Drucksache - DS/2212/III  

Ich frage das Bezirksamt:

1.       Trifft es zu, dass, wie es der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit gegenüber der Presse behauptet hat,  im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg derzeit 10.000 Wohnungen leer stehen?

2.       Teilt das Bezirksamt die Einschätzung des Senats, dass der Neubau bezahlbaren Wohnraums im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg aufgrund des Leerstands von Wohnungen nicht notwendig ist?

3.       Welche Mittel stehen dem Bezirksamt zur Verfügung, um den Leerstand von Wohnungen zu reduzieren und so den Wohnungsmietmarkt zu entlasten?

Nachfragen:

1.       Wie wird die Zahl der leer stehenden Wohnungen ermittelt und welche alternativen Methoden stehen zur Verfügung?

2.       Welche Gründe, außer fehlender Nachfrage, gibt es für den Leerstand von Wohnungen?

DS 2212              Leerstand von Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg

Beantwortung: Herr Dr. Schulz

Zu Frage 1: Gestatten Sie mir einen individual psychologischen Einstieg. Es gibt zwei Möglichkeiten, die möglicherweise, es gibt zwei Möglichkeiten, die Wowereit ausgenutzt hat, um zu diesem Statement zu kommen. Die eine Möglichkeit wäre, ich habe das in der Presse gegenüber auch schon geäußert als Verdacht, sage ich noch mal sehr deutlich, dass er gegoogelt hat und dabei auf eine enorme Anzahl von Ferienwohnungen gestoßen ist und das als 10.000 leerstehende Wohnungen ausgegeben hat, diese Ferienwohnungen ja in der Tat den normalen Mietermarkt und Wohnungsmarkt entzogen sind. Es gibt noch eine zweite Möglichkeit, die etwas aufwendiger ist, dass er zu der Fachfrau in seinem Senat für entspannten Wohnungsmarkt gegangen ist und dort bei Frau Ingeborg Junge-Reyer dann die Information bekommen hat über die Vattenfall-Untersuchung. Was diese Vattenfall-Untersuchung, ich werde gleich mit anderen Untersuchungen, bedeutet, will ich dann auf die Frage, erste Nachfrage beantworten. Aber die Vattenfall-Untersuchung kommt für das Jahr 2010 auf eine Leerstandsquote von 5,9%.

Zu Frage 2: Die Einschätzung, dass wir aufgrund der Leerstands nun kein Neubau von bezahlbaren Wohnraum benötigen, ich glaube, dass da Zusammenhänge zusammengebracht werden, die nicht wirklich zusammengehören. Wir haben auf der einen Seite eine ziemlich desaströse Wohnungspolitik des Senats in den letzten Jahren und ich glaube nicht, dass ein Ausweg daraus ist, dass man sich erneut von Landesseite in das Abenteuer Wohnungsbau staatlich gefördert stürzt. Ich denke, dass wir uns noch im Moment in einer Situation der Aufarbeitung und der Beseitigung von Problemfeld aus der Vergangenheit bewegen und im Grunde die Politik über viele Jahrzehnte  bewiesen hat, dass sie eigentlich das nicht kann. Zumal wir auch feststellen müssen, dass ein Neubau, der für die Haushalte und Menschen notwendig wäre als bezahlbarer Wohnraum, freifinanziert nicht möglich ist. Da haben sie letztendlich Nettokaltmieten von 10,00 EUR/m² + X und das ist glaube ich eine Größenordnung, die eher den oberen Dritteln vorbehalten ist.

Ich denke, bevor man über solche Spekulationen nachdenkt, wie zusätzlichen Neubau, müsste überhaupt neu geordnet werden die Wohnungspolitik des Landes Berlin, auch hinsichtlich seines eigenen Wohnungsbestands. Wir sprechen ja hier beispielsweise doch über 160.000 Wohnungen in Berlin des sozialen Wohnungsbaus, von denen alleine schon 40% mit rd. einem Euro über dem Mittelwert des freifinanzierten Wohnraums steht. Also ich glaube, solche Dinge als Paradoxien müssten überhaupt erst mal vom Land Berlin beseitigt werden, bevor man solche Dinge anstellt und das, was wir in Friedrichshain-Kreuzberg neben einigen anderen in Stadtbezirken benötigen ist für die vorhandenen Haushalte finanzierbaren Wohnraum und der ist mehr als knapp geworden.

Zu Frage 3: Das Bezirksamt hat mit der Aufhebung der Zweckentfremdung- Verbotsverordnung 2001 / 2002 praktisch keine Möglichkeiten und keine Instrumente mehr. Das muss man fairerweise so sagen. Aber das Land Berlin hätte welche und ich sage nur noch mal ein Hinweis, und man könnte ja stundenlang darüber reden, ein Hinweis: Vor 14 Tagen gab es eine Anhörung im Bauausschuss des Abgeordnetenhaus. Dort war auch ein Vertreter von Hamburg eingeladen und dieser Vertreter machte dann dem Senat klar, dass die bisherige Begründung, warum gesagt wurde, dass ein Zweckentfremdungs-Verbotsverordnung für Teilbereiche der Gemeinde nicht möglich wären, nämlich, so die damalige Administration, bis vor 14 Tage, dass die Mietrechtsverbesserungs-Verordnung geändert werden müsste. Das ist eine Bundesverordnung und deshalb wieder da eine Bundesratsinitiative gemacht werden muss, was sich aber in der Anhörung dann herausstellte ist, dass mit der Föderalismusreform spätestens seit 2006 die Möglichkeit gibt, auf Landesebene genau das zu tun. Einfach durch die Verabschiedung einer Verordnung für Teilbereiche dort, wo nach bestimmten Parametern eine entsprechende soziale Entmischung zu beobachten ist und dort verhindert werden soll.

Also wenn Sie fragen, welche Mittel dem Bezirksamt zur Verfügung steht, dann muss man sagen, das Land Berlin hat die vielen Jahre verschlafen, den schon in Gang gesetzten Prozess der sozialen Verdrängung und der sozialen Segregation zu stoppen. Und ich bin gespannt, ob es uns gelingt, dann in den wenigen Monaten, wo man noch vernünftig miteinander reden kann, auf Landesebene das nachzuholen. Aber ich will hier nur noch einmal festhalten, dass für mich nicht verständlich ist, wie hochfinanzierte Experten Personalkörper in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bis vor 14 Tage behaupten konnte, das ist rechtlich nicht möglich, ohne dass man dabei eine Bundesverordnung ändert und sich dann sozusagen etwas anders herausstellt und die Hamburger haben das im Übrigen nicht im Geheimen gemacht. Die sind 2007 bis vor das Bundesverwaltungsgericht gegangen und haben mit ihrer Verordnung obsiegt. Und das so etwas nicht bekannt ist, ich muss Ihnen sagen, das ist wirklich schon ein Stück Skandal.

Zu Nachfrage 1: Ich fange mal an mit der Untersuchung, die die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Rahmen ihrer IBB-Berichte immer wieder seit 2003 dann dokumentiert, das beruht auf die Vattenfall-Untersuchung, damit letztendlich, ob nach einem halben Jahr noch Strom gezogen wird oder nicht. Die Studie wird durchgehend von allen Verbänden kritisiert, weil sie nicht aussagekräftig ist. Die ist nicht aussagekräftig, weil sie zwei Dinge insbesondere nicht transportieren kann und klären kann, nämlich was ist eigentlich der marktaktive Anteil von dem, was an leerstehenden Wohnungen wir haben. Zum Zweiten müsste natürlich ausgerechnet werden, dort, wodurch unter Lebensentscheidung oder die kaufmännische Vermieterseite bedingte Entscheidung Wohnungen zeitweilig überhaupt nicht zur Verfügung stehen, weil Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gemacht werden.

Der IBB-Bericht kommt für Gesamt-Berlin auf 5%, für Friedrichshain-Kreuzberg auf 5,9%. Nimmt man dann den GSW-Bericht, der kombiniert wird und der ist dokumentiert als Wohnmarktreport zusammen mit Empiriker, dann hat Berlin danach 4,2%, Friedrichshain-Kreuzberg 2,8%. Da wird im Wesentlichen zugrundegelegt, wer Miete bezahlt. Wenn keine Miete bezahlt wird, wird es als Leerstand gerechnet und ansonsten nur diejenigen, die auch tatsächlich an den Markt gebracht werden können.

Dann gibt es noch weiter einen PPU-Bericht. Der umfasst natürlich nicht den gesamten Mietermarkt, sondern nur die Bestände der PPU. Das ist aber im Wesentlichen der größte Teil des Berliner Mietwohnungsbestandes. Berlinweite Leerstandsquote Ende 2008: 2,6%. Ende 2008 und seit dem Zeitraum wird anerkannt in allen Studien beginnt der Leerstand aufgrund der stark wachsenden Anzahl von Haushalten, mit nur sehr geringen Neubauquoten beginnt der Leerstand wegzuschmelzen.

Dann einfach nur mal so Vergleich städtische Wohnungsunternehmen. Die haben einen Gesamtleerstand von 3,8%. Wenn der bereinigt wird um die unternehmerisch bedingten Leerstände, also Modernisierungs- und Instandsetzung, 2,3%.

Dann habe ich mal noch mal reingeschaut, weil das ja für den gefühlten Leerstand der Bürgerinnen und Bürger auch von Bedeutung ist, mit gefühlten meine ich wenn Sie oder Sie heute eine Wohnung suchen würden in Friedrichshain-Kreuzberg und dann würden Sie in den Immoscout schauen und dann würden Sie Anfang April auf den Stichtag 418 freie Wohnungen finden. So und ich glaube, das ist die Situation, auf die heute jeder Wohnungssuchende stößt, fern ab sozusagen von Statistiken und ähnliches. Wenn  man das alles jetzt betrachtet und noch ein paar Sicherheitszuschläge gibt, dann muss man einfach feststellen, das Beharren auf die Vattenfall-Untersuchung, das ist unverantwortlich. Man gewinnt den Verdacht, dass dieses Beharren schlichtweg darauf beruht, dass man sich nicht eingestehen will, dass wir in Berlin flächendeckend beinahe eine angespannte Wohnungslage haben und daraus politische Handlungen schlussfolgern müssten und die man nicht sehen will.

Zu Nachfrage 2: Da gibt es materiell technische Gründe. Also eine Wohnung kann bauliche Mängel haben, sie kann gerade modernisiert und instandgesetzt werden und ähnliche Faktoren, aber wir haben auch viele Faktoren, die ich im Zusammenhang mit dem Wohnungsmarkt selbst sehe und die Leerstand produzieren. Das ist einmal ein spekulativer Leerstand, ganz klar. Es gibt zunehmend Immobilienunternehmen, die Häuser kaufen, die versuchen sie dann leerzumachen, dann die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und dann entsprechend teuer mit dem Multiplikationsfaktor von 3 bis 3,5 zu dem Kaufpreis dann zu verscherbeln.

Man muss dazu sagen, dass sich an diesem munteren Spiel der spekulativen Leerstandsproduktion das Land Berlin auch selbst aktiv beteiligt, zum Beispiel in dem Kontingent der 28.000 Sozialwohnungen, bei denen die Anschlussförderung weggefallen ist und wo es vielleicht am bittersten ist, weil sich damit der Senat aktiv an der Vertreibung von diesen Sozialmitteln beteiligt. Das ist vielleicht für Sie eine schmerzliche Wahrheit, aber ich werde nicht aufhören, immer auf diese Wahrheit hinzuweisen, weil es nicht sein kann, dass diese Leute, nur weil sie arm sind, verdrängt werden aus Ihren Wohnungen.

Und dann haben wir noch eine andere Eigenart, die letztendlich auch mit dem Land Berlin verknüpft ist. Wir haben ganz riesige Wohnungsbestände, beginnend schon ab 1994, abgegeben an die städtischen Wohnungsunternehmen damals. BOG, GSW usw. Davon sind dann einige, vor allem die GSW, verkauft worden. Die Übertragung damals an die städtischen Wohnungsunternehmen war verbunden, dass die im bestimmten Rahmen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeit machen. Das ist aber nicht passiert. Dann sind die verkauft worden und stehen jetzt in vielen Häusern, im hohen Anteil von Wohnungen leer. Das sage ich Ihnen auch. Das ist mangelnde politische Sorgfalt mit dem Umgang von diesen Wohnungen. Damit hat Berlin sozusagen mit Ursache gelegt, dass wir dort einen Wohnungsleerstand haben. Also eine sehr relativ komplizierte Situation, aber sozusagen im Fazit, was man sagen kann, dass eher der Anteil am Leerstand durch den materiell technische Verursachung der geringere Anteil ist, der größere Anteil in der Zwischenzeit in Berlin spekulativer Natur ist.

Herr Dahl: Frau Vorsteherin, meine Damen und Herren, Herr Dr. Schulz, der Umstand, dass Sie auch quasi Teilbereiche einer Stadt, dass da der Wohnungsmangel jetzt festgestellt werden kann, ist erst mal eine gute Nachricht. Sie kritisieren, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bislang nicht gewusst hat, aber wussten Sie es denn als Fachmann Ihrer Partei? Also Sie sprechen hier anstelle des zuständigen Stadtrats, wussten Sie es ja selber auch nicht. Sie haben diesen Umstand ja selbst immer beklagt.

Herr Dr. Schulz: Also meine sehr verehrten Damen und Herren, also das finde ich jetzt wirklich bemerkenswert, dass Sie einen Bezirk, der nicht der Verordnungsgeber ist, sozusagen die Schuld geben, dass man nicht dahinter gekommen ist, dass es eine rechtliche Prüfung gegeben hat. Sie haben eine Parteikollegin, hochbezahlt, mit einem hochbezahlten Expertentum in dieser Verwaltung mit Grundsatzabteilung und alles usw. Ich bin mir ziemlich sicher, wenn da nur der Wille gewesen wäre, dort etwas zu verändern, hätte man schnell den Blick nach Hamburg gelenkt und dort in Austausch geraten. Und dann hätte man sehr schnell registriert, dass das für Berlin als Land eine Möglichkeit ist. Das ist der gleiche Prozess, der sozusagen schwerfällig erst begonnen hat mit der Forderung in Milieuschutzgebieten dort entsprechend 172 Abs. 4 eine entsprechende Landesverordnung zu machen, die ausschließt, dass umgewandelt werden kann Wohnungseigentum in Eigentumswohnungen.

Auch da ist erst vor wenigen Monaten der entsprechende Abteilungsleiter nach Hamburg gegangen und hat sich mal sachkundig gemacht. Da können Sie mir doch jetzt nicht sagen, also wir haben fünf Jahre geschlafen und jetzt sind wir erst mal kurz aufgewacht und gucken uns mal um und machen dann mir den Vorwurf, dass ich Sie sozusagen nicht rechtzeitig nach Hamburg eingeladen habe. Also ich glaube, absurder geht es nicht. Ich kann Ihnen nur sagen, die einzige Schlussfolgerung, die ich daraus ziehen kann ist, dass in diesen fünf Jahren nicht nur nichts gemacht wurde, sondern dass dort die grundsätzliche Haltung existiert. Wir brauchen das nicht. Und dieses Argument, dass wir einen völlig entspannten Wohnungsmarkt haben, nicht nur ein vorgeschobenes Argument ist. Schlimmer, dass daran auch fest geglaubt wird. Und das zeigt noch mal sehr deutlich, wie weit eigentlich von den Sorgen der Bürger Ihre Parteikollegin entfernt ist.

Frau Kapek: Also so eine schicke Wohnung wie Sie hätte ich auch gerne.

Eigentlich ist dem schon fast nichts hinzuzufügen. Ich frage das Bezirksamt trotzdem: Gibt es irgendeinen heute bekannten, erdenklichen Grund, warum das Land Berlin keine Zweckentfremdungs- usw. Verordnung, Verbotsverordnung einführt?

Herr Dr. Schulz: Also sehr verehrte Damen und Herren, Frau Vorsteherin, im Ergebnis zu dieser Anhörung wurde von der zuständigen Staatssekretärin Frau Dunger-Löper angekündigt, dass so ein Wohnraumschutzgesetz vorgesehen wird, geprüft wird und möglicherweise in Gang gesetzt wird. Allerdings, das können Sie im Protokoll nachlesen, liegt mir vor, kann ich Ihnen kopieren, nur für die Ferienwohnung. Nur für die Ferienwohnung. So, das ist ein Problem, wo dieses Problem gelöst werden kann, aber ich kann Ihnen sagen, das Problem, worauf sich eine Zweckentfremdungs-Verbotsverordnung bezieht und beziehen muss, ist größer. Und während das Land Berlin nur sozusagen ein kleines Salamischeibchen macht, dann ist das zu wenig und trägt nicht Rechnung, wo wir dieses Problem haben. Und im Übrigen, nur als Nachsatz, diese Möglichkeit Milieuschutzgebiete zu versehen mit so einer Verordnung, dass sozusagen da nicht spekulativ und mit Rendite-Augen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können, sind von der, das sage ich nun wirklich bedauerlich, nicht aus parteipolitischen Erwägung, ist in der letzten Plenumsitzung abgelehnt worden von der Mehrheit, also von der Regierungskoalition Rot-Rot. Muss ich Ihnen wirklich sagen, finde ich extrem bedauerlich.