die Nutzungsmaß-Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO werden im Wesentlichen eingehalten. Im Bereich des Bebauungsplans XVII-2 a beträgt die durchschnittliche GRZ 0,39 und die GFZ 1,23. Die geringfügige GFZ - Überschreitung ist städtebaulich durch den gewünschten geschlossenen drei- bis fünfgeschossigen Blockrand an der Lückstraße in Verbindung mit § 17 Abs. 3 und § 26 a Abs. 1 BauNVO begründbar. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt.

Planungsziele für den Bebauungsplan XVII-2 b und deren Begründung

Das Bebauungsplanverfahren XVII-2 b soll künftig mit folgenden Zielen weitergeführt werden:

-       Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes,

-       mit einer „Baukörperausweisung“ an der Blockkanten zur Lückstraße;

-       Bestimmung eines Baufeldes in den rückwärtigen Grundstücksbereichen;

-       Bestimmung der Zahl der Vollgeschosse im Baukörper sowie zusätzlich der Grundflächenzahl im ausgewiesenen Baufeld;

-       Ausschluss von der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank und Speisewirtschaften im rückwärtigen Baufeld;

-       Sicherung von Flächen zum Anpflanzen an der rückwärtigen Grundstücksgrenze als Übergangszone zum anschließenden Landschaftsraum mit der Kleingartenanlage Sanssouci;

-       Sicherung der erschließenden Straßenverkehrsfläche in der Lückstraße.

Die Nutzungsmaß-Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO werden im Wesentlichen eingehalten. Im Bereich des Bebauungsplans XVII-2 b beträgt die durchschnittliche GRZ 0,4 und die GFZ 1,37. Die GFZ-Überschreitung von 0,2 ist städtebaulich durch den gewünschten geschlossenen fünfgeschossigen Blockrand in Verbindung mit § 17 Abs. 3 und § 26 a Abs. 1 BauNVO begründbar. Ausreißer sind hier die besonders kleinen Grundstücke Lückstraße 25 und Lückstraße 29 A, an denen der Blockrand nicht überbrochen werden soll.

Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt.

Gebietsversorgende Laden sowie Schank und Speisewirtschaften sollen nur an der Lückstraße entstehen dürfen, um die Wohnruhe im rückwärtigen Bereich zu gewährleisten. Dadurch können sich kleine Nahversorger ansiedeln. Für größere Handelseinrichtungen hat das Bezirksamt Lichtenberg ein Zentren- und Einzelhandelskonzept erstellen lassen, welches die nahe gelegene Weitlingstraße als Ortsteilzentrum ausweist, das noch über gewisse Erweiterungskapazitäten verfügt.

Zusätzlich haben wir in geringer Entfernung, im Bebauungsplan XVII‑3 VE auf dem Grundstück Sewanstraße 4 / 6, ein festgesetztes Sondergebiet für einen „Verbrauchermarkt“, in dem großflächige Einzelhandelsbetriebe mit höchstens 5.000 m² Geschossfläche und 4.200 m² Verkaufsfläche zulässig sind, ebenso in einem Sondergebiet „Gastronomie / Handwerk / Dienstleistungen“ die genannten Anlagen. Der Verbrauchermarkt (SB Warenhaus) mit angeschlossenen weiteren Einrichtungen wurde auch tatsächlich errichtet und ist aktuell geöffnet, so dass eine ausreichende Versorgung der umgebenden Wohngebiete schon heute sichergestellt ist.

Mitteilung der Planänderungsabsicht

Gemäß § 5 AGBauGB und in sinngemäßer Anwendung der AV Mitteilung, Abschnitt V Nr. 8, vom 15. August 1994, wurden mit Schreiben vom 14. Februar 2011 die Fachaufsicht bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5 über die bezirkliche Absicht unterrichtet, das Bebauungsplanverfahren XVII-2 mit reduziertem und geteiltem räumlichen Geltungsbereich und mit den beschriebenen Planungszielen weiter zu führen.

In ihrer Antwort vom 07. März 2011 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5 mit, dass die Entwürfe zu den Bebauungsplänen XVII‑2 a und XVII‑2 b mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vereinbar ist. Beide Plangebiete liegen nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Die künftige Siedlungsentwicklung soll gemäß Grundsatz § 5 Abs. 1 LEPro 2007 in Verbindung mit Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B auf diesen Raum gelenkt werden. Die beabsichtigten Festsetzungen sind hier zulässig.

Die Planung berücksichtigt auch den Vorrang der Innenentwicklung sowie der Entwicklung verkehrssparender Siedlungsstrukturen aus den Grundsätzen der Raumordnung aus 4.1 LEP B-B und § 5 Abs. 2 LEPro 2007.

Die Stellungnahme der GL 5 gilt, solange die Grundlagen, die zur Beurteilung der Planung geführt haben, nicht wesentlich geändert wurden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat II C, gab ihre Rückäußerung am 11. März 2011 ab. Sie stellte fest, dass gegen die Absicht, den Bebauungsplan XVII‑2 in die Verfahren XVII‑2 a und XVII‑2 b zu teilen und mit den beabsichtigten Änderungen weiter zu führen, aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen gemäß § 7 AGBauGB bei den dargelegten Planungszielen keine Bedenken bestehen.

Zusätzlich wurde mitgeteilt, dass die beiden Teilbebauungspläne nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB weitergeführt wird, da mit der Lückstraße als Straßen im übergeordneten Straßennetz (Stufe II: übergeordnete Straßenverbindung) dringende Gesamtinteressen Berlins berührt werden, deren Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann.

Damit wurde vor dem Beschluss zur Anpassung des räumlichen Geltungsbereichs und zur Anpassung der Planungsziele die Mitteilungspflicht erfüllt. Bedenken der Fachaufsicht stehen den vorgeschlagen