Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)              das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch im Bebauungsplanverfahren 11-62

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2:              Auswertung und Ergebnis

b)              entsprechend dem vorhergenannten Ergebnis das Bebauungsplanverfahren 11‑62 weiterzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch zu beteiligen.

c)              mit der Durchführung des Beschlusses zu b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Begründung:

Unterrichtung über den Stand des laufenden Bebauungsplanverfahrens nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit in Vorbereitung der Beteiligung der Behörden, der Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch.

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-62

für die Grundstücke Alfred-Kowalke-Straße 29 und

Am Tierpark 29/ Alfred-Kowalke-Straße 30 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde

              Maßstab 1:5.000

Ziel des Bebauungsplanes

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes

              Anlage 2

Auswertung und Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit

gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch

Die Öffentlichkeit ist gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch möglichst frühzeitig über die allgemeinen Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 16. September bis einschließlich 15. Oktober 2013 in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung statt. Die Öffentlichkeit ist am 13. September 2013 über eine Anzeige in der Berliner Zeitung davon in Kenntnis gesetzt worden. Des Weiteren ist die Pressestelle informiert worden und es erfolgte in allen Bürgerämtern ein entsprechender Aushang.

Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Informationsmaterialien dargelegt:

-        Bebauungsplanvorentwurf und

-        Begründung zum Bebauungsplan.

9 Bürger und Bürgerinnen haben während dieser Zeit Einsicht in die Planung genommen. Sie nutzten die Möglichkeit, sich durch die zuständigen Sachbearbeiter, das Ziel und den Zweck der Bebauungsplanung erläutern zu lassen. Es wurden mündlich keine Anregungen geäußert, die in die weitere Planung mit einfließen sollen.

Es gingen insgesamt 3 schriftliche Anregungen bzw. Hinweise ein, wobei ein Schreiben von 55 Bürgern mit unterzeichnet wurde. Somit haben sich insgesamt 57 Bürger schriftlich geäußert:

1. 55 Bürger (Mieter der unmittelbar angrenzenden Wohngebäude Am Tierpark 15 und 17)

•                   Es wird vorgetragen, dass auf dem Gelände Alfred-Kowalke-Straße 29/ Am Tierpark Fledermäuse (vermutlich Zwergfledermäuse) in den ungenutzten Gebäudeteilen leben und diese streng geschützt sind. Es wird daher dringend darum gebeten, sich mit dem NABU Deutschland e.V. in Verbindung zu setzen und abzuklären, inwieweit durch eine geplante Bebauung der Lebensraum der Fledermäuse zerstört wird. Ebenso sollen sich in den Büschen/Unterholz des ungenutzten Geländes viele Kleintiere, darunter der ebenso geschützte Igel niedergelassen haben. Auch deren Lebensraum wird durch eine Bebauung zerstört.
•                   Weiterhin ist das zu schützende Naturdenkmal (alte Platane an der Alfred-Kowalke-Straße) im Plan zeichnerisch nicht dargestellt.
•                   Da keine Bauunterlagen bereitgestellt wurden, können die Unterzeichnenden keine konkrete Stellungnahme abgeben. Sie bitten darum, bei Vorliegen von Bauunterlagen, informiert zu werden. Vorsorglich wird einer Bebauung widersprochen, die die Abstandsflächen zum Haus Am Tierpark 15 und 17 nicht eingehalten werden. Auf Grund der dadurch entstehenden Verschattung des Hauses würde sich die Wohnqualität stark verschlechtern. Bei diversen Wohnungen in diesem Haus sind die Räume ausschließlich in Richtung der Alfred-Kowalke-Straße ausgerichtet.

Abwägung:

Die Bedenken sind berechtigt, lassen sich aber wie folgt entkräften:

Die Belange des Umweltschutzes werden gem. § 1a Baugesetzbuch (BauGB) im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt. Ein Umweltbericht gem. § 2a BauGB wird erstellt. Des Weiteren wird im Verfahren ermittelt, ob i.S.d. § 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans ein Eingriff in Natur und Landschaft zu erwarten ist. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich um eine innerstädtische Fläche handelt, die zur Verdichtung des Stadtgebietes in dem Maße, wie es die Baunutzungsverordnung zulässt, baulich genutzt werden kann.

Für den ersten Bebauungsplanentwurf wurde als Planunterlage die ALK (automatisierte Liegenschaftskarte) mit Flurstücksgrenzen gewählt. In dieser Planunterlage sind grundsätzlich keine Bäume und andere wesentliche Vegetationsmerkmale dargestellt. Dadurch erfüllt diese Planunterlage auch nicht die Qualitätsanforderungen, die an einen festgesetzten Bebauungsplan gemäß der Planzeichenverordnung (PlanZV) gestellt werden. Für den weiteren Planungsprozess wird eine auf der ALK aufbauende, durch einen Vermesser ergänzte Planunterlage hergestellt, welche zur erneuten Beteilung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.2 BauGB vorliegen wird.

Bis zur Festsetzung des Bebauungsplanes wird die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile auf der Rechtsgrundlage des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB entschieden. Eine Bürgerbeteiligung ist im Baugenehmigungsverfahren nach Bauordnung Berlin nicht vorgesehen.

Ergebnis: Keine Änderung des B-Planentwurfes

2. Bürger (Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V.)

•                   Auf dem Grundstück befinden sich mehrere nach Baumschutzverordnung geschützte Bäume. Um deren Fällung durch Erteilung von Befreiungen, sollte in die textlichen Festsetzungen der Erhalt des vorhandenen Baumbestandes aufgenommen werden. Zusätzlich sollte extensive Dachbegrünung festgesetzt werden.

Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, wurden jedoch im Planentwurf bereits berücksichtigt.

Für Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, werden in Abstimmung mit den zuständigen Abteilungen des Bezirksamtes Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festgelegt und durch planungsrechtliche Festsetzungen abgesichert. Bis zu der Festsetzung des Bebauungsplanes regelt das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) den Naturschutz und die Landschaftspflege.

Aus der städtebaulichen Ausrichtung der Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB ergibt sich eine inhaltliche Beschränkung der Festsetzungsmöglichkeit von Pflanz- und Erhaltungsbindungen. Aus diesem Grund wurde in dem Bebauungsplanentwurf im Norden, Osten und teilweise südlichen Bereich jeweils entlang der Straßenbegrenzungslinie, ein 5 Meter breiter Vorgarten als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) und Abs. 6 BauGB geplant. In der südöstlichen Ecke des Geltungsbereiches des Bebauungsplanentwurfes wurde die Fläche zum Anpflanzen auf ein größeres Feld von ca. 20,0 m x 30,0 m ausgedehnt, da sich an dieser Stelle (Alfred-Kowalke-Straße 29) ein Naturdenkmal befindet.

Die Verpflichtung für eine zusätzliche extensive Dachbegrünung ist aus städtebaulicher Sicht nicht begründbar. Die geplante Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 begrenzt den Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf und demzufolge auch den Anteil der Baugrundstücks, der nicht überbaut werden darf. Ein Ausgleich durch eine zusätzliche Dachbegrünung kann erst gefordert werden, wenn das durch die Baunutzungsverordnung vorgegebene in allgemeinen Wohngebieten zulässige Maß der baulichen Nutzung überschritten wird.

Ergebnis: Keine Änderung des B-Planentwurfes

3. Bürger (im Namen der Grundstückseigentümer Alfred-Kowalke-Straße 29)

Es werden folgende Einwände gegen den Bebauungsplanentwurf vorgebracht:

1. Im Süd-Osten des B-Planes sollte die Baugrenze südlich der Turnhalle um 11,0 m nach Süden verschoben werden. Durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur wurde die Baumkrone des Naturdenkmals mit einem Durchmesser von ca. 20 m ermittelt. Nach Baumschutzverordnung dürfen im Abstand von 1,50 m unter der Baumkrone keine Baumaßnahmen durchgeführt werden. Dies würde bedeuten, dass in einem Abstand von 11,0 m südlich der Turnhalle eine Bebauung möglich wäre. Vom Grundstückseigentümer ist es geplant, dort einen Behindertenstellplatz und einen Müllstandort zu errichten.
2. Im Süden ist ein Vorgarten von 5 m angeordnet. Der geplante Baukörper gemäß rechtsgültigem Vorbescheid springt im 1. Obergeschoss mit seinen Erkern um 1m vor diese Baugrenze. Dies muss erlaubt sein.
3. Nach der geplanten Ausnutzung für das Seniorenpflegeheim gemäß rechtsgültigen Vorbescheid wäre bei einer geplanten GFZ von 1,2 eine weitere bauliche Nutzung nur noch so gering, dass eine zusätzliche Blockrandbebauung an der Straße Am Tierpark (im westlichen und nördlichen Bereich des Geltungsbereiches) mit einer maximalen Zweigeschossigkeit möglich wäre. Eine Erhöhung der GFZ auf 1,6 wäre angebracht.
4. Falls keine Bebauung an der Straße Am Tierpark erfolgt, dürfen Forderungen zum Schutz vor Lärm und Luftschadstoffen (textliche Festsetzung Nr. 2) nicht durch eine Lärmschutzwand zum Schutz des Seniorenpflegeheims erfolgen. Es wird folgende Formulierung vorgeschlagen:

"Zum Schutz vor Lärm und Luftschadstoffen ist in Gebäude, welche unmittelbar (oder innerhalb eines Streifens von 5 m entlang der Gehwegkante entlang der Straße Am Tierpark errichtet werden, mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräume mit Fenstern von der Straße Am Tierpark abgewendet sein."

5. Die textliche Festsetzung Nr. 4 wird nicht akzeptiert, da sie nicht mit der geplanten Nutzung für ein Seniorenwohnheim und den Gestaltungsansprüchen vereinbar sind. Für Senioren sind Wege ohne Kanten und Öffnungen in den Oberflächen erforderlich. Diese werden in hartgebranntem Pflasterklinker und bei kleineren Flächen aus Naturstein, die weder Luft- noch wasserdurchlässig sind, hergestellt. Die Ableitung des Oberflächenwassers erfolgt seitlich dieser Wege ins Gelände. Es sollte eine Regelung gefunden werden, dass auf Grund der besonderen Nutzung eine Befreiung von der Festsetzung erteilt werden kann.
6. Unter Pkt. I.1. der Begründung steht ". Dementsprechend soll ein städtebaulicher Entwurf für eine funktionierende Nutzungsmischung bei gleichzeitiger Stärkung des Wohnens erarbeitet werden." Dazu wird die Frage gestellt: von wem und auf wessen Kosten wird dieser Entwurf erarbeitet? Der Bürger gibt zu bedenken, dass die Anordnung und die Abmessungen des geplanten Seniorenpflegeheims, sowie die Nutzung durch den erteilten Vorbescheid festgelegt sind. Ein darüber hinaus zu erstellender Entwurf muss diese Gegebenheiten berücksichtigen. Wie schon in den vorherigen Punkten ausgeführt, überschreitet eine sinnvolle Bebauung entlang der Straße Am Tierpark und an der nördlichen Seite die geplante Grundstücksausnutzung.
7. Unter Pkt. I.3.3. Landschaftsschutzprogramm/ Artenschutzprogramm werden Wand- und Fassadenbegrünungen als relevante Zielsetzungen und Maßnahmen erwähnt. Diesbezüglich gibt der Bürger zu bedenken, dass Wand- und Fassadenbegrünungen auf Grund des Schutzbedürfnisses der teilweise bettlägerigen und sehbehinderten Bewohner, die Angst vor Insekten haben, nicht vorgesehen sind. Diese Forderung muss ausgeschlossen werden.
8. Unter Pkt. I.3.6. Denkmalschutz ist ein bestehendes Denkmal erwähnt. Ein weiteres Gebäude wird jetzt aktuell auf Denkmalwert geprüft. Genau dieses Gebäude soll durch einen neuen Baukörper ersetzt werden, wozu ein rechtsgültiger Vorbescheid vorliegt. Aus diesem Grund will der Bürger es nicht akzeptieren, dass im Nachhinein, nach Vorliegen eines rechtskräftigen Vorbescheides, ein Prüfauftrag durch die Untere Denkmalschutzbehörde erlassen wird.

Abwägung und Ergebnisse:

1. Für den ersten Bebauungsplanentwurf wurde als Planunterlage die ALK (automatisierte Liegenschaftskarte) mit Flurstücksgrenzen gewählt. In dieser Planunterlage ist kein Baum oder andere wesentliche Vegetationsmerkmale dargestellt. Erst im nächsten Verfahrensschritt wird gemäß der Planzeichenverordnung (PlanZV) eine auf der ALK aufbauende, durch einen Vermesser ergänzende, Planunterlage hergestellt werden. Danach kann erst geprüft werden, wo das zu schützende Naturdenkmal sich befindet und welcher Bereich demzufolge nicht überbaut werden kann.

Dieser Hinweis wird im weiteren Planverlauf beachtet. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs kann jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

2. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO kann ein Vortreten von Gebäudeteilen vor eine festgesetzte Baugrenze in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Demzufolge kann das Vorspringen von Erkern vor die Fassade ab 1. Obergeschoss auch bei der gewählten Baugrenze realisiert werden.

Keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs.

3. Der § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt als Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für allgemeine Wohngebiete eine GRZ von 1,2 vor. Der Abs. 2 regelt jedoch eine mögliche Überschreitung der Obergrenzen unter der Voraussetzung, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.

Keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs.

4. Um eine Einheitlichkeit des Verwaltungshandelns gewährleisten zu können, wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Musterregelungen für die gebräuchlichsten textlichen Festsetzungen mit den jeweiligen Fachbehörden abgestimmt und für die Anwendung als verbindlich erklärt (Rundschreiben-Nr. 3/2012 vom 17.12.2012).

Für den Bebauungsplanentwurf wurde als textliche Festsetzung Nr. 2 die Musterfestsetzung Nr. 5.6 zum Schutz gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse für Wohn-Randbebauung an lärmbelasteten und/oder luftschadstoffbelasteten Verkehrswegen gewählt. Die Ausformulierung ist gut verständlich und wird beibehalten. Eine textliche Festsetzung zur Errichtung einer Lärmschutzwand wurde vom Plangeber nicht in Erwägung gezogen.

Keine Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 2.

5. Die Regelung der geplanten textlichen Festsetzung Nr. 4 dient dem Bodenschutz und findet grundsätzlich im Allgemeinen Wohngebiet Anwendung. Damit soll erreicht werden, dass die zu befestigenden Wege und Flächen immer wasserdurchlässig (nicht versiegelt, keine Verwendung von wasserundurchlässigem Pflaster mit Fugenverguss) hergestellt werden sollen. Es gibt diesbezüglich eine reiche Auswahl an Pflaster ohne Fugenverguss. Der Untergrund und die Tragschicht sollen ebenfalls wasserdurchlässig sein (kein Betonfundament). Das Fugenmaterial soll kein starres Material (kein Mörtel), sondern aus feinkörnigem Material bestehen (Sand). Natürlich sind zur Stabilisierung Randeinfassungen und Entwässerungsrinnen auf einem Fundament aus Beton zu verlegen.

Diese Regelung verbietet sich jedoch bei notwendiger Befahrbarkeit z.B. durch Feuerwehrzufahrten u.ä.

Keine Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 4.

6. Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die erforderlichen Kosten sind von der Gemeinde zu tragen. In dem bisherigen Bebauungsplanentwurf wurde der geplante Baukörper des rechtsgültigen Vorbescheides berücksichtigt. So wurde in vielen amtsinternen Diskussionen ein großes Baufeld ausgewiesen, um den zukünftigen Bauherrn bei der Anordnung von geplanten Baukörpern auf dem Grundstück Alfred-Kowalke-Straße 29 viel Spielraum zu lassen.

Keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs.

7. Die aus dem Landschaftsschutzprogramm einschließlich Artenschutzprogramm (LaPro) abgeleiteten Maßnahmen und Zielsetzungen sind keine zwingenden Vorgaben für die Bauleitplanung. So wurde auch hinsichtlich einer Wand- und Fassadenbegrünung auf eine textliche Festsetzung verzichtet, eine Forderung diesbezüglich existiert nicht.

Keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs.

8. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB insbesondere die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen, Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu berücksichtigen. Diesbezüglich müssen alle vorhandenen Gebäude innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes auf Denkmaleigenschaften überprüft werden und bei Vorliegen eines Verdachts auf Denkmalcharakter, die zuständige Fachbehörde um Auskunft gebeten werden.

Keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs.

Ergebnis:

Beibehaltung des B-Planvorentwurfs, der textlichen Festsetzungen und der Begründung. Eine mögliche Verlegung der Baugrenze -südliche Gebäudefront der Turnhalle auf dem Grundstück Alfred-Kowalke-Straße 29- in südlicher Richtung um ca. 11,0 m, wird im weiteren Verfahren geprüft.