Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)              für die Grundstücke Hauptstraße 19-24 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-59 G aufzustellen.

Planungsziel ist der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches Storchenhof an der Hauptstraße.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)              für den Bebauungsplanvorentwurf 11-59 G die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden sowie die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)              mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

              Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-59 G

für die Grundstücke Hauptstraße 19-24,

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Ziel des Bebauungsplanes

Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten

zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches Storchenhof an der Hauptstraße

                            Anlage 2

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

Amt für Planen und Vermessen

Fachbereich Stadtplanung

Begründung

zum

Bebauungsplan 11-59 G

für die Grundstücke Hauptstraße 19-24,

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Stand: Januar 2011/Aufstellungsbeschluss

I. Planungsgegenstand

I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist das Ansiedlungsbegehren eines Lebensmitteldiscounters auf dem Grundstück Hauptstraße 19-22.

Die Errichtung des Discounters soll in einem Abstand von ca. 300 m zu dem bestehenden Ortsteilzentrum (OTZ) Storchenhof an der Hauptstraße 9 bis 10 erfolgen und steht sowohl den bezirklichen als auch gesamtstädtischen Planungszielen entgegen.

Der B-Plan ist erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung durch die Erhaltung des zentralen Versorgungsbereiches und im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sicherzustellen.

I.2. Plangebiet

I.2.1 Lage und räumlicher Geltungsbereich

Das ca. 6.600 m² große Plangebiet liegt im Norden des Bezirkes Lichtenberg, im Ortsteil Alt-Hohenschönhausen und wird im Westen von der Rhinstraße und im Osten von der Hauptstraße begrenzt.

I.2.2 Bestandssituation

Der nördliche Teil des Plangebietes wird durch eine Autohandelsnutzung geprägt, der südliche Teil durch eine Tankstelle. Im 3-geschossigen Gebäude der Tankstelle befinden sich auch zwei nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten (Spielcasinos).

I.2.3 Eigentumsverhältnisse

Die Grundstücke befinden sich im Eigentum der BIMA, des Liegenschaftsfonds und in privatem Eigentum.

I.2.4 Erschließung

Die Erschließung ist über die das Plangebiet umgebenden Straßen Rhinstraße und Hauptstraße gesichert.

Die Rhinstraße wird durch einen Mittelstreifen, der von der Straßenbahn genutzt wird, in zwei 2-spurige Richtungsfahrbahnen getrennt. Eine Ausfahrt von den Grundstücken an der Rhinstraße ist daher nur in nördliche Richtung möglich.

Die östlich vom Plangebiet liegende Hauptstraße ist eine Anliegerstraße, die im Norden Bestandteil der lichtsignalgeregelten Kreuzung mit der Rhinstraße und der Wartenberger Straße ist und weiter Richtung Westen führt, wo sie dann die Funktion einer übergeordneten Straßenverbindung übernimmt. In Richtung Süden endet die Hauptstraße als Sackgasse.

I.2.5 Altlasten

Es sind keine Altlasten bekannt.

I.2.6 Denkmalschutz

Denkmäler sind im Plangebiet nicht vorhanden.

I.3. Planerische Ausgangssituation

I.3.1 Landesentwicklungsplan/Landesentwicklungsprogramm

Entsprechend dem Grundsatz der Raumordnung aus § 5 Landesentwicklungsprogramm soll die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben. Dabei sollen die Erhaltung und Umgestaltung des baulichen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen und die Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen Priorität haben.

In der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplanes Berlin-Brandenburg (LEP B-B) wird das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt, in dem eine Entwicklung von Siedlungsflächen, in denen auch Wohnnutzungen zulässig sein sollen, möglich ist.

I.3.2 Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin ist der Bereich des Plangebietes als gemischte Baufläche M2 und die Rhinstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt.

I.3.3 Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 2020

Der StEP Zentren 2020 hat das bis dahin bestehende Zentrenkonzept und die Orientierungswerte zur Einzelhandelsflächenentwicklung aktualisiert. Außerdem wurden insbesondere Kriterien zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandels- und Freizeiteinrichtungen formuliert. Ziele des StEP sind u.a. die Orientierung des Verkaufsflächenzuwachses an der hierarchisch gestuften Aufgabenteilung und dabei die Aufwertung bestehender Zentren sowie die Vermeidung von Einzelhandelsentwicklungen an falschen Standorten. So wurden Prioritäten beim Handlungsbedarf der einzelnen Zentren genannt. Für den Bereich Alt-Hohenschönhausen wird eine weitere Entwicklung des Ortsteilzentrums Hauptstraße/Konrad-Wolf-Straße weitgehend nur im Rahmen einer Qualifizierung und Modernisierung im Bestand gesehen. Die Zentrumsfunktion wird als stabil eingeschätzt. Zur Funktionalitätsverbesserung sollten Maßnahmen zur Vermeidung eines Auseinanderbrechens des Zentrenbereiches sowie zur Verbesserung der Angebotsqualität im Einzelhandel getroffen werden. Da die Zentreneinstufung im StEP für diesen Bereich keinen Niederschlag im FNP gefunden hat, ist hier eine Änderung des FNP erforderlich.

I.3.4 Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen

Die „Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin“ vom 29. September 2007 (Abl. Nr. 50/15.11.2007) sollen dazu beitragen, dass sich Standortentscheidungen im Einzelhandel auch zukünftig an der Förderung der Innenstadtentwicklung und der Stärkung historisch gewachsener Zentren orientieren.

I.3.5 Bereichsentwicklungsplanung

Die Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Süd weist das Plangebiet als ein Mischgebiet und die Rhinstraße als eine übergeordnete Hauptverkehrsstraße aus.

Das Orteilzentrum Storchenhof an der Hauptstraße ist als Mischgebiet mit einer Einzelhandelskonzentration mit Zentrumsfunktion dargestellt, um eine wohnungsnahe Einzelhandels- und Dienstleistungsversorgung dauerhaft zu sichern. Die Gefährdung durch zusätzliche Einzelhandelseinrichtungen in Randlagen oder in Gewerbegebieten ist zu unterbinden.

I.3.6 Zentren- und Einzelhandelskonzept

Die Bezirksverordnetenversammlung von Lichtenberg hat am 17.07.2008 das „Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg von Berlin“ beschlossen. Zugleich wurde beschlossen, dass sich das Bezirksamt bei der Umsetzung insbesondere an den Leitlinien des StEP Zentren 2020 orientieren soll.

Im bezirklichen Einzelhandelskonzept wird das Ortsteilzentrum Storchenhof als zentraler Versorgungsbereich im Sinne des § 34 BauGB gewertet, der angesichts des begrenzten Einzugsbereiches geschützt werden muss. Vorhaben, die zentrenschädlich sein können, sind Einzelhandelseinrichtungen (insbesondere Discounter) nördlich/nordöstlich bis südlich des Zentrums. Eine Schwäche des Zentrums besteht darin, dass es Anzeichen gibt für eine mangelnde Tragfähigkeit beim mittelfristigen Bedarf.

Derzeit wird das Zentrenkonzept überarbeitet. Festgestellt wurde bereits, dass das Nahversorgungsangebot seit 2007 unverändert ist. Die notwendige Stärkung des Ortsteilzentrums durch die seit langem geplante Ansiedlung eines SB-Warenhauses mit Shopzone steht noch aus. Die Errichtung eines weiteren Discountmarktes mit attraktiver Stellplatzsituation im nahen Einzugsbereich des Orteilzentrums würde zu einem deutlichen Kaufkraftabzug von den Ankermietern des OTZ führen und die Umsetzung des Ziels der Stärkung des OTZ erschweren.

I.3.7 Bestehendes Planungsrecht

Das Plangebiet liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Infolgedessen ist für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich.

I.3.8 Angrenzende Bebauungspläne

An das Plangebiet grenzen keine Bebauungspläne.

I.3.9 Sonstiges

Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind nicht betroffen und werden damit nicht beeinträchtigt.

II. Planinhalt

II.1. Entwicklung der Planungsüberlegungen

Das Plangebiet liegt an einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße und wird derzeit durch einen Autohandel und eine Tankstelle genutzt.

In unmittelbarer Nähe befindet sich das Ortsteilzentrum Storchenhof, das nicht nur die Nahversorgung für die im Umfeld wohnende Bevölkerung sichert sondern auch den mittelfristigen Bedarf abdecken soll.

Dies findet auch seinen Niederschlag in dem von den Bezirksverordneten beschlossenen Zentren- und Einzelhandelskonzept. Mit dem Konzept soll die Nahversorgung in den Wohngebieten gewährleistet, gleichzeitig bestehende Zentren und somit auch das Ortsteilzentrum an der Hauptstraße erhalten und gestärkt sowie Kaufkraftabflüsse vermieden werden. Das Konzept ist das Ergebnis einer gutachterlichen Untersuchung. Es kommt zu dem Ergebnis, dass die Ansiedlung eines weiteren Einzelhandelsbetriebes nördlich und nordöstlich bis zur Hansastraße sowie südlich des Zentrums bis zur Bahnhofstraße für den zentralen Versorgungsbereich „Storchenhof“ schädlich ist.

Insbesondere vor dem Hintergrund fortschreitender Veränderungen in der Altersstruktur der Einwohner und damit abnehmender Mobilität ist ein fußläufig erreichbares, belebtes Ortsteilzentrum bzw. bedarfsgerechtes Einzelhandelsangebot in den städtischen, gut erreichbaren Kernbereichen von großer Wichtigkeit. Darüber hinaus ist der Aspekt der Qualität des zentralen Versorgungsbereichs und damit der Identifikation der Bevölkerung von besonderer Bedeutung.

Aus der zunehmenden Tendenz der Nahversorger, autogerechte Märkte mit großem Stellplatzangebot an verkehrsgünstig gelegenen, nicht integrierten Standorten vorzusehen, resultiert eine immer weiter fortschreitende Gefährdung des zum Teil auch kleinteiligen Einzelhandels mit vergleichsweise kleinen Verkaufsflächen in den gewachsenen Zentren. Folge davon ist Leerstand, Abnahme der Vielfalt der Sortimentsstruktur und der Nutzungsmischung. Zudem ist damit die Dichte des Nahversorgungsnetzes im Sinne der flächendeckenden Sicherung der Grundversorgung insgesamt gefährdet. Neuansiedlungen außerhalb des Zentrums bzw. der Wohngebiete führen i. d. R. zur Aufgabe bestehender, suboptimaler Standorte und bergen damit das Risiko einer Ausdünnung dieses Netzes. Eine Beeinträchtigung der verbrauchernahen Versorgung der auf lokale Versorgungsmöglichkeiten angewiesenen, in zunehmendem Alter weniger mobilen Bevölkerungsschichten ist die Folge.

Im Sinne der langfristigen Sicherung des gewachsenen Ortsteilzentrums Storchenhof ist es deshalb dringend geboten, die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten an nicht integrierten Standorten zu verhindern.

Um die städtebauliche Ordnung sicher zu stellen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

II.2. Intention des Plans

Ziel des aufzustellenden Bebauungsplans ist die langfristige Sicherung des gewachsenen Ortsteilzentrums Storchenhof.

II.3. Wesentlicher Planinhalt

Durch die Festsetzung, dass auf den Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans Einzelhandelsbetriebe mit ausgewählten zentrenrelevanten Sortimenten, die bereits im Zentrum vorhanden sind bzw. dort angesiedelt werden sollen, unzulässig sind, soll eine Stärkung und Sicherung der Zentrumsfunktion für das Ortsteilzentrum Storchenhof erreicht werden.