Drucksache - DS/2039/III  

Ich frage das Bezirksamt:

 

1.       Wieviele Mietwohnungen in unserem Stadtbezirk Friedrichshain / Kreuzberg sind nach derzeitigen Erkenntnissen des BA von Umandlungsabsichten in Eigentumswohnungen betroffen?

2.       Welche Konsequenzen hat eine solche Umwandlung für die Mieterinnen und Mieter und welcher Schutz greift hier vor Verdrängung?

3.       Haben ehemals gezahlte Fördermittel(Mod./ Inst. oder Denkmalschutz) Auswirkungen auf diese Privatisierungsabsichten?

 

Nachfragen:

 

1.       Ist die Erteilung von sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen mit Mieterschutzmaßnahmen zu koppeln?

2.       Was erwartet das BA vom Senat im Hinblick auf die notwendige Überarbeitung der bisher gültigen Eigenbedarfsregelung?

 

 

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin                                                      07.01.11

Abt. Bauen, Wohnen und Immobilienservice                                                 - 3260 –

Bezirksbürgermeister

 

 

 

 

 

Herrn Dr. Thomas Römer

Bezirksverordneten

 

 

über

BVV-Büro

 

Betr. Schriftliche Beantwortung der Mündlichen Anfrage Nr. 2039/III -  Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg

 

 

 

Sehr geehrter Herr Dr. Römer,

 

Ihre o.g. Mündliche Anfrage vom  15.12.2010 beantworte ich wie folgt:

 

1. Wie viele Mietwohnungen in unserem Stadtbezirk Friedrichshain / Kreuzberg sind nach derzeitigen Erkenntnissen des BA von Umwandlungsabsichten in Eigentumswohnungen betroffen?

Bei wie vielen Wohnungen die Eigentümer oder die potentiellen Erwerber die Absicht haben, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln ist dem Bezirksamt nicht bekannt.

 

Nur die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist im BA zu registrieren. Diese ist aber vom Wesen her eine baurechtliche Genehmigung, die vielfach auf Vorrat beantragt wird und nicht zwingend zur Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen führt. Erst wenn die Grundbuchblätter für die Gebäude geschlossen und mit der Teilungserklärung die Wohnungsgrundbuchblätter geöffnet werden, sind die Wohnungen Eigentumswohnungen, die auch veräußert werden können.

 

Erkennbar ist aber, dass im freifinanzierten Wohnungsbestand eine erheblicher Verwertungsdruck entstanden ist, der dazu führt, dass viele Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft werden. Hinzu kommt noch, dass auch Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. Vor den Folgen der Privatisierung - etwa Eigenbedarfskündigungen der neuen Eigentümer/Innen - sind die Mieter/Innen gewöhnlich jedoch besser geschützt als die von freifinanzierten Wohnungen: Sie haben Kündigungsschutz bis zum Ende der Bindung.

Die Ausnahme stellen die Objekte dar, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind. Hier existiert zwar auch der Kündigungsschutz bei Sozialwohnungen bis zum Ende der Bindung, doch die Rechtsauffassung, dass der Erwerber der insolventen Immobilie die Kostenmiete gemäß Wirtschaftlichkeitsberechnung vom Mieter verlangen darf, führt dazu, dass die Mieter mit extremen Mieterhöhungen aus ihren Wohnungen vertrieben werden. Der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen existiert hier praktisch nicht. Es dürften die Fälle wie Fanny-Hensel-Kiez, Feilner-Höfe, Am Tempelhofer Berg etc. allen bekannt sein.

 

2. Welche Konsequenzen hat eine solche Umwandlung für die Mieterinnen und Mieter und welcher Schutz greift hier vor Verdrängung?

Jede Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat für die betroffenen Mieter erhebliche Konsequenzen. Sie haben Angst vor Vertreibung und dem Verlust ihrer Wohnung.

 

Für den freifinanzierten Wohnungsbestand im Bezirk greift die Kündigungsschutzklausel des Senats vom 20.07.2004, die eine Eigenbedarfskündigung erstmals nach einer Frist von sieben Jahren nach der Umwandlung zulässt.

Bei gebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen) greifen die Regelungen des Wohnraumförderungsgesetzes und begründen den Kündigungsschutz bei Eigenbedarf.

 

Nur bei den 28.000 Wohnungen, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, besteht die Möglichkeit über Mieterhöhungen bis zur Kostenmiete (13,00 bis 19,00 € nettokalt) die Mieter zu vertreiben.

 

3. Haben ehemals gezahlte Fördermittel(Mod./ Inst. oder Denkmalschutz) Auswirkungen auf diese Privatisierungsabsichten?

Für im Programm ModInst Richtlinien 90+95 geförderte Häuser ist bis zum Ablauf der jeweiligen Bindungsfrist (20 bis 25 Jahre) eine Umwandlung in Eigentum aufgrund der fördervertraglichen Vereinbarungen nicht möglich.

 

Bei anderen Fördermaßnahmen kann die Umwandlung der Objekte in den jeweiligen Verträgen ausgeschlossen sein. 

 

 

Nachfragen:

 

1. Ist die Erteilung von sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen mit Mieterschutzmaßnahmen zu koppeln?

Nein. Baurechtliche Genehmigungen (Angeschlossenheitsbescheinigungen) sind Ordnungsmaßnahmen und lassen sich nicht mit wohnungspolitischen Maßnahmen in Form von Auflagen etc. koppeln. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein feststellender Verwaltungsakt, der nur erteilt bzw. abgelehnt werden kann, wenn die Rahmenbedingungen erfüllt bzw. nicht erfüllt werden. Der Mieterschutz kann nur auf der Basis von § 577a Abs. 2 BGB als Verordnung realisiert  werden.

 

§ 577 a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

 

2. Was erwartet das BA vom Senat im Hinblick auf die notwendige Überarbeitung der bisher gültigen Eigenbedarfsregelung?

Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 tritt am 31.08.2011 außer Kraft. Zu diesem Termin muss der Senat eine neue Verordnung beschlossen haben. 

 

Es liegt am Senat, die Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zur Kenntnis zu nehmen und so zu dokumentieren, damit die Grundlage für die Verlängerung des Kündigungsschutzes gegeben ist. Die Beteuerungen, dass es in Berlin ausreichend bezahlbaren Wohnraum gibt und ein sehr hoher Leerstand vorhanden ist, entsprechen nicht den Tatsachen und sind zudem wenig hilfreich

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

 

 

 

Dr. Franz Schulz i.V. Dez BWI

Bezirksbürgermeister