Drucksache - DS/1020/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)              für das Gelände zwischen Normannenstraße, Magdalenenstraße, Frankfurter Allee und Ruschestraße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Lichtenberg, einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11 - 80 aufzustellen:

Das wesentliche Planungsziel ist:

-       Festsetzung eines Sondergebietes "Büro, Verwaltung, kulturelle und gesundheitliche Zwecke und sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe"

-       sowie eines allgemeinen Wohngebietes für die Grundstücke Magdalenenstraße 19 und 21.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11 - 80 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden sowie die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

d)   die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplans 11-80

für das Gelände zwischen Normannenstraße, Magdalenenstraße, Frankfurter Allee und Ruschestraße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Lichtenberg

Ziel des Bebauungsplanes

Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung "Büro, Verwaltung, kulturelle und gesundheitliche Zwecke und sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe", eines allgemeinen Wohngebietes für die Grundstücke Magdalenenstraße 19 und 21

              Anlage 2

Anlass der Planaufstellung

Das Planungsgebiet befindet sich im Stadtumbau- und Sanierungsgebiet "Frankfurter Allee-Nord", das aufgrund der 12. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15.März 2011(vgl. GVBl. für Berlin, 67. Jahrgang, Nr. 9 vom 31. März 2011) förmlich festgelegt wurde.

Die Situation im Planungsgebiet wird geprägt durch den großflächigen Leerstand ehemaliger Büro- und Verwaltungsgebäude. Die verkehrsgünstige Lage direkt am U-Bhf. Magdalenenstraße und in der Nähe des S-Bahnhofs Frankfurter Allee hat dazu beigetragen, dass der Block sowohl die Aufmerksamkeit der Fachöffentlichkeit (IBA 2020) als auch interessierter Nutzer aus der Kreativwirtschaft auf sich zog. Anlass für die Planaufstellung sind verschiedene Anfragen zur Nutzung der leer stehenden Gebäude in der Ruschestraße 104 und Frankfurter Allee 187. Es handelt sich teilweise um lärmintensive Nutzungen (Musikveranstaltungen, Musikstudios, Musikübungsräume), aber auch um verträglichere Nutzungen (Hostel, Kindertagesstätte, Pflegeheim / Hospiz sowie Catering-Unternehmen). Mit der Schaffung von planungsrechtlichen Grundlagen soll die Entwicklung des Blocks gesteuert und möglichen Nutzungskonflikten entgegen gewirkt werden.

Planungskonzept und beabsichtigte Festsetzungen

Die beabsichtigten Ausweisungen des Bebauungsplan-Entwurfs wurden aus der FNP-Darstellung entwickelt (siehe Punkt 2) und orientieren sich an den Darstellungen des Sanierungsrahmenplans, der am 27. Juni 2013 im Bezirksamt Lichtenberg beschlossen wurde. Ziel der Planung ist, die Inhalte des Rahmenplans über den Zeitpunkt der Sanierungsgebietsaufhebung im Jahr 2021 hinweg zu sichern. Es soll Standortsicherheit für unterschiedliche Nutzungen innerhalb des Blocks geschaffen werden, und so den sich andeutenden Verwahrlosungstendenzen Einhalt geboten werden. Zur beabsichtigten Gebietsausweisung ist fest zu stellen, dass der Block aufgrund seiner baulichen Strukturen, der gegenwärtigen und beabsichtigten Nutzungen sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 der BauNVO wesentlich unterscheidet. Die Ausweisung als Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung "Büro, Verwaltung, kulturelle und gesundheitliche Zwecke und sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe" wurde gewählt, da der Block durch großflächige Büro- und Verwaltungsstandorte geprägt wurde und wird: in der Normannenstraße 22 / Ecke Magdalenenstraße 27 befindet sich das Finanzamt für Körperschaften. In der Frankfurter Allee 187 war das Bezirksamt Lichtenberg ansässig und in der Ruschestraße 104 die Deutsche Bahn AG (Verwaltung und Kantine). In der Magdalenenstraße 5- 9 befindet sich die Stasi- Unterlagenbehörde.

Die Zweckbestimmung "gesundheitliche Zwecke" wurde gewählt, da in der Ruschestraße 103 ein florierendes Ärztehaus mit Apotheke und weiteren medizinischen Nutzungen (Ergotherapie, Physiotheraphie) ansässig ist. Die Zweckbestimmung "kulturelle Zwecke" resultiert aus dem Vorhandensein der Forschungs- und Gedenkstätte in der Normannenstraße 20, Haus 1. sowie des angegliederten Bildungszentrums. Der kulturelle Sektor ist der am stärksten expandierende innerhalb des Blocks. Begehrlichkeiten von unterschiedlichen Akteuren bestehen besonders im Hinblick auf eine Nutzung des Hauses 18 (ehemaliges Lichtenberger Congress Centrum) in der Normannenstraße 19 sowie des Hauses 22 in der Ruschestraße 104 und der ehemaligen Bahnkantine.

Der Bebauungsplan 11-80 soll innerhalb seines Geltungsbereiches Folgendes festsetzen:

•    Bestimmung der Art der baulichen Nutzung:             

Der Block soll, mit Ausnahme der Grundstücke Magdalenenstraße 19 und 21 gemäß § 11 BauNVO als SO (Sondergebiet für Büro / Verwaltung kulturelle und gesundheitliche Zwecke und sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe) festgesetzt werden. Die Gliederung des Sondergebiets soll im weiteren Verfahren erfolgen Die Grundstücke Magdalenenstraße 19 und 21 sollen als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Darüber hinaus soll eine in Nord-Süd-Richtung verlaufende öffentliche Durchwegung des Blocks für Fußgänger und Radfahrer festgesetzt werden.

• Maß der baulichen Nutzung sowie überbaubaren Grundstücksflächen:

Im festzusetzenden Sondergebiet sollen die sich aus den Regelungen  des §  17 Absatz 8 BauNVO ergebenden Obergrenzen eingehalten werden. Die Obergrenzen für das Allgemeine Wohngebiet gem. § 17 BauNVO können nicht eingehalten werden. Gemäß § 17 Abs. 8 BauNVO können die Höchstwerte überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen und sonstige Belange nicht entgegenstehen. Dieser Sachverhalt liegt hier vor. Bedingt durch den Erhalt der Gebäude bleibt auch die vergleichsweise hohe GFZ und GRZ im Bestand erhalten.

• Die Sicherstellung der notwendigen Erschließung soll durch die Bestimmung der örtlichen Verkehrsflächen sowie mittels einer öffentlichen Blockdurchwegung in Nord-Süd-Richtung verlaufend.

Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen wird nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplanes sein.

• Berücksichtigung des Vorranggebiets für Luftreinhaltung aus dem FNP sowie Begrünungs- und Versickerungsfestsetzungen textlicher Art als Kompensationsmaßnahmen sowie Regelungen zum ruhenden Verkehr. Die tatsächlichen Flächen zum Anpflanzen müssen noch nach abschließender Bestandsaufnahme im Bebauungsplan 11-80 bestimmt werden.

Planungsalternativen

Alternativen zur beschriebenen Planung haben sich bislang nicht ergeben.

Mitteilung der Absicht, den Bebauungsplan 11-80 aufzustellen

Gemäß § 5 AG BauGB in Verbindung mit § 11 AGBauGB und in sinngemäßer Anwendung der AV Mitteilung, Abschnitt V Nr. 8 vom 15. August 1994, wurden von der Abteilung Stadtentwicklung mit Schreiben vom 19. September 2013 die Fachaufsicht bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg über die Absicht, den Bebauungsplan 11-80 aufzustellen, informiert.

In ihrer Antwort vom 9. Oktober 2013 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5 mit, dass die angezeigte Planung mit den Zielen der Raumordnung vereinbar ist. Die Planungsabsicht lässt zum derzeitigen Planungsstand für die Gemeinsame Landesplanungsabteilung keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen.

Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Die künftige Siedlungsentwicklung soll auf diesen Raum gelenkt werden (Grundsatz § 5 Abs. 1 LEPro 2007 i. V. m. Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B). Die beabsichtigte Festsetzung eines Sondergebietes "Büro, Verwaltung, kulturelle und gesundheitliche Zwecke" und eines Allgemeinen Wohngebietes ist hier grundsätzlich zulässig. Die Planungsziele berücksichtigen auch den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 und Abs. 3 LEPro 2007 sowie 4.1 LEP B-B. Das Ziel der Raumordnung aus 1.2 FNP zum Erhalt und Ausbau der Netzstruktur und der Flächen übergeordneter Hauptverkehrsstraßen ist bei der weiteren Konkretisierung der Planung zu beachten.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Referat II C, gab ihre Rückäußerung am 22. Oktober 2013 ab. Darin wurde mitgeteilt, dass gegen die Absicht, den Bebauungsplan 11-80 aufzustellen, aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins keine Bedenken bestehen. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da aufgrund des Angrenzens des Bebauungsplanentwurfes an die Frankfurter Allee als Straße des übergeordneten Straßennetzes  gem. Absatz 1 Nr. 2 dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ist entsprechend im Verfahrensverlauf zu unterrichten.

Die Entwickelbarkeit aus dem FNP ist an Hand der vorgelegten Planungsunterlagen nicht abschließend prüfbar.

Abschließend wurde auf folgende, noch nicht beschlossene Entwicklungsplanungen oder -Konzepte hingewiesen: im StEP Wohnen ist der Standort als langfristig zu entwickelnder Wohnungsbaustandort für bis zu 1.500 Wohneinheiten benannt. Es besteht ein gesamtstädtisches Interesse an der Stärkung der Wohnfunktion an diesem innenstadtnahen Standort.

Damit wurde vor dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans die Mitteilungspflicht erfüllt. Bedenken der Fachaufsicht stehen den vorgeschlagenen Planungszielen derzeit nicht entgegen.