Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

 

Das Bezirksamt hat beschlossen:

 

a)   für für das Gelände Frankfurter Allee 214/216 sowie eine Teilfläche der angrenzenden Bahnanlagen zwischen Lichtenberger Brücke und Buchbergerstraße im Bezirk Lichtenberg einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-46 VE aufzustellen.

     Die wesentlichen Planungsziele sind:

-        Sondergebiet Fachmarktzentrum,

-        Fitness-Center, Freizeitforum.

 

Anlage 1:  räumlicher Geltungsbereich

 

a)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-46 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

 

b)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

 

Anlage 2:      Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

 

 

Berlin, den

 

 

 

____________________________                    _____________________________________

Emmrich                                                             Geisel

Bezirksbürgermeisterin                                      Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

                                                                           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Verfügung und Original mit Anlagen zur EU BzStR, zusätzlich Anlagen dreifach für die durch Büro BzStR zu erstellenden Kopien, gleichzeitig BA-/BVV-Vorlage als E-Mail an Büro BzStR, Nummer der Vorlage wird durch Büro BzStR erfragt und eingetragen sowie Original und Kopien versendet

 

4.Nach erfolgter Beschlussfassung durch das BA ist Folgendes zu veranlassen:

-Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt,

-Information über den Aufstellungsbeschluss (Geltungsbereich, Begründung zur Einleitung des Verfahrens) an folgende Behörden:

-SenStadt, I B,

-Fachbereich Vermessung,

-BWA,

-Amt für Bauen und Verkehr,

-Amt für Umwelt und Natur.

 

5.zK Stapl ...

 

6.ZdA B-Planakte 11-...

 

 

BzStR                                                                                                                            EU zu 1. und 2.

 

                                                                                                                           Stapl Al

 

                                                                                                                           Stapl A/B/C/D/E

 

                                                                                                                           Stapl ..                                                                                                                           Anlage 1

 

 

Räumlicher Geltungsbereich

des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-46 VE

für das Grundstück Frankfurter Allee 214, 216 sowie eine Teilfläche der angrenzenden Bahnanlagen zwischen Lichtenberger Brücke und Buchberger Straße

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Lichtenberg

 

 

 

                                                                                                                  Maßstab 1:5000

 

Ziele des Bebauungsplanes

 

Sondergebiet Fachmarktzentrum

 

 

                                                                                                                                         Anlage 2

 

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

 

 

Gemäß § 1 Absatz 3 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) hat die Gemeinde Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Laut § 2 Absatz 1 BauGB sind Bebauungspläne der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, ist ortsüblich – gemäß § 6 Absatz 1 AGBauGB im Amtsblatt von Berlin – bekannt zu geben.

 

 

Veranlassung und Erforderlichkeit

 

Der Antrag des Vorhabenträgers GPU + VD Projekt Frankfurter Allee GbR auf Einleitung eines Vorhaben- und Erschließungsplans ist am 06.03.2009 in der Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr eingegangen und hat die Errichtung eines Fachmarktzentrums zum Ziel.

 

Der Antragsteller beabsichtigt, auf dem ca. 3,7 ha großen Vorhabengrundstück ein Fachmarktzentrum zu entwickeln.

Das Projekt besteht aus vier Gebäudekomplexen von insgesamt 18.600 qm Nutzfläche. Die Gebäude sind 1- bzw. 2-geschossig mit einer maximalen Gebäudehöhe von 11,50 m projektiert.

 

Dieses sieht einen Baumarkt mit Gartencenter, einen Teppich- und Einrichtungsmarkt sowie einen Fachmarkt für Tiernahrung vor.

Auf ca. 11.900 qm Verkaufsfläche (VKF) werden Handelsnutzungen angesiedelt, davon 1.000 qm zentrenrelevante Randsortimente. Auf 1.900 qm VKF wird zentrenrelevantes Hauptsortiment (Tiernahrung) vorgesehen.

 

Ergänzend wird ein Freizeit- und Entertainmentcenter (Spielstättenkonzept mit PC- und Internet-basierten Spiel- und Informationswelten mit 20%igem Flächenanteil für Münzautomaten mit Gewinnmöglichkeit, kein Alkoholausschank) mit 2.000 qm Nutzfläche geplant.

Zusätzlich sind ein Fitness-Center mit 3.000 qm Nutzfläche und ein Fast Food – Restaurant mit drive-in mit 500 qm Nutzfläche  vorgesehen.

 

 

Art der baulichen Nutzung	Qm Nutzfläche	Qm Verkaufsfläche	Davon qm VKF zentrenrelevante Sortimente
Baumarkt	ca. 7.000	6.000	600
Teppich-/ Einrichtungsmarkt	4.100	4.000	400
Tiernahrung	2.000	1.900	1.900
Fast Food	500
Freizeit- und Entertainment Center	2.000
Fitness-Center	3.000
Summe	18.600	11.900	2.900

 

 

Es sind  ca. 390 Stellplätze beabsichtigt.

Die Zufahrten sind in der Frankfurter Allee und Buchberger Straße, die Anlieferung ist in bzw. von der Buchberger Straße aus vorgesehen.

Ein Verkehrsgutachten wird erarbeitet werden.

 

Die bestehende Tankstelle bleibt erhalten.

 

Durch die Baukörper wird eine bauliche Fassung des Straßenraums der Frankfurter Allee erreicht. Ergänzend wird entlang der Grundstücksgrenze eine Baumreihe angepflanzt werden. Weitere Maßnahmen werden im Zuge der Projektkonkretisierung untersucht.

 

Bei dem Bereich handelt es sich um planfestgestellte Bahnfläche im Umfeld des Bahnhofs Lichtenberg. Vom Eisenbahnbundesamt liegen keine Aussagen zu der Möglichkeit der Freistellung von Bahnbetriebszwecken vor. Die Teilung eines Flurstücks muss noch erfolgen.

 

 

Planerische Ausgangssituation

 

1. Der Landsentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) legt hier keinen städtischen Kernbereich fest.

 

2. Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330) stellt den Bereich als gemischte Baufläche M2 sowie planfestgestellte Fläche dar. Eine Einzelhandelskonzentration ist nicht vorgesehen.

 

3. Die Bereichsentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg (Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) wurde von der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 17.08.2005 beschlossen.

Für den Bereich ist Mischgebiet mit hohem gewerblichem Anteil und Grünfläche an der Frankfurter Allee sowie im hinteren Bereich Mischgebiet und Grünfläche dargestellt. Ein zentraler Versorgungsbereich ist nicht vorgesehen. Die Grünflächen sind Bestandteil eines Grünzugs, der nach Süden an den Grünzug Frankfurter Allee angebunden werden soll.

Das Planungsziel ist derzeit nicht entwicklungsfähig. Die Bereichsentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg ist zu ändern und als Sondergebiet mit hohem Gewerbeanteil, Fachmarktzentrum, darzustellen.

 

4. Das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzepts stellt für den Bereich fest, dass sich Angebote für die Nahversorgung als auch zentrenrelevante Sortimente schädigend auf das Ortsteilzentrum Weitlingstraße und das Wohngebietszentrum Siegfriedstraße auswirken. Umlenkung von Kaufkraftkraft aus dem Ringcenter ist zusätzlich zu prognostizieren.

Das Projekt sieht ein Fachmarktzentrum mit überwiegend nichtzentrenrelevanten Sortimenten vor. Das Planungsziel wird hinsichtlich der Verträglichkeit mit dem bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept gutachterlich untersucht werden. Zudem wird die städtebauliche Auswirkung des Freizeit- und Entertainmentcenters auf die Zentrenstruktur gutachterlich bewertet werden.

 

5. Bei dem Bereich handelt es sich weiterhin um planfestgestellte Bahnfläche im Umfeld des Bahnhofs Lichtenberg. Vom Eisenbahnbundesamt liegen keine Aussagen zu der Möglichkeit der Freistellung von Bahnbetriebszwecken vor. Die Teilung eines Flurstücks muss noch erfolgen. Der Bebauungsplan kann auf planfestgestellten Bahnflächen nicht festgesetzt werden – spätestens im Rahmen der Behördenbeteiligung muss das Eisenbahnbundesamt sich abschließend äußern.

 

 

Verfahren

 

Gemäß §12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

In der Sitzung des Bezirksamts am 07.04.2009 wurde mit BA-Beschluss-Nr. 6/066/2009 beschlossen, vorbehaltlich der Prüfung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Antrag zuzustimmen und die Einleitung des Verfahrens vorzubereiten. 

 

Gemäß § 5 AGBauGB wurde die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans 11-46 VE der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung am 14.04.2009 mitgeteilt.

 

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat in ihrem Schreiben vom 28.05.2009 vorsorglich Bedenken gegen die Aufstellung geltend gemacht.

Eine abschließende Prüfung, inwieweit das Vorhaben dingende Gesamtinteressen Berlins  i.S. von § 7 Abs. 1 AGBauGB beeinträchtigt, ist anhand der vorliegenden Unterlagen nicht möglich. Zunächst ist davon auszugehen, dass aufgrund der Größe des geplanten Fachmarktzentrums und des Anteils an zentrenrelevanten Sortimenten sowie der ergänzen­den Freizeit- und Entertainmenteinrichtungen die Zentrenstruktur des Flächennutzungsplans beeinträchtigt ist.

Sofern mittels eines Gutachtens die Verträglichkeit der geplanten Nutzungen mit der Zent­renstruktur des FNP und dem bezirklichen Zentren-und Einzelhandelskonzept nachgewiesen werden kann und die vorgebrachten Bedenken ausgeräumt werden können, ist das Verfah­ren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gem. § 7 AGBauGB durchzuführen, da drin­gende Gesamtinteressen Berlins jedenfalls berührt werden:

1.      Aus verkehrlicher Sicht (§ 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB), denn der Geltungsbereich grenz­t an die Frankfurter Allee als Straße mit übergeordneter Verbindungsfunktion der Stufe I (großräumige Straßenverbindung) und die Buchberger Straße als Ergän­zungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung). Zudem schließt der geplante Gel­tungsbereich Bahnflächen mit ein bzw. grenzt an diese an.

2.      Aufgrund der Dimension des geplanten Fachmarktzentrums im Hinblick auf das Zentren­konzept des FNP (§ 7 Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB).

Der FNP stellt für den geplanten Geltungsbereich des 11- 46 VE Bahnfläche und straßenbe­gleitend südlich der Frankfurter Allee gemischte Baufläche M2 dar. Das Symbol für Einzel­handelskonzentra­tion liegt östlich des Bahngeländes an der Weitlingstraße. Das mit dem Bebauungsplan verfolgte o.g. Planungsziel ist somit nicht mit den Darstellungen des FNP vereinbar. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wäre eine FNP-Änderung erforderlich.

Die zur Verfügung gestellten Unterlagen werden noch im Hinblick auf die städtebauliche Einbindung der Baukörper an der Frankfurter Allee geprüft. Insoweit steht diese Stellung­nahme unter dem Vorbehalt, dass auch in dieser Hinsicht Bedenken geltend ge­macht werden können.

 

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung teilt in ihrem Schreiben vom 15.05.2009 mit, dass die Errichtung des Baumarktes und des Teppich- und Einrichtungsmarktes im Einklang mit dem LEP B-B stehen. Die Errichtung des Fachmarktes für Tiernahrung steht jedoch nicht im Einklang mit dem LEP B-B. Es ist deshalb erforderlich darzustellen, wie damit umgegangen wird.

 

Die Entscheidung über den Antrag und somit die Einleitung eines entsprechenden Bebauungsplanverfahrens ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der übergeordneten Planungsbehörden zweckmäßig.

 

Der Antragsteller wurde am 29.05.2009 durch das Amt für Planen und Vermessen über die wesentlichen Bedenken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung informiert.

Der Antragsteller hat in Kenntnis dieser geäußerten Bedenken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der noch ausstehenden Stellungnahme hinsichtlich der städtebaulichen Einbindung der Baukörper  in seinem Schreiben vom 09.06.2009 gebeten, das Verfahren ohne Verzug weiterzuführen. Um die Bedenken auszuräumen, wurde durch den Antragsteller zwischenzeitlich ein Gutachten hinsichtlich der Untersuchung der Zentrenverträglichkeit beauftragt.

 

 

 

 

 

 

 

 

Verfügung zur BA-Vorlage Einleitung 11-46 VE

Antrag der GPU + VD Projekt Frankfurter Allee GbR auf Einleitung eines Vorhaben- und Erschließungsplans für das Grundstück Frankfurter Allee 214, 216 sowie eine Teilfläche der angrenzenden Bahnanlagen zwischen Lichtenberger Brücke und Buchberger Straße vom 06.03.2009

 

 

 

3.Verfügung und Original mit Anlagen zur EU BzStR StadtBauUm, zusätzlich Anlagen vierfach für die durch Büro BzStR zu erstellenden Kopien, gleichzeitig BA-/BVV-Vorlage als E-Mail an Büro BzStR, Nummer der Vorlage wird durch Büro BzStR erfragt und eingetragen sowie Original und Kopien versendet

 

 

 

4.Nach erfolgter Beschlussfassung durch das BA ist Folgendes zu veranlassen:

 

-      Entscheidung über den Antrag dem Antragsteller mitteilen

 

-            Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt,

 

-            Information über den Aufstellungsbeschluss (Geltungsbereich, Begründung zur Einleitung des Verfahrens) an folgende Behörden:

 

-          SenStadt, II C, GL5.3

 

-          Fachbereich Vermessung,

 

-          BWA,

 

-          Amt für Bauen und Verkehr,

 

-          Amt für Umwelt und Natur.

 

 

5.zK Stapl C1, C2, Stapl B1,

 

 

6.ZdA B-Planakte 11-46 VE

 

 

Stapl AL (15.06.09)

 

 

 

Stapl C (12.06.09)

 

 

BzStR StadtBauUm  EU zu 1. und 2.