Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

 

Das Bezirksamt hat beschlossen:

 

a)  für die Grundstücke Hansastraße 215/239, Feldtmannstraße 85 und Kyllburger Weg 2/26 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-48 aufzustellen.

     Die wesentlichen Planungsziele sind:

-        Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine zumindest teilweise Umnutzung des Wohngebietes in ein Mischgebiet,

-        Sicherung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen.

 

Anlage 1:  räumlicher Geltungsbereich

 

Für die Aufstellung des Bebauungsplanes 11-48 wird das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB angewendet.

 

b)  für den Bebauungsplanvorentwurf 11-48 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden sowie die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

 

c)  mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

 

     Anlage 2:  Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

 

 

 

Berlin, den           .07. 2009

 

 

 

                                                                           

Geisel

Stellv. Bezirksbürgermeister                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                                                           Anlage 1

 

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-48

für Grundstücke Hansastraße 215/239,

Feldtmannstraße 85 und Kyllburger Weg 2/26,

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

 

 

 

 

 

 

 

Ziel des Bebauungsplanes

 

Festsetzung eines Mischgebietes

bzw. eines Mischgebietes entlang der Hansastraße

und eines allgemeinen Wohngebietes entlang des Kyllburger Wegs

sowie Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Begründung

 

zum

 

Bebauungsplan 11-48

 

 

für die Grundstücke Hansastraße 215/239, Feldtmannstraße 85 und Kyllburger Weg 2/26, im Bezirk Lichtenberg,

Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: Juli 2009/Einleitung des B-Planverfahrens

Inhaltsverzeichnis

 

 

I.          Planungsgegenstand   ……………………………………………………….    3

I.1.       Veranlassung und Erforderlichkeit ………………………………………………    3

I.2.       Plangebiet …………………………………………………………………………….    3

I.2.1     Lage und räumlicher Geltungsbereich ………………………………………….    3

I.2.2     Bestandssituation …………………………………………………………………..    3

I.2.3     Eigentumsverhältnisse …………………………………………………………….    4

I.2.4     Erschließung …………………………………………………………………………    4

I.2.5     Altlasten ………………………………………………………………………………    4

I.2.6     Denkmalschutz ………………………………………………………………………    4

I.3.       Planerische Ausgangssituation  ………………………………………………….    4

I.3.1     Landesentwicklungsplan/Landesentwicklungsprogramm   ………………….    4

I.3.2     Flächennutzungsplan ………………………………………………………………    4

I.3.3     Landschafts- und Artenschutzprogramm  ………………………………………    4

I.3.4     Bereichsentwicklungsplanung ……………………………………………………    5

I.3.5     Bestehendes Planungsrecht ………………………………………………………    5

I.3.6     Angrenzende Bebauungspläne …………………………………………………..    5

I.3.7     Sonstiges ……………………………………………………………………………..    5

 

II.         Planinhalt    ……………………………………………………………………..    6

II.1.      Entwicklung der Planungsüberlegungen ……………………………………….    6

II.2.      Intention des Plans …………………………………………………………………    6

II.3.      Wesentlicher Planinhalt ……………………………………………………………    6

I. Planungsgegenstand

 

I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit

 

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist der permanente gewerbliche Investitionsdruck auf Grundstücke entlang der Hansastraße. In erster Linie sind davon die Grundstücke Hansastraße 215 und 217 betroffen.

 

Aufgrund der Lage des Plangebietes an einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße erscheinen zumindest die an der Hansastraße gelegenen Grundstücke besser für eine nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung geeignet zu sein als für die bisher vorhandene Nutzung im Sinne des § 4 Baunutzungsverordnung (allgemeines Wohngebiet).

 

Der Lage- und Erschließungsgunst in diesem Bereich soll durch die Zulässigkeit gemischter Nutzungen, die auch mit einer höheren Nutzungsdichte einhergehen soll, Rechnung getragen werden.

 

Der B-Plan ist erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung insbesondere im Hinblick auf die vorhandene Wohnnutzung im Plangebiet und in unmittelbarer Nachbarschaft sicherzustellen.

 

 

I.2. Plangebiet

 

I.2.1 Lage und räumlicher Geltungsbereich

 

Das ca. 2,7 ha große Plangebiet liegt im Norden des Bezirkes Lichtenberg, im Ortsteil Alt-Hohenschönhausen und wird wie folgt begrenzt:

-   im Norden vom Kyllburger Weg,

-   im Osten vom Fußweg in Verlängerung der Bitburger Straße zur Hansastraße,

-   im Süden von der Hansastraße,

-   im Westen von der Feldtmannstraße.

 

I.2.2 Bestandssituation

 

Das Plangebiet befindet sich in einem Bereich, der sich nördlich der Hansastraße zwischen der Darßer Straße, dem Schwarzen Weg und der Feldtmannstraße bis hin zur Perler Straße erstreckt und durch 1- bis 2-geschossige Wohnhäuser, die als Einzel- bzw. Doppelhäuser in offener Bauweise errichtet wurden, geprägt wird. Wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen befinden sich in Randlage des Gebietes entlang der Hansastraße. Der Hauptnutzung zugeordnet sind Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen. Die Häuser befinden sich teilweise am Blockrand, in der Mitte sowie auch im hinteren Grundstücksteil. Die Vorgärten sind frei von baulichen Anlagen und bis auf notwendige Zufahrten und Gehwege gärtnerisch gestaltet. Im Wesentlichen ergibt sich für das Maß der baulichen Nutzung eine GRZ von 0,2. Durch den hier vorhandenen hohen Grünflächenanteil erhält das Gesamtgebiet eine landschaftliche Prägung.

 

Das Plangebiet entspricht einem fiktiven allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO. Die Grundstücke im Geltungsbereich sind durch eine heterogene Bebauungsstruktur gekennzeichnet. Sie werden entlang der Hansastraße sowohl gewerblich (u.a. Motorradhandel, Autopflege) als auch zum Wohnen genutzt oder liegen brach. Entlang des Kyllburger Weges werden die Grundstücke zum Wohnen genutzt. Auf dem Grundstück Kyllburger Weg 24/26 befinden sich eine Pension und eine Werbefirma.

 

Westlich an die Feldtmannstraße grenzen ein Umspannwerk und ein Autohaus mit Werkstatt, das als großflächiger Einzelhandelsbetrieb geführt wird.

Nördlich des Kyllburger Weges liegt ein Wohngebiet, das als allgemeines Wohngebiet bereits planungsrechtlich gesichert wurde.

 

In östlicher Nachbarschaft befindet sich ein Gebiet, das ähnlich heterogen wie das Plangebiet erscheint. Entlang der Hansastraße und der Darßer Straße sind gewerbliche Nutzungen (u.a. Caravanhandel, Imbiss) vorhanden. Die Grundstücke am Kyllburger Weg dienen dem Wohnen.

 

I.2.3 Eigentumsverhältnisse

 

Die Grundstücke befinden sich im privaten Eigentum. Die vorhandenen Straßenverkehrsflächen gehören dem Land Berlin.

 

I.2.4 Erschließung

 

Die Erschließung ist über die das Plangebiet umgebenden Straßen Hansastraße, Feldtmannstraße und Kyllburger Weg gesichert.

 

Die Hansastraße wird durch einen Mittelstreifen, der von der Straßenbahn genutzt wird, in zwei 2-spurige Richtungsfahrbahnen getrennt. Eine Ausfahrt von den Grundstücken an der Hansastraße ist daher nur in westlicher Richtung und ein Richtungswechsel in Höhe der Feldtmannstraße möglich

 

I.2.5 Altlasten

 

Es sind keine Altlasten bekannt.

 

I.2.6 Denkmalschutz

 

Denkmäler sind im Plangebiet nicht vorhanden.

 

 

I.3. Planerische Ausgangssituation

 

I.3.1 Landesentwicklungsplan/Landesentwicklungsprogramm

 

Entsprechend dem Grundsatz der Raumordnung aus § 5 Landesentwicklungsprogramm soll die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben. Dabei sollen die Erhaltung und Umgestaltung des baulichen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen und die Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen Priorität haben.

 

In der Festlegungskarte1 des Landesentwicklungsplanes Berlin-Brandenburg (LEP B-B) wird das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt, in dem eine Entwicklung von Siedlungsflächen, in denen auch Wohnnutzungen zulässig sein sollen, möglich ist.

 

I.3.2 Flächennutzungsplan

 

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin ist der Bereich des Plangebietes als gemischte Baufläche M2 dargestellt.

 

Die Hansastraße ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt.

 

I.3.3 Landschafts- und Artenschutzprogramm

 

Im Landschaftsprogramm für Berlin wird der Geltungsbereich als Obstbaumsiedlungsbereich eingestuft. Aus den grundsätzlichen Zielen zu den Bereichen Naturhaushalt/Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Erholung und Freiraumnutzung sowie Landschaftsbild lassen sich bezüglich des Plangebietes insbesondere folgende Forderungen entnehmen:

-  Erhalt, Pflege und Wiederherstellung der kulturlandschaftlichen Elemente (z.B. Hecken, Feldgehölze); Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten; Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen,

-  Erhalt klimatisch wirksamer Freiräume und Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität; Sicherung und Verbesserung des Luftaustausches (Lage innerhalb des Vorranggebietes Klimaschutz),

-  kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung; Erhöhung des Anteils natur-haushaltswirksamer Flächen (Entsiegelung, Dach-, Hof- und Wandbegrünung),

-  Vermeidung bzw. Ausgleich von Bodenversiegelung; Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen,

-  Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Straßenrandstreifen; Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum.

 

I.3.4 Bereichsentwicklungsplanung

 

Die Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Süd weist für das Plangebiet entlang der Hansastraße ein Mischgebiet und entlang des Kyllburger Weges ein Wohngebiet W4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Prägung aus.

 

Die Hansastraße ist eine übergeordnete und sonstige Hauptverkehrsstraße mit einer Straßenbahn sowie einer Haltestelle in Höhe der Feldtmannstraße.

 

I.3.5 Bestehendes Planungsrecht

 

Das Plangebiet liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Infolgedessen ist für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich.

 

 

I.3.6 Angrenzende Bebauungspläne

 

An das Plangebiet grenzen folgende Bebauungspläne:

 

-   Im Norden festgesetzter B-Plan XXII-42

    Planungsrechtlich gesichert wurden ein allgemeines Wohngebiet (GRZ 0,2, zweigeschossig, offene Bauweise), eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten und öffentliche Verkehrsflächen.

 

-   Im Osten festgesetzter B-Plan XXII-25

    Festgesetzt wurde entlang der Hansastraße/Darßer Straße ein Mischgebiet (Baukörperausweisung, OK Gebäude 13 m) und entlang des Kyllburger Weges ein allgemeines Wohngebiet (zweigeschossig, GRZ 0,2).

 

-   Im Westen Aufstellungsbeschluss für den B-Plan XXII-32

    Ziel der Planung ist die Sicherung einer Verbreiterung für die Feldtmannstraße und damit das Ermöglichen der durchgängigen Befahrbarkeit. Außerdem soll das Umspannwerk gesichert werden. Beide Planungsziele bedürfen einer Überprüfung hinsichtlich der Erforderlichkeit.

 

I.3.7 Sonstiges

 

Für das B-Planverfahren liegen die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB vor, da der B-Plan der Nachverdichtung dient.

Es wurden zwei städtebauliche Entwürfe erarbeitet. Bei beiden Entwürfen liegt die geplante Grundfläche deutlich unter 20.000 m².

 

Es wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen.

 

Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind nicht betroffen und werden damit nicht beeinträchtigt.

 

Sofern ein erheblicher Eingriff in Natur und Landschaft entsteht, ist dieser nicht auszugleichen.

 

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht abgesehen.

 

 

II. Planinhalt

 

II.1. Entwicklung der Planungsüberlegungen

 

Das Plangebiet liegt an einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße und wird entlang der Hansastraße nur gering baulich genutzt. Aufgrund der Belastungen des Gebietes, die von dem Verkehr auf der Hansastraße ausgehen, besteht seit vielen Jahren das Bestreben insbesondere brachliegende Grundstücke einer gewerblichen Nutzung zuzuführen bzw. auf bereits gewerblich genutzten Grundstücken diese zu intensivieren. Dabei handelt es sich im Regelfall nicht um Nutzungen, die in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sind bzw. die sich hinsichtlich des Anteils des Grundstücks, der überbaut werden darf, einfügen. Es gibt keinerlei Intentionen die brachliegenden Grundstücke für Wohnzwecke zu nutzen.

 

Entsprechend den übergeordneten Planungen des Flächennutzungsplans und der Bereichsentwicklungsplanung ist es deshalb Ziel, entlang der Hansastraße im Bezirk Lichtenberg Mischgebiete zu entwickeln, um auf den Grundstücken auch eine nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung und damit eine kleinteilige, vielfältige Entwicklung zu ermöglichen.

 

 

II.2. Intention des Plans

 

Wesentliches Ziel des Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine zumindest teilweise Umnutzung des Wohngebietes in ein Mischgebiet.

 

 

II.3. Wesentlicher Planinhalt

 

Es wurden 2 städtebauliche Entwürfe erarbeitet.

 

In einer Variante ist die Festsetzung der Baugebietsflächen vollständig als Mischgebiet geplant. Dabei soll den Grundstücken an der Hansastraße eine Ausnutzung hinsichtlich der GRZ entsprechend den Obergrenzen der BauNVO von 0,6 ermöglicht werden. Die Höhe der Gebäude soll auf 10 m begrenzt werden, was der maximalen Firsthöhe der Gebäude in dem nördlich angrenzenden Gebiet entspricht und andererseits aber eine höhere Ausnutzung ermöglicht und damit der Lagegunst Rechnung trägt. Für die Grundstücke am Kyllburger Weg soll eine GRZ von 0,3 festgesetzt werden und damit ein Übergang zu dem nördlich angrenzenden Wohngebiet, für das eine GRZ von 0,2 festgesetzt wurde, geschaffen werden. Die Gebäudehöhe soll auch hier 10 m betragen. Insgesamt soll die vorhandene offene Bauweise beibehalten werden.

 

In der zweiten Variante ist die Festsetzung eines Mischgebietes entlang der Hansastraße mit den gleichen Nutzungsmaßen wie in der bereits genannten Variante beabsichtigt.

Entlang des Kyllburger Weges soll die bestehende Nutzung als allgemeines Wohngebiet gesichert werden. Analog dem Bestand und dem nördlich angrenzenden Gebiet werden hier eine GRZ von 0,2 und eine maximal zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise festgesetzt.