Drucksache - DS/0324/VI
Das
Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen: Das Bezirksamt hat beschlossen: a)
für
eine Teilfläche des Geländes zwischen Wartenberger Straße, Anna-Ebermann-Straße
und Gehrenseestraße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen
einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-35 VE
aufzustellen. Die wesentlichen Planungsziele sind: -
Sicherung
eines allgemeinen Wohngebietes mit einem SB-Markt, -
Sicherung
öffentlicher Straßenverkehrsflächen. Anlage 1: räumlicher
Geltungsbereich b)
die
Auswertung und das Ergebnis der Vorprüfung des Einzelfalls sowie für die
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-35 VE das beschleunigte
Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB anzuwenden. Anlage
2: Ergebnis und Auswertung der Vorprüfung des
Einzelfalls (Screening) gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB c)
für
den Bebauungsplanvorentwurf 11-35 VE die frühzeitige Unterrichtung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in
den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats
durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des
Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1
Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten
und zur Äußerung aufzufordern. d)
mit
der Durchführung der Beschlüsse zu a), b) und c) das Amt für Planen und
Vermessen zu beauftragen. Anlage
3: Begründung zur Einleitung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens
Berlin, den
05.2007
____________________________ _____________________________________ Emmrich Geisel Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr Anlage 1 Räumlicher Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes 11-35 VE für eine Teilfläche des Geländes
zwischen Wartenberger Straße, Anna-Ebermann-Straße und Gehrenseestraße im Bezirk
Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen Maßstab
1:5.000 Ziele des
Bebauungsplanes
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes und Sicherung öffentlicher Straßenverkehrsflächen Anlage
2 Ergebnis
und Auswertung der Vorprüfung des Einzelfalls (Screening) gemäß
§ 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-35 VE soll im
beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB ohne Durchführung
einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. Die Vorprüfung
des Einzelfalls gelangte zu der Einschätzung, dass der Bebauungsplan
voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat. Die wesentlichen
Gründe für diese Einschätzung sind: -
die
schutzgutbezogene Prüfung ergab keine erheblichen nachteiligen
Umweltauswirkungen, -
mit
dem Bebauungsplan wird kein UVP-pflichtiges Vorhaben begründet, -
die
Planung entspricht § 2 Abs. 2 Nr. 2 (Wiedernutzung brachgefallener
Siedlungsflächen) sowie § 2 Abs. 2 Nr. 5 ROG, -
Schutzgebiete
nach den Punkten 2.6.1 bis 2.6.7 der Anlage 2 BauGB werden von der Planung
nicht berührt, -
das
Vorhaben stellt eine sinnvolle Nachnutzung eines ehemals gewerblichen Standorts
dar, der im Kontext der angrenzenden Nutzungen strukturell aufgewertet wird. Die
vorgenannten Gründe sind Ergebnis der nachfolgend dokumentierten Auswertung der
Vorprüfung des Einzelfalls. A. Auswertung der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange
im Rahmen der Vorprüfung des Einzelfalls (Screening) gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2
BauGB zum Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-35 VE für eine
Teilfläche des Geländes zwischen Wartenberger Straße, Anna-Ebermann-Straße und
Gehrenseestraße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen. I. Zeitraum
der Beteiligung
Mit Schreiben vom 23.03.2007 wurden die berührten Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Vorprüfung beteiligt
und um Stellungnahme bis zum 13.04.2007 gebeten. II. Beabsichtigte Festsetzungen
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-35 VE
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-35 VE soll die
folgenden städtebaulichen Ziele sichern: • die Neuordnung eines brachliegenden
Geländes, • die Entwicklung einer kompakten zwei- bis
dreigeschossigen Wohnbebauung, • die Schaffung von Ansiedlungsmöglichkeiten
für einen dem Gebiet dienenden Nahversorger, • die Schaffung privater Grünflächen zur
städtebaulichen Gliederung und Wahrnehmung von Ausgleichsfunktionen, • die Sicherung der übergeordneten inneren
Erschließung sowie • die Sicherung einer Durchwegung des
Plangebiets für die Allgemeinheit. III. Zusammenfassung der Ergebnisse
und Schlussfolgerungen
Stellungnahmen liegen von allen 8 beteiligten Behörden vor: 1.
SenGesUmV
II D 2.
SenGesUmV
III C 3.
SenStadt
I E 4.
SenStadt
VII B 5.
SenStadt,
Landesdenkmalamt 6.
BA
Lichtenberg, Amt für Umwelt und Natur, FB N/L 7.
BA
Lichtenberg, Amt für Umwelt und Natur, FB Umwelt 8.
BA
Lichtenberg, Amt für Bauen und Verkehr Die abgegebenen Äußerungen werden in der o.g. Reihenfolge
zusammengefasst dargestellt. B. Abwägung der Äußerungen
im Einzelnen
Anlage
3 Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens
I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Anlass
für die Aufstellung des Bebauungsplans 11-35 VE ist die Absicht des
Vorhabenträgers auf dem brachgefallenen Gelände Wartenberger Straße /
Gehrenseestraße / Anna-Ebermann-Straße eine Reihenhausiedlung und einen
SB-Markt zu errichten. Hierfür hat die ECHO Immobilien Projekt GmbH die
Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 BauGB beim Bezirk Lichtenberg von Berlin
beantragt. Um
das Wohnungsvorhaben realisieren zu können, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans
erforderlich, da: -
aufgrund
der Größe und der gewerblichen Prägung des Areals eine Wohnbebaung im geplanten
Umfang nicht zulässig ist und -
nur
auf diesem Weg eine gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange
gegen- und untereinander gewährleistet werden kann. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan schafft somit die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für eine städtebauliche Neuordnung und Bebauung im
Geltungsbereich. 2. Plangebiet 2.1 Geltungsbereich Die
Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans 11-35 VE wird im Osten und Süden
jeweils durch die Straßenmitte der Anna-Ebermann-Straße bzw. der
Gehrenseestraße (zugleich Geltungsbereichsgrenze des in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplans 11-5f), im Westen durch die Grundstücke
Wartenberger Straße 24 / Gehrenseestraße 100 (einschließlich 11-geschossigem
Bürohochhaus) sowie die Wartenberger Straße und im Nordosten durch die
Grundstücke Wartenberger Straße 34-38a und 40 (Amtsgericht) gebildet. Der
Geltungsbereich liegt im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen. Das
Bebauungsplangebiet hat eine Größe von knapp 9 ha. Tabelle 1: Flurstücke innerhalb des Geltungsbereichs des
Bebauungsplans 11-35 VE
2.2 Stadträumliche
Einordnung Das
Plangebiet liegt ca. 12 km vom Stadtzentrum (Alexanderplatz) entfernt. In unmittelbarer
Nähe befindet sich der Ortskern von Hohenschönhausen. Die
früher randstädtische bis dörfliche Lage, auf die viele Strukturen im Umfeld
noch verweisen, hat sich durch den Bau der Großwohnsiedlungen im Nordosten
Hohenschönhausens, in Marzahn und Hellersdorf sowie dem damit verbundenen
Ausbau der Verkehrsinfrastruktur erheblich relativiert. Die
Nachbarschaft des Plangebiets fällt durch eine überaus heterogene Struktur auf.
So befinden sich westlich des Plangebiets, innerhalb des gleichen Baublocks,
ein z.Zt. leer stehendes 11-geschossiges Bürogebäude sowie ein 6-geschossiges
Büro- und Geschäftshaus, nördlich eine mehrgeschossige Wohnanlage in
Plattenbauweise sowie ein Verwaltungsstandort (Amtsgericht). Auf der westlichen
Seite der Wartenberger Straße wiederum schließt sich eine in den 1920er Jahren
errichtete Doppel- und Reihenhausbebauung an, die weiter nördlich in die
Kleingartenanlagen „Mühlengrund“ und „Land in Sonne“
übergeht. Nordöstlich der Anna-Ebermann-Straße grenzt das Plangebiet an eine
kleinere, hauptsächlich in sechsgeschossiger Plattenbauweise errichtete
Neubausiedlung in Plattenbauweise an, während sich südlich der Gehrenseestraße
ein Gewerbegebiet erstreckt. 2.3 Bestand Bebauung Das Plangebiet wurde bis in
die 1960er Jahre landwirtschaftlich genutzt. Erst 1967 erfolgte die Planierung
und Bebauung des Geländes. Das Gebiet wurde unter wechselnden Firmen bis in die
1990er Jahre weitgehend als Bauhof / Lagerfläche genutzt. Seit mehreren Jahren
liegt das Gelände brach. Das Grundstück ist mit zahlreichen leergefallenen Gebäuden,
darunter mehreren langgezogenen Lagerhallen, Garagen, Büro- und
Werkstattgebäuden, Heizungsanlagen und Baracken bebaut. Die Freiflächen sind
weitgehend versiegelt und dienten ehemals als Verkehrsfläche für Be- und
Entladevorgänge oder zur Lagerung. Im Westen des Plangebiets wurde
zwischenzeitlich mit der Beräumung des Geländes begonnen und wurden Freiflächen
teilweise aufgebrochen. Erschließung Öffentlicher
Personennahverkehr (ÖPNV) Das Plangebiet ist über zwei
die Wartenberger Straße befahrende MetroTram-Linien (z.Zt. M 5 und M 17) mit
zwei Haltestellen im direkten Umfeld des Plangebiets sowie zwei Buslinien
(z.Zt. Linien 256 und 359) sehr gut in das öffentliche Verkehrsnetz
eingebunden. Die Entfernung zum S-Bahnhof Gehrenseestraße (S 75), der eine
schnelle Anbindung an den Alexanderplatz sichert, beträgt ca. 1.200 m. Nördlich der Kreuzung
Wartenberger / Gehrenseestraße / Malchower Weg befindet sich eine Wendeschleife
der Straßenbahn. Motorisierter
Individualverkehr (MIV) Die Anbindung des
Plangebiets an das öffentliche Straßenverkehrsnetz soll über die Wartenberger
Straße und die Anna-Ebermann-Straße erfolgen. Die Zufahrt zum Grundstück des
SB-Marktes ist über die Gehrenseestraße vorgesehen. Zum Berliner Ring sind es vom Bebauungsplangebiet
nur wenige Fahrminuten. Über die Rhinstraße bzw. die Hauptstraße /
Konrad-Wolf-Straße ist ein schneller Anschluss an die Landsberger Allee, der
wichtigsten Verkehrsverbindung Richtung Innenstadt, gewährleistet. Die an das Plangebiet angrenzende
Gehrenseestraße weist lt. Umweltatlas, Karte Verkehrsmengen (Bearbeitungsstand
11/2000) eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) von 15.000 bis
20.000 DTV auf. Geologie,
Baugrund Das Plangebiet liegt auf der
pleistozänen Grundmoränenfläche des Barnim. Generell ist unter der in weiten
Teilen mit Beton bzw. Betonplatten versiegelten Geländeoberfläche Mutterboden
bzw. Auffüllung anzutreffen, gefolgt von Deckensanden und weichsel- und/oder
saalekaltzeitlichen Geschiebelehm bzw. Geschiebemergel. Das oberhalb der
Grundmoräne angetroffene Grundwasser unterliegt nicht den Einflüssen des
Hauptgrundwasserleiters. Die Oberfläche der weitgehend wasserundurchlässigen
Geschiebelehm- bzw. Geschiebemergelschichten, die im Nordwesten bei etwa 54,0 mNN
und im Südosten bei ca. 48,3 mNN beginnen, wirkt als Grundwasserstauer,
obgleich in sie lokal stärker sandige Partien eingelagert sein können. Daher
sammelt sich Grundwasser mit starken saisonalen Schwankungen auf dieser
Stauschicht („Stauwasser“): Im Nordwesten kurzzeitig bis auf 54,2
mNN sowie im Südosten kurzzeitig bis auf 51,0 mNN und damit auf mehrere Meter.
Im Laufe der Jahre ist die maximale Grundwasserhöhe auch im nordöstlichen Teil
des Plangebiets nicht höher angestiegen als etwa 1 m unter Geländeniveau
(Quelle: TERRA Consult GmbH 1995). Bis zur Stauschicht weist
der Boden eine sehr hohe Wasserdurchlässigkeit auf (Kf >= 300 cm
/ d; Quelle: Umweltatlas Berlin, Ausgabe 2002). Die Geländeoberfläche fällt
gleichmäßig nach Osten hin ab. Der Höhenunterschied beträgt in
Ost-West-Richtung über 4 m (zw. 51,5 mNN / 52,1 mNN und 56,2 mNN). Generell ist der Untergrund
in gründungstechnischer Hinsicht für eine Bebauung geeignet. Lokal vorhandene
breiige oder weiche Bodenschichten müssen unterhalb der Gründungssohle
ausgehoben oder durch Sondermaßnahmen in ihrer Tragfähigkeit verbessert werden
(Quelle: TERRA Consult GmbH 1995). Technische Infrastruktur Hinsichtlich der
Entwässerung befindet sich das Plangebiet im Einzugsgebiet eines Trennsystems.
Die Einleitung des Regenwassers erfolgt dabei in den
Marzahn-Hohenschönhausener-Grenzgraben (Digitaler Umweltatlas, Ausgabe 2004). Entlang der Gehrenseestraße
und der Anna-Ebermann-Straße führt in weiten Teilen eine Fernwärmefreileitung
im Zweileitersystem (Vor- und Rücklauf) der Vattenfall Europe AG & Co KG,
Wärme Berlin. Soziale Infrastruktur Die nächstgelegene
Kindertagesstätte befindet sich im östlich der Anna-Ebermann-Straße
angrenzenden Wohnquartier. Das Plangebiet liegt im
Einzugsbereich mehrerer Grundschulen, die ca. 900 bis 1.300 m vom Standort
entfernt sind. Eigentumsverhältnisse Die Flurstücke 2672/1 und
2673/1 der Flur 3 sowie die Flurstücke 222, 223, 227, 228, 229 der Flur 9
befinden sich im Eigentum der ECHO Immobilien Projekt GmbH. Die Flurstücke 2412/1,
2659/1, 2613/1 und 2668/1 der Flur 3 sowie 146, 159, 199, 202, 206, 203, 205,
208 209, 210 der Flur 9 befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Denkmale Es gibt im
aktuellen öffentlichen Verzeichnis der Denkmale in Berlin keine Eintragungen
für das Plangebiet. Es befinden sich hier aber ur- und
frühgeschichtliche Fundstellen. 2.4 Planerische Ausgangssituation 2.4.1 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan von
Berlin (in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004, ABl. S. 95,
zuletzt geändert am 29. Juni 2006, ABl. S. 2426) stellt für den Bereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans folgendes dar: ·
eine
gemischte Baufläche M2 (gesamtes Vorhabengrundstück) ·
die
Gehrenseestraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße. 2.4.2 Bereichsentwicklungsplanung Im Entwurf der
Bereichsentwicklungsplanung Hohenschönhausen-Süd (HOH2) erfolgt eine
Darstellung des nördlichen Bereichs des Bebauungsplans als Allgemeines
Wohngebiet W2 mit einer GFZ bis 1,5 und des südlichen Bereichs als Mischgebiet.
Die Gehrenseestraße wird in
der Bereichsentwicklungsplanung als übergeordnete und sonstige
Hauptverkehrsstraße, die Wartenberger Straße und Anna-Ebermann-Straße werden
als sonstige Straßen ausgewiesen. Darüber hinaus erfolgt eine Darstellung der
Straßenbahntrasse Wartenberger Straße / Rhinstraße, die im Bereich Wartenberger
/ Gehrensee- / Rhinstraße eine Streckenbegradigung einschließlich einer
Neugestaltung der Wendeschleife erfahren soll. Planungsträger dieser Maßnahme,
die einer Planfeststellung bedarf, ist die BVG. Eine Vorplanung liegt nach
Aussage des Maßnahmekonzepts der Bereichsentwicklungsplanung (Maßnahme ÖV 3)
vor, realisiert werden soll die Maßnahme voraussichtlich 2010. Teile des Plangebiets
(Wartenberger Straße / Anna-Ebermann-Straße) werden im Entwurf der
Bereichsentwicklungsplanung für Hohenschönhausen-Süd als Potenzialfläche für
den Wohnungsneubau, weitere Flächen Gehrenseestraße / Anna-Ebermann-Straße als
Potenzialfläche für anteiligen Wohnungsbau in Mischgebietsflächen dargestellt
(Maßnahme EB 3). Dabei handelt es sich lt. Bereichsentwicklungsplanung um eine
örtliche Differenzierung der Darstellung des Flächennutzungsplans, die eine
geeignete Nutzungszonierung zwischen Gewerbe-, Misch- und Wohngebieten sichern
und vorhandene Wohnstandorte stärken soll. Der Bereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird als Bereich mit planerischem
Handlungsbedarf eingestuft. Derartige Einzelflächen mit unklarer
Nutzungszuordnung, Unter- oder Fehlnutzung oder planerisch unklarer Perspektive
zeigen lt. Bereichsentwicklungsplanung eine Konzentration in den an den
Ortskern angrenzenden Gebieten. Ausführliche Ausführungen
widmet die Bereichsentwicklungsplanung der angrenzenden Anna-Ebermann-Siedlung
(947 WE), die auch im Rahmen des Bundeswettbewerbs Stadtumbau Ost planerisch
bearbeitet wurde. Die Anna-Ebermann-Siedlung weist in den letzten Jahren als
einziges Gebiet im Bereich des Bereichsentwicklungsplans Hohenschönhausen-Süd
hohe Einwohnerverluste auf. Der Einwohnerrückgang seit 1991 beträgt über 50 %,
der Rückgang der Kinder und Jugendlichen gar um über 80 %. Im Jahr 2002 lag der
Wohnungsleerstand bei etwa 30 %. Die Siedlung weist einen erheblichen
Sanierungsbedarf auf. Auch die in der Siedlung liegende Kindertagesstätte in
freier Trägerschaft ist bisher nicht durchgreifend modernisiert worden und
daher Bestandteil des Maßnahmekonzepts (Maßnahme G 2). Im Rahmen der
Bereichsentwicklungsplanung wird daher ein Schwerpunkt auf die Aufwertung des
öffentlichen Raumes bzw. der Kita gelegt. Darüber hinaus sollten Wege zu einer
städtebaulichen Aufwertung bzw. Anpassung gefunden werden. Die BEP wurde durch das
Bezirksamt in seiner Sitzung am 03.04.2007 beschlossen und der BVV zur
Beschlussfassung vorgelegt. 2.4.3 StEP Wohnen Der vom Senat von Berlin am
10. August 1999 beschlossene Stadtentwicklungsplan „Wohnen“ stellt
den Bereich des Bebauungsplans 11-35 VE als Standort für eine
Neubauentwicklung (MFH>/=250 WE, EFH>/=50 WE) im Rahmen der
Marktfähigkeit des Standorts dar. 2.4.4 StEP Zentren Sowohl der vom Senat von
Berlin am 09. März 1999 beschlossene Stadtentwicklungsplan „Zentren und
Einzelhandel – Teil 1“ (Zentrenkonzept 1999), als auch der am 22.
März 2005 beschlossene Teil 2 (Stadtentwicklungsplan Zentren 2020) stellen als
nächstgelegenes Zentrum das ca. 600 m Luftlinie vom Plangebiet entfernte
Ortsteilzentrum Hauptstraße / Konrad-Wolf-Straße dar. Der Prerower Platz
– im StEP Zentren als besonderes Stadtteilzentrum ausgewiesen –
liegt nur ca. 1.400 m Luftlinie vom Bebauungsplangebiet entfernt. 2.4.5 StEP Verkehr Der vom Senat von Berlin am
08. Juli 2003 beschlossene Stadtentwicklungsplan „Verkehr“ stellt
die Gehrenseestraße in der Bestandsbeschreibung für das Jahr 2002 als Straße
der Stufe III (örtliche Straßenverbindung) und in der Planung für das Jahr 2015
als Straße der Stufe II (übergeordnete Straßenverbindung) dar. Dem gegenüber
wird die Wartenberger Straße in beiden Fällen als sog. Ergänzungsstraße (Straße
von besonderer Bedeutung) eingeordnet. Im Geschwindigkeitskonzept werden beide
Straßen im Bereich des Plangebiets mit einer zulässigen Geschwindigkeit von 50
km/h ausgewiesen, nur der in unmittelbarer Nähe befindliche Kreuzungsbereich
Wartenberger Straße / Gehrenseestraße / Malchower Weg erhält eine
Einzelausweisung als Tempo 30 – Bereich. Die vorhandene
Straßenbahntrasse findet sich in der Karte Straßenbahnnetz - Planung 2015 als
Bestand wieder. 2.4.6 StEP Ver- und Entsorgung Die Teilkarten des StEP Ver-
und Entsorgung enthalten für den Bereich des Bebauungsplans folgende
Darstellungen: ·
Trinkwasserleitungen
in der Wartenberger Straße und Gehrenseestraße (Teilkarte Wasserversorgung) ·
Einen
Schmutzwasser- und einen Regenwasserkanal (Durchmesser > 1700 mm) in der
Anna-Ebernmann-Straße (Teilkarten Abwasserentsorgung und Regenwasserableitung) ·
Eine
Fernwärmeleitung entlang der Gehrenseestraße und der Anna-Ebermann-Straße. Das
gesamte Plangebiet wird als fernwärmeversorgter Bereich der BEWAG (heute
Vattenfall) bzw. verbundener Betreiber ausgewiesen (Teilkarte Wärmeversorgung). ·
An
das Plangebiet angrenzende Bereiche werden z.T. mit Gas versorgt. Der Bereich
des Bebauungsplans selbst jedoch nicht (Teilkarte: Gasversorgung) ·
Zur
Energieversorgung werden keine für das Plangebiet relevanten Aussagen
getroffen. 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen Bereits
in der ersten Hälfte der 1990er Jahre existierten Pläne für eine Bebauung des
ca. 10 ha großen Areals zwischen Wartenberger Straße, Gehrenseestraße und
Anna-Ebermann-Straße, dessen Eigentümer zum damaligen Zeitpunkt die Wartberlin
GbR / SGE Deutsche Holding GmbH war. Für das gesamte Areal war die Errichtung
von mehreren Bürogebäuden und rd. 800 Wohnungen mit zusammen ca. 150.000 m²
Geschossfläche vorgesehen. Während
sich die Planungen für eine 2,5 ha große Teilfläche (1. Quartier, Q1) an der
Wartenberger Straße / Ecke Gehrenseestraße zu diesem Zeitpunkt bereits in einem
fortgeschrittenen Stadium befanden, wurde für den übrigen – annähernd mit
dem heutigen Plangebiet identischen – Bereich 1994 ein städtebauliches
Seminar „Wohn- und Geschäftsquartier Q 2“ als offenes diskursives
Verfahren unter Beteiligung von fünf Architekturbüros durchgeführt. Im Rahmen
des Seminars wurden städtebauliche Lösungen für ein Wohn- und Geschäftsquartier
(2. Quartier, Q2) entwickelt, die die rein gewerbliche Nutzung in Form von
Büros, Dienstleistungen und Einzelhandel des Quartiers 1 ergänzen sollten.
Zugleich wurde vor Beginn des Seminars am 12.07.1994 der Aufstellungsbeschluss
für einen entsprechenden Bebauungsplan mit der Nummer XXII-17 gefasst. In
Folge veränderter stadtentwicklungspolitischer Rahmenbedingungen kam es mit dem
Bau eines Büro- und Geschäftshauses an der Wartenberger Straße jedoch lediglich
zur Verwirklichung eines kleinen Teils des 1. Quartiers. Der Vorhabenträger zog
sich zurück, das Bebauungsplanverfahren wurde eingestellt. In
Anbetracht der stabilen Nachfrage nach kleinteiligen eigentumsfähigen /
-ähnlichen Bauvorhaben wurde das Plangebiet im Jahr 2006 von der ECHO
Immobilien Projekt GmbH erworben, um an diesem Standort eine Reihenhaussiedlung
zu errichten. Die Bebauung knüpft dabei an die kleinteilige Bebauungsstruktur
westlich der Wartenberger Straße an. Grundlage
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-35 VE bildet ein städtebaulicher
Entwurf des Architekturbüros ARCHECON vom Januar 2007. Der Entwurf sieht ca.
235 Wohneinheiten in Form von Reihenhäusern vor. Ergänzend soll an der
Gehrenseestraße ein SB-Markt mit einer Geschossfläche von maximal 1.200 m²
entstehen. Die zeilenförmige Wohnbebauung gruppiert sich um eine zentrale
Grünfläche und wird durch Erschließungsstraßen und kleinere Grünräume in
mehrere Bereiche unterteilt. Die Erschließung soll über zwei separate
Schleifenstichstraßensysteme erfolgen. Die beiden Erschließungssysteme sollen
über die Wartenberger Straße bzw. die Anna-Ebermann-Straße an das örtliche
Straßenverkehrsnetz angebunden werden. Die Zufahrt zum Grundstück des
SB-Marktes ist von der Gehrenseestraße geplant. 2. Intentionen
des Plans Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-35 VE dient der Schaffung der
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die vollständige Umsetzung des
Bauvorhabens des Vorhabenträgers. Zur Wiedernutzung brachliegender Flächen ist
vorgesehen, das Plangebiet als Wohnstandort zu entwickeln, städtebaulich neu zu
ordnen und im Kontext der angrenzenden Nutzungen strukturell aufzuwerten. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-35
VE soll die folgenden städtebaulichen Ziele sichern: · die Neuordnung eines brachliegenden
Geländes, · die Entwicklung einer kompakten
zwei- bis dreigeschossigen Wohnbebauung, · die Schaffung von
Ansiedlungsmöglichkeiten für einen dem Gebiet dienenden Nahversorger, · die Schaffung privater Grünflächen
zur städtebaulichen Gliederung und Wahrnehmung von Ausgleichsfunktionen, · die Sicherung der übergeordneten
inneren Erschließung sowie ·
die
Sicherung einer Durchwegung des Plangebiets für die Allgemeinheit. III. Auswirkungen des
Bebauungsplanes Eine derzeit brachliegende, zum Teil
stark versiegelte Fläche wird wieder einer Nutzung zugeführt. Der
Versiegelungsgrad wird sich gegenüber dem bisher planungsrechtlich Zulässigen
verringern. Die isoliert wirkende Fläche wird
städtebaulich in die Umgebung einbezogen. IV. Verfahren 1. Mitteilung der
Planungsabsicht Mit Schreiben vom 20.02.2007 sind die
zuständige Senatsverwaltung (SenStadt) und die Gemeinsame
Landesplanungsabteilung von der Absicht, ein vorhabenbezogenes
Bebauungsplanverfahren einzuleiten, in Kenntnis gesetzt worden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
teilte mit Schreiben vom 19.03.2007 mit, dass gegen die Planungsabsicht unter
Beachtung der nachfolgend genannten Bedingung keine Bedenken bestehen. Die
Entwicklungsfähigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aus dem FNP ist
derzeit wegen der Größe des geplanten allgemeinen Wohngebiets nicht gegeben.
Die erforderliche Änderung der Darstellungen des FNP wird in Aussicht gestellt.
Verkehrliche Belange von gesamtstädtischer Bedeutung gem. § 7 Abs. 1 AGBauGB
sind durch die Gehrenseestraße und die Wartenberger Straße sowie durch die
Führung der Straßenbahn entlang der Wartenberger Straße betroffen. Die Frage
der zukünftigen Straßenbegrenzungslinie der Gehrenseestraße kann erst im
weiteren Verfahren geklärt werden. Die Gemeinsame
Landesplanungsabteilung teilte mit Schreiben vom 23.02.20076 mit, dass der
Entwurf des vorhabenbezogenen B-Planes Ziel 1.0.1 LEP eV unterstützt und mit
der Planung des SB-Marktes mit einer Geschossfläche bis zu 1.200 m² im Einklang
mit Grundsatz 1.0 7 LEP eV steht sowie den Zielen der Raumordnung angepasst
ist. |
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